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Il condomino può prendere il sole sulla terrazza?

5 Ottobre 2018


Il condomino può prendere il sole sulla terrazza?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Ottobre 2018



Lastrico solare: l’uso per posizionare lettini e piante da parte dei condomini non deve confliggere con la destinazione e deve consentire il pari uso da parte di tutti.

Il tuo palazzo è dotato di una copertura che costituisce un piano calpestabile e praticabile da parte di tutti i condomini. Lo chiamate tutti “terrazza” ma l’amministratore, più tecnicamente, lo definisce “lastrico solare”. Al di là del nome, ora è in gioco il suo corretto utilizzo. Alcuni condomini – in particolare quelli che vivono agli ultimi piani – hanno riempito questo spazio di lettini prendisole e di piante. È diventato una specie di solarium privato: imbarazzante, in tali condizioni, accedervi anche solo per fumare una sigaretta. Come sempre succede, la maggioranza ha la meglio e quando la terrazza è occupata da chi si rilassa per prendere il sole, chi invece vorrebbe usarla per stendere i panni viene guardato male e costretto a retrocedere. La questione viene portata all’attenzione dell’assemblea che, per non inimicarsi nessuno, preferisce non prendere posizione a lasciare tutto al buon senso delle persone. Ma la lite è ormai innescata e, per non finire in tribunale, c’è bisogno che qualcuno ti chiarisca se il condominio può prendere il sole sulla terrazza. Ecco, il chiarimento arriva da una sentenza del tribunale di Roma di un paio di mesi fa [1]. Il giudice della capitale ha chiarito se si possono posizionare piante e lettini sul lastrico solare di proprietà del condominio (quello cioè “comune”, visto che ne esistono alcuni di proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano). 

Qui di seguito ti forniremo dunque tutti i ragguagli necessari a comprendere qual è l’uso corretto della terrazza, quando è possibile occuparla con oggetti personali e quanto spazio il singolo può occupare senza ledere i diritti degli altri. 

Ma procediamo con ordine e iniziamo proprio dal quesito di partenza: il condomino può prendere il sole sulla terrazza?

Cosa si può fare sulla terrazza condominiale?

Secondo la sentenza in commento, lo sfruttamento personale del lastrico solare, mediante la collocazione di piante e di lettini, non determina alcuna violazione del pari diritto di uso da parte di tutti i condomini. Il codice civile contiene una norma cardine che fissa i limiti di utilizzo delle parti comuni dell’edificio (scale, pianerottoli, androne, cortile, atrio, cortile, terrazza, ecc.): vediamo cosa dice la legge [2]. Tutti i condomini possono utilizzare, a proprio piacimento e per finalità personali, gli spazi comuni (quelli cioè condominiali) a patto però di rispettare due condizioni:

  • l’uso deve essere conforme alla destinazione del bene: non si può, ad esempio, usare la facciata di un palazzo per appendere un grosso cartello pubblicitario o l’atrio per parcheggiare le moto e le bici mettendole al riparo dai ladri (non è questa la sua finalità). Allo stesso modo, il lastrico solare non è nato perché si trasformi in un luogo di festini privati o rave party. Quindi, ciascuno può usare le parti comuni dell’edificio a condizione di non snaturarne la funzione naturale. Secondo la Cassazione [3], si considerano vietate solo quelle alterazioni della destinazione del bene comune tali da rendere impossibile o, comunque, menomare sensibilmente l’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa;
  • l’uso non deve essere tanto “ingombrante” da impedire agli altri condomini di utilizzare, a loro volta e contemporaneamente, il medesimo spazio. Quindi va bene installare un pannello solare sul tetto ma bisogna fare in modo da non occupare tutta l’area tanto da inibire l’uso agli altri condomini; si possono mettere vasi da fiore sul lastrico solare ma senza bloccare l’accesso e impedire il passaggio o lo sfruttamento del piano di calpestio. Per “pari uso”, non deve ritenersi un uso identico.

A questi due limiti se ne può aggiungere un terzo: quello del regolamento di condominio. Il regolamento, cioè, può fissare dei limiti o degli usi specifici di determinate aree comuni. Sarà bene, quindi, prenderlo in mano e verificare cosa dice in merito alla possibilità di prendere il sole sulla terrazza.

Sulla terrazza si possono posare lettini e prendere il sole?

Se non ci sono limiti nel regolamento di condominio è ben possibile posizionare lettini per sdraiarsi e abbronzarsi liberamente. Difatti quest’uso non impedisce il contemporaneo sfruttamento dell’area da parte degli altri condomini che potranno al contempo stendersi anche loro, appendere i panni, passeggiare, innaffiare le piante e coltivare il giardinaggio, fumare una sigaretta, parlare, ecc. Sarebbe invece illegittimo se il condomino che si abbronza rivendicasse un uso personale e una lesione della privacy solo perché è in costume da bagno e, pertanto, impedisse ai vicini di casa di accedere all’area. 

Piante e fiori sulla terrazza: si può?

Alla luce di ciò, è lecito posizionare piante e fiori sul lastrico solare. Tale condotta non determina alcuna lesione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sulla cosa comune. I vasi non devono però limitare il transito o l’utilizzo del lastrico.  

Anche l’installazione di un apparecchio di innaffiamento automatico al rubinetto della vasca del locale lavatoio presente sul lastrico non determina l’impossibilità, per gli altri condomini, di utilizzare l’acqua dell’impianto condominiale.

note

[1] Trib. Roma. sent. del 16.07.2018.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 24235/2016 e n. 12930/2012.

