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Ascensore: chi paga le spese?

19 Novembre 2018


Ascensore: chi paga le spese?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Novembre 2018



Le spese per l’installazione e la manutenzione dell’ascensore si dividono tra i condomini anche in ragione del suo utilizzo.

L’ascensore rientra tra quelle parti definite dal codice civile come “comuni” a tutti i comproprietari [1] dell’edificio. Si tratta di una di quelle che suscita maggiori perplessità, in ordine alla divisione delle spese per la sua installazione e manutenzione, perché i condomini sono ben consapevoli del fatto che tale “bene comune” non viene utilizzato da tutti i comproprietari nello stesso modo. Chi è al piano terra, ad esempio, non ne usufruisce affatto. Chi paga le spese di installazione e manutenzione dell’ascensore, quindi? Il proprietario dell’immobile sito al piano terra dell’edificio è tenuto a farlo e – nel caso – a quanto ammontano tali spese? E, i proprietari dei negozi con accesso diretto dall’esterno, invece? Per rispondere a tali quesiti è necessario, anzitutto, distinguere tra spese da sostenersi per l’installazione dell’ascensore e spese per la manutenzione della stessa. Le prime riguardano i costi necessari a dotare un condominio che ne sia sprovvisto di ascensore, le seconde quelle per il buon esercizio e funzionamento dell’impianto. Per quanto riguarda l’installazione dell’ascensore in un condominio che ne sia sprovvisto, questa rientra tra le cosiddette “innovazioni deliberate dalla maggioranza”, che i condomini possono decidere di apportare all’edificio in qualsiasi momento [2]. In questo caso le spese sono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore dell’immobile di ciascuno in base, cioè, ai millesimi di proprietà [3]. Diverso discorso per le spese di manutenzione dell’ascensore, che sono ripartite tra i comproprietari in ragione del doppio criterio del valore dell’immobile (quindi in base ai millesimi di proprietà) e dell’effettivo utilizzo dell’impianto da parte del singolo condomino (quindi in base al piano su cui è ubicato l’immobile) [4]. In questo articolo risponderemo alla domanda ascensore: chi paga le spese?.

Come viene deliberata l’installazione di un nuovo ascensore?

Le spese di installazione dell’ascensore sono quelle da sostenersi per l’installazione di un nuovo impianto. Per tali devono intendersi le spese necessarie, a dotare un condominio che ne sia sprovvisto, di ascensore. Il codice civile contempla tale attività come “innovazione”, da apportarsi con deliberazione adottata dalla maggioranza dei condomini. L’ascensore, in particolare, rientra tra quelle opere ed interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche.

Per disporre tali innovazioni, e quindi anche per l’installazione dell’ascensore, il codice richiede una particolare maggioranza, statuendo che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio [5].

In altre parole, perché la delibera che concerne l’installazione dell’ascensore sia valida, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla seduta dell’assemblea condominiale e quello altrettanto favorevole che rappresenta almeno la metà del valore dell’edifico (di 500 millesimi).

Chi deve pagare le spese di installazione dell’ascensore?

Le spese necessarie per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, e quindi anche quelle per l’installazione di un nuovo ascensore, devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore dell’immobile di ciascuno, quindi in base ai millesimi di proprietà.

Le spese per l’installazione dell’ascensore, quindi, vanno ripartite proprio secondo la regola generale dei millesimi di proprietà e quindi in misura proporzionale al valore di ciascun immobile.

Tuttavia, trattandosi di innovazione eccessivamente gravosa e suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono chiedere di essere esonerati dalle spese di installazione dell’impianto [6]. Resta ferma, comunque, la possibilità di cambiare idea successivamente all’installazione e chiedere di essere ammessi a fruire dell’ascensore precedentemente installata. In tal caso, il condomino dovrà partecipare alle spese di installazione sostenute in precedenza dagli altri condomini e la quota di ingresso deve essere determinata in misura proporzionale al valore della proprietà dell’immobile, calcolando in primo luogo il costo complessivo dell’ascensore sopportato dal condomino o dai condomini che l’hanno installato, rivalutato al momento della domanda.

In secondo luogo, a tale importo dovranno poi essere detratte le agevolazioni godute dal medesimo, ad esempio per invalidità civile. Qualora, infine, l’ascensore sia destinato a servire soltanto una parte del condominio, e quindi non sia collegato strutturalmente e funzionalmente a tutto l’edificio, dovrà essere essere impiantato a cura e spese soltanto di coloro che effettivamente lo utilizzino (e che ne diventeranno gli esclusivi proprietari, creando il tipico “condominio parziale”).

Chi deve pagare le spese di manutenzione dell’ascensore?

