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Posso amministrare il mio condominio?

21 Ottobre 2018


Posso amministrare il mio condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Ottobre 2018



Anche tu puoi amministrare il tuo condominio se possiedi i requisiti e se gli altri condomini accettano la tua proposta di nomina.

Se hai pensato di amministrare il tuo condominio, anche per avere una fonte di guadagno, la legge te lo consente. Ma prima di proporti in assemblea come amministratore devi sapere cosa significa amministrare un condominio, conoscere la procedura di nomina, verificare se possiedi i requisiti, capire quali sono gli obblighi di un amministratore e le gravi irregolarità che potresti commettere rischiando di perdere l’incarico. Inoltre scoprirai che hai la possibilità di essere pagato e di gestire un condominio anche come socio di una società (per esempio una società a responsabilità limitata). In questo articolo cercheremo di rispondere alla domanda: posso amministrare il mio condominio?.

Cosa significa amministrare un condominio?

Amministrare un condominio è un concetto molto comune, poiché la maggior parte delle persone vivono in un palazzo (edificio con più piani ed appartamenti, detto appunto condomìnio), villette a schiera, case bifamiliari (che sono i minicondomìni). Tutti hanno la necessità di essere amministrati, cioè gestiti. Rientra nel concetto di amministrazione l’attività più banale che può essere quella di pagare le bollette della luce (pensiamo all’impianto di illuminazione del corpo scala e di alimentazione dell’ascensore e all’illuminazione del cortile, o ancora la box auto se in comune).

Amministrare un condominio vuol dire poi svolgere attività che richiedono maggiore attenzione, come quella della conservazione dell’edificio condominiale. Quindi l’amministratore si preoccupa della manutenzione ordinaria e di proteggere il condominio da tutto ciò che può arrecare un danno (comportamenti vandalici, fenomeni metereologici quali la pioggia o il vento). Puoi pensare a quante volte un amministratore si imbatte in episodi dei quali deve immediatamente riferire in assemblea oppure dei quali deve trovare una urgente soluzione.

L’amministratore poi riscuotere le quote condominiali che deve versare ciascun condomino, e gestisce le somme in un conto bancario o postale. Chi amministra il condominio, inoltre, tiene il registro di anagrafe condominiale (elenco dei soci con i loro dati), e il registro dei verbali delle assemblee. Per quanto riguarda la contabilità deve predisporre il rendiconto annuale.

La nomina dell’amministratore è obbligatoria?

Non sempre è obbligatorio nominare formalmente un amministratore di condominio, ma tieni presente che l’amministrazione è comunque necessaria e qualcuno dovrà occuparsene. Ad amministrare il condominio potresti essere tu.La legge prevede che quando i condomìni sono più di otto l’assemblea deve nominare un amministratore e se non lo fa lo decide il tribunale. [1] Dunque che sia obbligatorio oppure no, tu in ogni caso puoi proporti come amministratore di condominio e farti eleggere dagli altri condomini. La legge non te lo impedisce.

Come si nomina un amministratore di condominio?

Sia che si tratti di nomina obbligatoria sia che si scelga la nomina facoltativa, l’amministratore deve essere eletto dall’assemblea (cioè in apposita riunione di condomini). Affinché la delibera di nomina sia valida è necessario che sia voluta dalla maggioranza presenti e tutti quelli che l’hanno approvata rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Quindi coloro che approvano la nomina devono possedere tante quote millesimali che corrispondano alla metà del totale. All’atto di accettazione dell’incarico, se sarai tu l’amministratore, ricordati di comunicare i tuoi dati anagrafici, il codice fiscale, il luogo dove gli altri condomini possono prendere visione dei registri di anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee.

Inoltre l’assemblea potrebbe chiederti di possedere una polizza assicurativa a copertura dei rischi che possono derivare dall’espletamento dell’incarico di amministratore (assicurazione per la responsabilità civile). Anche se non ti viene chiesta la copertura assicurativa è bene che tu stesso provveda rivolgendoti ad un agente assicurativo. Sarai così tutelato dalla responsabilità per errori che tutti possiamo commettere. Ricordati che siamo umani. Non dimenticare di affiggere le tue generalità e i recapiti telefonici nei luoghi di maggiore accesso del condominio, così che tutti possano rintracciarti quando necessario.

Quali requisiti mi servono per amministrare il mio condominio?

Se hai pensato di amministrare il tuo condominio, valuta innanzitutto se possiedi i requisiti per poter svolgere questo compito. Infatti non basta proporti ed ottenere il consenso degli altri condomini. Per svolgere l’incarico di amministratore occorrono queste condizioni [2]:

  • godere dei dritti civili;
  • non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione (per esempio peculato, abuso d’ufficio, concussione, etc.),
  • non essere stato condannato per reati contro l’amministrazione della giustizia (es. corruzione in atti giudiziari);
  • non riportare condanne per reato contro la fede pubblica (per esempio falso in atto pubblico);
  • non avere condanna per delitti contro il patrimonio (furti, truffe, rapine, etc.);
  • non essere interdetti o inabilitati (si verificano queste situazioni quando si versa in uno stato di toale o parziale incapacità di intendere e di volere, per esempio a cusa di invalidità o alcolismo);
  • il tuo nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • è necessario avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere svolto un corso di formazione e svolgere attività di aggiornamento periodico.

