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Lo sai che? Incidenti e danni in condominio: di chi è la responsabilità e chi risarcisce?

Lo sai che? Pubblicato il 22 febbraio 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 22 febbraio 2013

Del danno derivato ai condomini o a terzi da parti comuni dell’edificio risponde il condominio, in quanto custode del fabbricato. Ma non sempre il risarcimento è così automatico.

Il condominio è sempre responsabile per i danni subìti all’interno dei locali condominiali (anche da parte di terzi non proprietari), salvo ciò sia avvenuto per “caso fortuito”. Non tutti i giudici, però, sono concordi nel definire cosa debba intendersi per “caso fortuito” ossia quel danno che non si poteva evitare. Ecco quindi una rassegna di casi per potersi orientare e comprendere quando sia possibile chiedere il risarcimento all’amministratore o meno.

In ogni caso, il danneggiato deve riuscire a provare che il danno si è verificato all’interno del locale condominiale [1], a causa di un bene appartenente al condominio (una rampa di scale, un ferro arrugginito, ma anche delle chiazze di olio sulle scale, un gradino pericolante, ecc.). Inoltre, il danneggiato deve dimostrare che ha prestato una adeguata diligenza nel caso di specie: se, per esempio, questi non si sia accordo ti una fossa particolarmente ampia, in pieno giorno, perché era completamente distratto, allora può richiedere alcun risarcimento a causa della propria sbadataggine.

Pavimento scivoloso, gradini e tappeti

Vi è responsabilità del condominio, per esempio, se la caduta avviene lungo la rampa condominiale di accesso all’autorimessa, a causa della presenza di una macchia di olio non visibile [2].

Il Tribunale di Nocera Inferiore [3], occupandosi di una fattispecie simile, ha invece escluso la responsabilità del condominio poiché la caduta, avvenuta sui gradini d’ingresso, era stata provocata da materiale scivoloso abbandonato sul posto da terzi: in tal caso, il giudice ha ritenuto che tale eventualità – proprio perché non prevedibile e non immediatamente eliminabile dal condominio – rientrasse nel “caso fortuito”. Pertanto ha negato il risarcimento al danneggiato.

La Suprema Corte [4] ha respinto anche il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento per la caduta nell’atrio dell’edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, frammista all’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. Secondo i giudici, infatti, la vittima avrebbe ben potuto verificare, in condizioni di normale visibilità, che il pavimento appariva scivoloso; dunque non era stata prestata la normale diligenza e la dovuta attenzione alla situazione di anomala dei luoghi.

È stato ritenuto responsabile il condominio per la caduta provocata dall’errata posa in opera del tappeto-moquette situato nell’atrio (parte pelosa rivolta verso il pavimento e parte gommosa rivolta verso l’alto [5] o dal sollevamento di un suo lembo scollato [6]. Lo stesso dicasi se la caduta è provocata  da un gradino rotto e sconnesso [7].

Tegole e tetto

Della caduta della classica tegola, dovuta a cattiva manutenzione del tetto, risponde sempre il condominio [8]. Nel caso di vizio di costruzione, se non sono passati dieci anni dalla consegna dello stabile da parte del costruttore, il condominio può rivalersi nei confronti del costruttore medesimo [9].

Corrimano

Il Tribunale di Milano [10] ha condannato il condominio a risarcire il danno a un tale caduto lungo la scala di accesso al cortile su cui non vi era il corrimano.

Luoghi pericolosi

Il Tribunale di Terni [11] ha escluso la responsabilità del condominio nel caso di una persona che, abbandonando il normale tragitto, aveva scelto un percorso diverso tra fioriere e gradini, subendo gravi danni per una caduta favorita anche dalla scarsa visibilità.

Danni ai proprietari degli appartamenti

A differenza dei terzi estranei, che si recano saltuariamente o per la prima volta nell’edificio, i condomini conoscono bene lo stato dei luoghi; di conseguenza, se a causa di un guasto all’impianto d’illuminazione uno di essi cade per le scale, fidandosi della conoscenza del percorso o omettendo di procedere con la dovuta attenzione, non può richiedere il risarcimento del danno [12].