Le spese di manutenzione dell’ascensore sono quelle utili al buon funzionamento ed esercizio dell’impianto. In questo caso, la regola generale è quella dell’effettivo utilizzo dell’ascensore da parte del condomino.

Le spese di manutenzione delle scale e degli ascensori, infatti, sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Si tratta, quindi, di tutti i condomini che abbiano espresso opinione favorevole all’installazione di un nuovo ascensore decisa con delibera assembleare, di coloro che successivamente abbiano deciso di fruire dell’impianto dopo un primo diniego, di coloro che erano già comproprietari dell’ascensore perché preesistente (in caso di edificio dotato sin dalla sua costruzione di un ascensore) e di coloro che abbiano costituito il cosiddetto condominio parziario su un ascensore installato per servire solo alcune parti dell’edificio.

In tutti questi casi, le spese relative alla manutenzione dell’ascensore sono ripartite tra i condomini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

In ordine alle spese di manutenzione dell’ascensore, dunque, la legge stabilisce un criterio speciale e binario di ripartizione: metà dell’importo in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e quindi con i millesimi di proprietà (cosiddetta quota di valore) e l’altra parte in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto ed i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

I proprietari dei locali siti al piano terra devono pagare l’ascensore?

Anche in questo caso, dispongono tutte le norme ed i relativi criteri dettati in precedenza. Per quanto riguarda le spese di installazione di un nuovo ascensore, coloro che sono proprietari di un immobile sito al piano terra, possono esserne esonerati qualora decidano di non servirsene.

Per quanto riguarda, invece, le spese di manutenzione dell’ascensore a carico dei proprietari dei locali siti al pianterreno, queste si riducono a quella parte commisurata ai millesimi di proprietà e non comprendono pure le altre relative “all’altezza di ciascun piano dal suolo”, che per le suddette unità immobiliari equivale a zero. I proprietari degli immobili siti al pianterreno, dunque, possono essere esonerati dal pagamento delle spese di installazione dell’ascensore, ma sono sempre tenuti – seppur in misura ridotta – al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto.

Anche se siti al pianterreno, infatti, si ritiene che i proprietari degli immobili in questione siano tenuti comunque al pagamento di una parte delle spese poiché, sebbene nell’appartamento di fatto non viene servito dall’ascensore, riceve comunque un maggior valore indiretto derivante dalla sola presenza nell’immobile dell’impianto di ascensore.

Tale regola non trova applicazione nel caso di condominio parziario, cioè nell’ipotesi in cui l’ascensore sia strutturalmente e funzionalmente collegata solo ad una parte distaccata dell’edificio e questa – esclusivamente – se ne serva.

I negozi devono pagare le spese per l’ascensore?

Una vecchia questione affrontata dalla giurisprudenza e su cui si è spesso interrogata la dottrina, riguarda il pagamento delle spese per l’installazione e la manutenzione dell’ascensore da parte dei negozi, che abbiano accesso diretto sulla strada. In questo caso, infatti, si è opposto che nessun utilizzo viene fatto dell’ascensore da parte di questi comproprietari e quindi che questi non siano tenuti né alle spese di installazione dell’ascensore, né a quelle di manutenzione. Ebbene, al riguardo va verificato, anzitutto, se esista una deroga al regime legale delle spese ad opera di regolamento contrattuale o convenzione o delibera.

E’ possibile, infatti, che la cosiddetta “tabella d’uso” o “ tabella di gestione” allegata al regolamento condominiale, che ripartisce la spesa per gli ascensori, escluda dalla contribuzione i proprietari dei negozi siti al piano terra. Qualora manchino tali convenzioni vanno ricordate numerose pronunce recenti che hanno statuito per l’esonero dalla partecipazione alle spese per i proprietari di negozi siti al piano terra.

Secondo tali pronunce, non è tenuto a contribuire alle spese di rifacimento (sostituzione) il condomino proprietario di unità immobiliari adibite a negozi, con accesso diretto ed indipendente esclusivamente dall’esterno, prive di cantina e con nessuna possibilità di utilizzare l’androne e le scale comuni. Insomma, anche in questo caso, il principio ispiratore è quello dell’effettivo utilizzo dell’ascensore.

Per cui, i negozianti che abbiano accesso diretto e indipendente al negozio esclusivamente dall’esterno, con nessuna possibilità di fruire dell’ascensore, possono essere esonerati al pagamento delle spese di manutenzione e rifacimento dell’ascensore. In ordine alle spese di installazione, invece, resta fermo il criterio già citato per cui possono esserne esonerati proprio in virtù del suo mancato utilizzo.

Di ROSSELLA GIGLIO

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1120 cod. civ.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Art. 1124 cod. civ.

[5] Art. 1136 cod. civ.

[6] Art. 1121 cod. civ.


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