Tuttavia se ti proponi come amministratore non è necessario il requisito della formazione professionale poiché non è previsto nel caso di nomina tra i condomini dello stabile. Stessa regola vale per chi ha amministrato un condominio per almeno un anno nei tre anni precedenti.Ti consiglio comunque la formazione e l’aggiornamento professionale se vuoi essere un buon amministratore e punti alla riconferma alla scadenza del mandato. Stai attento a mantenere i requisiti descritti, perché se li perdi vai incontro ad una causa di cessazione dell’incarico. Ciascun condomino, in tal caso, può convocare l’assemblea senza formalità e far nominare un nuovo amministratore.

Cosa posso fare per amministrare il mio condominio?

Se hai pensato di amministrare il tuo condominio devi innanzitutto verificare se possiedi i requisiti indicati nel precedente paragrafo, con le eccezioni del caso, e valutare se hai le capacità per svolgere questo delicato ruolo. Infatti, seppur non obbligato alla formazione, come abbiamo visto, è tuo interesse tenerti aggiornato. Inizia a consultarti con un avvocato, e rivolgiti ad altri amministratori con più esperienza per chiedere consigli.

La lettura di manuali potrebbe essere molto utile. Anche navigando in internet è facile trovare tantissimi manuali in materia di condomino che puoi acquistare anche on line. Esistono molti libri in circolazione che ti spiegano come predisporre il rendiconto oppure come muoverti tra gli obblighi fiscali, oppure nella normativa in materia edilizia o della sicurezza.

Se amministro il mio condominio sarò pagato?

Se pensi di amministrare il tuo condominio allo scopo di avere una fonte di guadagno niente te lo impedisce. E’ sufficiente che gli altri condomini siano d’accordo alla tua nomina.

L’amministratore di condominio è una figura che può essere retribuita, e quindi hai diritto anche tu ad un corrispettivo. La retribuzione dell’amministratore di condominio è tuttavia eventuale poiché l’assemblea può anche stabilire di non pagare l’amministratore nominato. Ma è facile giungere alla conclusione che è difficile trovare qualcuno disposto a svolgere questo compito gratis, anche tra i condomini. Quindi perché non approfittarne?

Quali saranno i miei obblighi di amministratore?

Nei paragrafi precedenti abbiamo visto in linea generale di cosa si occupa un amministratore. Ma ci sono alcuni obblighi specifici a cui ti devi attenere, perché se non lo fai commetti delle gravi irregolarità [3] che sono causa di revoca dell’incarico. E in questi casi per la revoca dell’incarico non è necessario che si riunisca l’assemblea. Basta infatti che un condomino si rivolga al tribunale per farti rimuovere dall’incarico. Ecco i casi:

  • irregolarità nei rapporti con fisco;
  • non convochi l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • non convochi ripetutamente l’assemblea per la conferma dell’amministratore o nomina di uno nuovo alla scadenza del mandato (i condomini potrebbero confermarti nell’incarico ma non convocarli o ritardare nella convocazione potrebbe irritarli o irrigidirli);
  • non esegui decisioni del giudice favorevoli al condominio oppure non attui decisionoi dell’assemblea;
  • non apri il conto condominiale (bancario o postale) oppure se aperto non lo utilizzi;
  • gestisci con modalità che possono generare confusione tra il tuo patrimonio e quello del condominio (per esempio fai transitare nel conto condominiale tue entrate personali derivanti da altri lavori, oppure anticipi spese personali con i soldi del conto condominiale);
  • se intraprendi un’azione giudiziaria per la riscossione di quote condominiali (ricorso per decreto ingiuntivo) ma non hai cura di seguirla o di procedere alla successiva esecuzione forzata nei confronti del debitore;
  • ometti di comunicare i tuoi dati anagrafici e il codice fiscale all’atto della nomina.

Posso amministrare il condominio con una società?

La legge ti consente di amministrare il condominio anche tramite una società. In questo caso devi comunicare la sede locale, la denominazione e i locali dove si trovano i registri dell’anagrafe condominiale e quello dei verbali d’assemblea. La società che puoi costituire può essere sia di persone che di capitali (società semplice, società in nome collettivo, società in accomandita semplice, società a responsabilità limitata, società per azioni e società in accomandita per azioni). Sono escluse le cooperative.

Se decidi di optare ad una società di servizi condominiali, i requisiti previsti per l’amministratore devono essere posseduti dai soci con responsabilità illimitata, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di svolgere la funzione di amministrazione nel condominio.

note

[1] Art. Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 71 bis disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1129 cod. civ.


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