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Come evitare la prelazione del confinante

21 Ottobre 2018


Come evitare la prelazione del confinante

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Ottobre 2018



Il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante: che cos’è e in quali casi si verifica? Esiste un modo per evitarlo così da poter decidere liberamente a chi vendere il proprio terreno?

Se sei il proprietario di un terreno, ti potrebbe capitare, prima o poi, di volerlo vendere. In questo caso, potresti già aver individuato un acquirente, che potrebbe essere una persona a te particolarmente legata (ad esempio, un parente o un amico) o semplicemente un conoscente che, venuto a conoscenza della tua volontà di vendere, ti ha fatto un’offerta vantaggiosa. Ad un certo punto, però, potresti imbatterti in un problema che non avevi minimamente considerato: il tuo vicino. Anche lui ha saputo che vuoi vendere il terreno e sostiene di dover essere preferito rispetto all’acquirente che tu avevi originariamente individuato. Che cosa bisogna fare in questi casi? Il tuo vicino ha ragione oppure, dato che il terreno è tuo, puoi venderlo a chi preferisci? Cerchiamo innanzitutto di capire insieme se davvero sei tenuto a vendere il tuo fondo al proprietario di quello vicino e, soprattutto, perché. Dopodiché, chiariamo in quali casi vige questa regola e, infine, vediamo come evitare la prelazione del confinante.

L’autonomia delle parti e le sue deroghe

Di norma, i privati cittadini possono regolare liberamente i loro rapporti giuridici. In linea generale, infatti, il legislatore lascia ai singoli individui un’autonomia abbastanza ampia, consentendo loro di dare vita a tanti piccoli microcosmi giuridici quanti sono i loro interessi. E così, i privati possono decidere liberamente – a patto, però, che la causa del contratto sia lecita e quindi non contraria a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume [1] – se stipulare o meno un contratto e, soprattutto, quando e con chi. Detto altrimenti, le parti – fatti salvi alcuni limiti espressamente previsti dalla legge – di solito possono decidere in piena autonomia se e come disporre dei propri beni.

Accanto a questa regola, però, ci sono alcune eccezioni. Ed infatti, esistono dei casi in cui lo stesso legislatore interviene per mettere un freno a questa libertà e dare delle indicazioni ai privati. E così, in alcuni casi, il privato non può rifiutare di stipulare un contratto, poiché destinatario di un vero e proprio obbligo a contrarre. Questo obbligo può derivare tanto da una libera scelta (si pensi, ad esempio, alla formazione di un contratto preliminare che obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo) quanto da una vera e propria imposizione della legge (è il caso dell’obbligo a contrarre che grava in capo alle aziende che agiscono in regime di monopolio). Ciò succede perché l’interesse del privato ad acquistare un determinato bene – che viene prodotto da un’unica azienda in regime di monopolio – è prevalente rispetto a quello dell’azienda stessa a non stipulare il contratto.

Se l’azienda non vuole concludere il contratto con me, io non posso ottenere quel bene in nessun altro modo. Se firmiamo un preliminare, mi aspetto ragionevolmente che tu sia disposto a stipulare il contratto definitivo, e sulla base di questa convinzione organizzo le mie spese e le mie attività future. In altre ipotesi, invece, sebbene il privato possa scegliere se stipulare un contratto oppure no, è obbligato – una volta che abbia deciso di concludere il contratto – a individuare una specifica controparte. In sostanza, puoi scegliere, ad esempio, se vendere o meno un determinato bene. Ma una volta che hai deciso di vendere, è lo stesso legislatore a indicarti a chi, preferibilmente, lo devi vendere. Questo soggetto, quindi, gode di quello che viene definito un diritto di prelazione.

Che cos’è il diritto di prelazione?

In linea generale, possiamo dire che il diritto di prelazione è il diritto ad essere preferito rispetto ad un’altra persona. Ma a questo punto, sorge spontanea una domanda: perché Tizio dovrebbe essere preferito rispetto a Caio? Perché non posso vendere il mio bene a chi mi pare? La risposta è semplice. Come abbiamo già visto per le ipotesi di obbligo a contrarre, anche nei casi di prelazione ci sono in gioco interessi rilevanti, per tutelare i quali interviene direttamente la legge. È come se il legislatore dicesse: di regola ti consento di fare quello che vuoi, sebbene sempre entro certi limiti. In alcuni casi, però intervengo io a darti delle direttive, poiché gli altri interessi in gioco sono più importanti della tua autonomia. Ed allora, ecco che alcuni soggetti godono del c.d. diritto di prelazione e, nella stipula di un contratto, hanno il diritto di essere preferiti rispetto ad altri.

Ipotesi di prelazione

Nel nostro ordinamento, le ipotesi di prelazione sono diverse. Si pensi, innanzitutto, al c.d. retratto successorio [2], in virtù del quale il coerede che voglia vendere la propria quota di eredità deve informare di questa sua intenzione gli altri coeredi, prima di vendere ad altri. Un’altra ipotesi di prelazione legale è quella c.d. urbana, in virtù della quale il proprietario di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo è tenuto – qualora decida di vendere il locale stesso – a darne preventiva comunicazione al conduttore, così da consentirgli di esercitare il suo diritto di prelazione [3]. Altra ipotesi rilevante è quella della c.d. prelazione agraria. Per legge [4], infatti, il proprietario che sia intenzionato a vendere il proprio terreno deve darne comunicazione al soggetto che abbia già in affitto il fondo stesso. Ed infatti, qualora quest’ultimo sia un coltivatore diretto e coltivi il terreno da almeno due anni, avrà diritto ad essere preferito – a parità di condizioni – rispetto ad un altro acquirente. In assenza di affittuari, invece, il diritto di prelazione potrebbe spettare al proprietario del fondo confinante.