A riguardo la Corte di Cassazione [13] ha respinto la domanda risarcitoria di un condomino caduto per le scale a causa dell’acqua piovana entrata da una finestra che tutti sapevano essere difettosa, trattandosi di evento che il danneggiato poteva prevedere.

Infortunio in itinere

Il TAR del Lazio [14] non ha considerato infortunio in itinere la caduta di chi scende le scale di casa per recarsi al lavoro.

Caso fortuito

Sono stati considerati conseguenza del “caso fortuito”, con esonero, quindi, della responsabilità del condominio, i seguenti eventi:

  • – la rottura di un collettore condominiale in seguito a un temporale di violenza tale da non poter essere previsto usando la normale diligenza [15];
  • – l’allagamento di un appartamento dovuto a una pioggia di eccezionale intensità, con il condominio che aveva provato di aver provveduto scrupolosamente alla manutenzione del sistema di smaltimento delle acque [16].

Il Giudice di Pace di Napoli [17], invece, ha ritenuto il condominio responsabile del danno occorso al veicolo di un condomino in seguito alla caduta di un’inferriata, di una colonna in pietra, di calcinacci e di una pianta nel corso di un temporale con vento molto forte; il condominio, infatti, non aveva provato di aver adottato le misure atte ad evitare possibili danni.

Lastrico solare di uso esclusivo

Dei danni derivanti dal lastrico solare di uso esclusivo ne rispondono tutti i condomini, nella seguente proporzione: un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico ed i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura [18]. Se però il danno è dovuto a fatto e colpa di chi ha l’uso esclusivo del lastrico, sarà soltanto questi a doverlo risarcire.

Locazione

Nonostante abbia dato l’appartamento in locazione, il locatore resta responsabile per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni e tetti). Egli però si può poi rivalersi poi nei confronti del conduttore che non lo abbia avvisato della situazione di pericolo.

Invece, per quanto riguarda le altre parti comuni e agli accessori del bene locato (come i servizi dell’appartamento o le piante di un giardino), nei cui confronti il conduttore acquista una materiale disponibilità che gli consente (e lo obbliga anche) a intervenire per evitare pregiudizi agli altri, la responsabilità verso i terzi grava solo sul conduttore stesso [19].

Quanto ai danni causati al conduttore dalle cose comuni, ne risponde il condominio, in quanto custode delle parti e dei servizi comuni.

Il Tribunale di Aosta [20] ha escluso la responsabilità del padrone di casa, che aveva affittato l’appartamento, nei confronti del conduttore scivolato sulla pavimentazione del cortile condominiale per la neve.

Ripartizione del risarcimento del danno tra i condomini

Quando è responsabile il condominio, il risarcimento del danno pagato a terzi o a condomini deve essere ripartito fra i condomini medesimi sulla base dei millesimi.

I condomini rispondono in solido insieme al condominio. Ciò significa che il danneggiato può rivolgersi, per il risarcimento, indifferentemente all’uno o all’altro condomino. Chi ha pagato per tutti può a sua volta agire nei confronti dei colleghi per il rimborso della quota da ciascuno dovuta in base ai millesimi di proprietà [21].

Se il fabbricato è coperto da assicurazione, il risarcimento riguarderà soltanto la quota di danno eventualmente non coperta dal massimale per il quale è stato stipulato il contratto.

Prescrizione

L’azione per ottenere il risarcimento del danno dal condominio va proposta entro cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato (altrimenti si prescrive).

In caso di sinistro avvenuto per una causa sospetta dipendente da un bene di proprietà condominiale, è consigliabile inviare una richiesta di risarcimento danno con raccomanda a.r. all’amministratore di condominio, chiedendo, oltre al risarcimento, che questi avvisi dell’evento anche l’assicurazione dello stabile (se presente).

Nello stesso tempo è sempre bene fare fotografie del luogo ove è avvenuto il sinistro e conservare i certificati medici per le cure effettuate.

note

[1] Cosiddetto “rapporto di causalità”.

[2] Cass. sent. n. 20317 del 20.10.2005.

[3] Trib. Nocera Inf. sent. n.15 dell’8.01.2003.

[4] Cass. sent. n.16607 del 19.06.2008.

[5] Trib. Milano sent. del 21.03.1991.

[6] Cass. sent. n. 3971 del 9.06.1983.

[7] Trib. Monza sent. del 2.10.2007.

[8] Cass. sent. del 6.05.1983.

[9] Cass. sent. n. 23308 del 8.11.2007.

[10] Trib. Milano, sent. n. 10587 del 30.09.2005.

[11] Trib. Terni, sent. del 12.08.1997.

[12] Trib. Roma sent. del 16.09.1995.

[13] Cass. sent. n.11592 del 13.05.2010.

[14] TAR Lazio, sent. n. 2695 del 13.04.2005.

[15] Trib. Verona sent. del 28.03.1973.

[16] Cass. sent. n. 10720 del 16.05.2011.

[17] GdP di Napoli, sent. del 24/7/1996.

[18] Cass. sent. n. 5848 del 13.03.2007.

[19] Cass. sent. n. 1948 del 10.02.2003.

[20] Trib. Aosta sent. n. 79 del 16.02.2010.

[21] Cass. sent. n. 6405 del 25.06.1990.


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20 Commenti

  1. Se il danno è ad un cancello condominilae è appurato che è di un terzo (le spese condominiali non ci sono state addebitate) ci possono addebitare il telecomando causa difarimento della centralina imputabile ad un terzo?

  2. sono scivolata nel piano piloty della palazzina cui abbito e sono conpropietaria. La caduta provocata dal fango e dell’acqua presente a pochi metri dall’atrio. Frattura gomito
    4 aprile 2014

  3. salve ho avuto un problema con l’ipianto della fogna condoniniale ,che otturandosi si e riversato su una mobilia stipata in box auto . posso chiedere risarcimento danni al condominio

  4. BH Mia mamma Il 9 ottobre e’ uscita dal terzo piano a piedi. Dopo 10 secondi e’ scivolata violentemente dal mezzo Della scalinata tenendo l’arruola mani ed essendo solo da 5 mesi nel nuovo palazzo a meta’ Della Scala c’era un gradino che proprio all’Altezza del arruolamani era strettissimo quindi predisposta a prendere Il controllo.E’ ricoverata da 2 settimane in non belle condizioni. che risarcimento puo’ avere

  5. salve,nel mio appartamento e’ entrata dell’acqua passando dal tetto a causa di due tegole spostate.c’e’ qualcuno che sappia dirmi se l’assicurazione condominiale ne risponde

    grazie

  6. una signora è caduta sotto il porticato del nostro condominio e ha riportato una frattura alla gamba.Adesso chiede i danni.Dato che il pavimento del nostro porticato è di ceramica (fatto 25 anni fa),quando la signora è scivolata a terra quel giorno si era verificata un’abbondante nevicata.Dobbiamo pagare i danni,o tutto si risolve in un niente,pechè la signora è stata disattenta nell’attraversare il porticato,non vedendo che sono visibili alcuni antiscivoli che il nostro condominio ha posto da molto tempo.Grazie.Francesco.

  7. Sto lottando per mettere a norma la ringhiera delle scale. L’altezza non è a norma è cm85 anziché 100cm il passaggio a cerchio anziché 10cm abbiamo 30cm.
    Se una persona che entra nel condominio, oppure il condomino stesso precipita setto. Chi risponde? Ho chiesto parecchie volte anche in assemblea e con mail.
    E’ stato detto dall’ingegnere condomino che siccome la casa è stata costruita nel 1069 è regolare. Poi un certo tipo di lavoro avrebbe rovinato l’estetica.
    Io non ho parole.