La prelazione del confinante: in quali casi spetta?

Cerchiamo allora di chiarire in quali casi il tuo confinante potrebbe vantare un diritto ad essere preferito nell’acquisto del terreno. Anche in questo caso, per godere del diritto di prelazione è necessario che il tuo vicino sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo [5]. Se ci pensi bene, la ragione di questa norma è abbastanza chiara: queste due categorie di soggetti potrebbero avere tutto l’interesse ad ampliare la loro proprietà. Questo perché i vantaggi economici derivanti da un unico grande terreno sono sicuramente superiori rispetto a quelli discendenti da tanti piccoli appezzamenti di terra sparsi qua e là.

In pratica, il ragionamento sotteso alla prelazione del confinate è questo: dal momento che il tuo vicino è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo, è verosimile ritenere che – se acquistasse il tuo terreno – espanderebbe la sua attività anche sulla nuova proprietà. Ciò gli consentirebbe di creare ricchezza e di dare valore a quell’appezzamento di terra.

Al contrario, se vendi ad un soggetto terzo, potrebbe darsi che quest’ultimo acquisti per poi lasciare il terreno incolto. Così facendo, quel terreno rimarrebbe inerte e non sarebbe utile a nessuno. È per questo motivo, quindi, che il legislatore ti impone – qualora tu decidessi di vendere il tuo terreno – di darne comunicazione al tuo confinante. Ciò gli consentirà di esercitare, se vuole, il diritto di prelazione che la legge gli attribuisce ed essere preferito, quindi, rispetto ad altri eventuali acquirenti.

Qual è la procedura da seguire?

Una volta accertato che esiste un soggetto confinante a cui spetta, in astratto, il diritto di prelazione, come si deve comportare il proprietario che abbia deciso di vendere? La prima cosa da fare, in questi casi, è quella di inviare una comunicazione al proprietario del terreno vicino – c.d. denuntiatio – e informarlo della volontà di vendere. Ovviamente, questa comunicazione dovrà contenere anche l’indicazione del prezzo a cui si vuole vendere il terreno.  A questo punto, il confinante avrà trenta giorni di tempo per decidere se avvalersi o meno del suo diritto di prelazione. Nel caso in cui decida di non acquistare, il proprietario sarà libero di vendere a chi vuole.

Attenzione, però. Se, per ipotesi, non ti andasse di vendere il terreno al tuo confinante, non basterà fare finta di nulla e non inviare alcuna comunicazione. Questo comportamento potrebbe causare, in realtà, ulteriori problemi.  Ed infatti, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita del terreno, il vicino potrebbe intervenire per far valere il suo diritto anche contro l’acquirente del fondo. Qualora, poi, non abbia esercitato nei termini questo diritto – ad esempio, perché indotto a ritenere che non vi sia stata alcuna vendita – potrebbe anche agire per ottenere il risarcimento dei danni.

Ma esiste un modo per evitare la prelazione del confinante?

Da quanto detto fino ad ora, sembrerebbe non esserci alcuna scelta per il proprietario che intenda vendere il suo terreno, se non quella di comunicare le sue volontà al vicino e sperare, al più, che questi non voglia avvalersi del suo diritto di prelazione.

In realtà, però, è bene specificare quanto già chiarito: il diritto di prelazione non spetta, indistintamente, a tutti i confinanti, ma solo a coloro i quali siano coltivatori diretti o imprenditori agricoli. Peraltro, il tuo vicino ha diritto ad essere preferito rispetto ad un terzo ma a parità di condizioni: se la sua offerta per l’acquisto del terreno è inferiore rispetto a quella di un altro acquirente, non potrà pretendere di esercitare il diritto di prelazione che normalmente gli spetta.

Ancora, la legge [6] espressamente prevede che il diritto di prelazione non possa operare qualora il terreno oggetto di vendita sia destinato, in base al piano regolatore, ad un uso edilizio, industriale o turistico. È evidente, infatti, che in questi casi verrebbe meno la ragione stessa del diritto di prelazione. Come abbiamo detto, la ragione del diritto ad essere preferiti risiede nell’opportunità di consentire all’imprenditore agricolo o al coltivatore diretto di espandere la sua attività. Se però il terreno limitrofo non ha destinazione agricola, è chiaro che il confinante non avrebbe alcuna utilità dall’acquisto.

Certo, potrebbe sempre decidere di acquistare per costruire un immobile: ma in questo caso non avrebbe alcun diritto di prelazione, avendo un interesse ad acquistare pari a quello di tutti gli altri potenziali acquirenti. Infine, è necessario porre l’accento su un aspetto molto rilevante. Il legislatore prevede il diritto di prelazione del confinante qualora si tratti di trasferimenti a titolo oneroso. Pertanto, il vicino non avrà alcun diritto ad essere preferito nel caso in cui il terreno sia oggetto, ad esempio, di permuta o donazione. In questi casi, infatti, l’autonomia del privato non subisce restrizioni.

Il proprietario del terreno sarà quindi libero di disporne come meglio crede. In conclusione, quindi, se decidi di vendere il tuo terreno tieni conto del fatto che il proprietario del fondo confinante potrebbe godere di un diritto di prelazione nell’acquisto. Ricorda anche, però, che questo non sempre accade: sarà necessario valutare, in concreto, se davvero il tuo vicino ha diritto ad essere preferito rispetto ad altri.

Di ANTONELLA VENTURI

note

[1] Art. 1343 cod. civ.

[2] Art. 732 cod. civ.

[3] Art. 38 L. n. 392/1978 del 27.07.1978.

[4] Art. 8 L. n. 590/1965 del 26.05.1965.

[5] Art. 7 L. n. 817/1971 del 14.08.1971.

[6] Art. 8 L. n. 590/1965 del 26.05.1965.


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