  8. salve…ho l auto nel posto condominiale, giorni fà da uno dei balconi è caduta una mattonella (tenuta come sottovaso per le piante) bucandomi il tetto.La persona nn ha ammesso le sue colpe e nn ho prove ,cosa posso fare??? l amministratore dice che il condominio nn deve rispondere ma il privato…devo procedere con una causa contro ignoti? condominio? poi…la stessa persona fuori al suo,balcone ha una struttura pericolsa..cosa posso fare?..grazie

  9. salve sono caduto nelle scale del condominio dove abito in affitto , a causa di un tappeto del condominio messo male provocandomi la frattura di alcune costole e altri danni fisici .. per andare al pronto soccorso mi sono spostato con il mezzo di un vicino il quale gentilmente mi ha accompagnato al prontosoccorso… ho fatto bene a spstarmi con u il mezzo privato o dovevo chiamare per forzo l’ambulaza????? lassicurazioe condominiale potrebbe fare aobbiezioni per questo metodo di spostamento …. grazie buona giornata

  10. Buonasera mia figlia mentre correva con delle amichette che abitano in questa palazzina è caduta sopra una delle tante griglie in ferro presenti in questo stabile procurandosi un brutta ferita sopra ginocchio(più di 10 punti)…non abitando li posso avvalermi alla loro assicurazione ?che tipo di danni posso chiedere?grazie

  11. buonasera qualcuno può darmi dei consigli?
    mia moglie è caduta dalle scale del condominio scivolando su dell’acqua caduta dai tubi che facevano condensa, è stata chiamata un?ambulanza portata al pronto soccorso e subito tre interventi nel giro di un anno.
    ieri abbiamo avuto la sentenza e il giudice ci ha dato tolto dicendo che lei doveva stare attenta mentre scendeva l’ultimo scalino.
    ci troviamo a non ricevere niente con mia moglie zoppa purtroppo, impossibilitata a non poter mettere un tacco,e a dover pagare anche l’avvocato del condominio.
    qualcuno può aiutarci per favore?
    Grazie a tutti

  12. In una casa privata,ma abbandonata da piu proprietari,e volata una tegola sopra la cappotta della mia macchina,col danno di circa 970 euro,come mi devo comportare x i danni subiti?preciso che il tetto e abbandonato a se.col rischio che cada qualche tegola in testa aun passante,grazie x una informazione precisa.

  13. Buonasera,
    vorrei chiedere un consiglio…A maggio del 2015 mia madre è scivolata sul tappeto della rampa condominiale perchè il tappeto è in gomma di notevole spessore e tutto bucherellato (per intenderci è un tappeto per esterni che serve ad eliminare l’eventuale fango dalle suole delle scarpe prima di accedere ad un’area interna) inoltre la luce scala era rotta ( l’amministratore era stato chiamato più volte per la sostituzione della lampadina) ed era buio. L’assicurazione dello stabile non vuol pagare ritenendo un caso fortuito e dicendomi che mia madre una donna di 82 anni la sera doveva stare a casa!!! come posso difenderla? mi sembra che sia vittima di un sopruso. Grazie da subito.

  14. Buonasera, vorrei un Vs parere: una domenica pomeriggio mi accingevo a riprendere la mia autovettura, regolarmente parcheggiata nei limiti di mia competenza del posto assegnato nel parcheggio condominiale interno, e mi sono accorto che il parabrezza risultava essere scheggiato in zona centrale vicino allo specchietto retrovisore. Il danno è subito visibile sia all’interno che all’esterno dell’autovettura. L’autovettura l’avevo parcheggiata 5 ore prima e non aveva nessun danno , pertanto sono sicuro che il fatto sia successo in questo lasso di tempo. Premesso che il mio posto assegnato si trova esattamente sotto i balconi del mio condominio, e precisamente sotto i balconi delle cucine, compresa la mia, che i piani sono 8, e non avendo ritovato nessun oggetto attorno alla mia auto, volevo capire il da farsi. Il danno mi costringerà a sostituire il parabrezza, avendo la scheggiatura prodotto delle filature nel vetro lunghe circa 15 cm. Chi mi ripaga il danno subito? premetto che già altre volte mi sono lamentato, a mezzo mail NON PEC, con l’amministratore per aver ritrovato sulla mia auto cicche di sigarette, avanzi di cibo e perfino schizzi di detergente per capi di abbigliamento!

  15. Sono caduta sul ghiaccio del giardino condominiale fratturandomi un polso devo portare il gesso 4o giorni se tutto va BENE ,,,vorrei sapere se posso chiedere i danni al condominio

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