Tribunale di Roma, sez. V, sentenza 16 luglio 2018

Presidente Ghiron

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con citazione notificata l’attore esponeva quanto segue. Di essere proprietario di un appartamento facente parte del Condominio evocato in giudizio. Che il plesso condominiale era dotato di lastrico solare dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini. Che ivi aveva collocato nel tempo vasi contenenti piante e fiori rendendo detto spazio più ameno. Che tale allocazione non aveva impedito il pari uso del detto bene comune da parte degli altri comproprietari. Che aveva posizionato sul medesimo lastrico anche un lettino per prendere il sole. Che l’assemblea convocata per l’8-4-2016 aveva deliberato al punto 4 all’o.d.g. la rimozione delle piante e del lettino. Che detta delibera era illegittima in quanto l’utilizzo fatto del lastrico non violava la disposizione di cui all’art. 1102 c.c. in quanto non ledeva il bene comune e non impediva l’altrui diritto al pari uso dello stesso bensì violava il suo diritto all’utilizzo del bene. Ciò premesso chiedeva che fosse dichiarata la nullità/fosse annullata la delibera impugnata.

Si costituiva il convenuto affermando che la delibera si era resa necessaria in quanto la condotta dell’attore violava il disposto di cui all’art. 2 del regolamento che vietava di occupare anche con oggetti mobili di ogni specie le terrazze, le scale ed in genere i locali di proprietà comune ed in quanto l’apposizione dei vasi recava nocumento ai beni comuni e segnatamente alla tenuta dell’impermeabilizzazione del lastrico. Allegava che la delibera non aveva impedito all’attore di continuare ad usare del bene comune mentre l’utilizzo del lastrico da parte del predetto aveva modificato la destinazione d’uso del bene ed aveva sottratto parte del lastrico comune al godimento di tutti ‘in spregio’ dell’art. 1102 c.c.. Concludeva chiedendo che l’avversa domanda fosse rigettata.

Espletata ctu, all’esito del giudizio le parti precisavano le conclusioni come in atti e, all’udienza del 18-4-2018, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c.

L’attore ha invocato la norma di cui all’art. 1102 c.c. per dimostrare la legittimità dell’utilizzo del lastrico comune mediante il collocamento di vasi, senza recare impedimento alcuno e senza recare nocumento alle parti comuni.

Parte convenuta ha invocato la clausola di cui all’art. 2 del regolamento e la violazione del citato art. 1102 c.c. per affermare la legittimità della delibera impugnata.

Premesso che il regolamento di condominio, anche a prescindere dalla contestata tempestività dell’eccezione con la quale è stato invocato nel presente giudizio, non è opponibile all’attore in quanto, a fronte delle allegazioni di quest’ultimo, non è emersa prova della sua natura contrattuale che si può desumere solo dall’accettazione espressa di un determinato regolamento, nell’atto di acquisto, da parte (…) ovvero dalla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari con la precisazione che l’invocata clausola, che limita i diritti del partecipanti, deve risultare da specifica nota (circostanze non emerse nel caso in esame), si osserva che la norma di cui all’art. 1102 c.c. involge in particolare il diritto al pari uso o all’uso più intenso dei beni comuni ed i limiti all’utilizzo di detti beni.

La parità di uso assicurata dalla norma di cui all’art. 1102 c.c. ad ogni condòmino è tesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non quel particolare identico uso con la conseguenza che il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si risolve non con il criterio della priorità bensì con quello dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi. Inoltre le due condizioni d’uso della cosa comune indicati dalla citata norma sono costituite dall’immutabilità della destinazione obbiettiva e concordata della cosa comune e dall’infrapponibilità di ostacoli al pari uso degli altri partecipanti, circostanze che renderebbero inservibile la cosa comune considerato che il concetto di inservibilità và interpretato come sensibile menomazione dell’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa (Cass. 20909/10).

Le circostanze che il caso in oggetto non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e che la condotta del Mosca, con riguardo all’apposizione dei vasi, non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sul bene comune costituiscono fatti pacifici. Ciò posto si osserva che i vasi, lungi dal limitare (come erroneamente affermato dall’ausiliario: v fotografie prodotte) il transito o l’utilizzo del lastrico che svolge peraltro una pluralità di funzioni (serve anche per accedere ai locali lavatoi), favoriscono l’uso del lastrico/terrazza in quanto -per come sono collocati lungo il perimetro del lastrico- consentono di distanziare i parapetti della terrazza (che non sono risultati a norma quanto all’altezza) dalla zona di utilizzo dello spazio comune. Con la conseguenza che la loro collocazione non viola in sé la disposizione di cui all’art. 1102 c.c. in particolare tenendo conto che, per pari uso, non deve ritenersi un uso identico.

L’ausiliario ha esaminato i pregiudizi lamentati anche sotto altri profili segnatamente rappresentati, per un verso, dall’impossibilità dell’uso dell’acqua proveniente dal locale lavatoio in conseguenza dell’installazione dell’apparecchio di innaffiamento automatico al rubinetto della vasca e, per altro verso, dalle conseguenze pregiudizievoli per la guaina bitumata sulla quale i vasi sono collocati.

Sotto il primo profilo tale limitazione non si rinviene. A prescindere dal fatto che non risulta che i condomini utilizzino i lavatoi (peraltro in pessimo stato di manutenzione, v. foto) per fare il bucato, non è emerso che l’attacco dell’impianto al rubinetto (v. foto) non sia facilmente rimuovibile. Sotto il secondo profilo parimenti non è emerso che la collocazione dei vasi (peraltro la gran parte di modeste dimensioni) abbia recato nocumento alla sottostante guaina bitumata considerato altresì che l’ausiliario ha affermato che eventuali lesioni possono essere cagionate solo nel caso in cui vi sia praticabilità elevata (ma certo detto fatto non può essere imputato al collocamento dei vasi) o che i vasi vengano ‘trascinati’ ma tale circostanza non è emersa allo stato donde non può impedirsi un tale uso del bene comune solo perché, in via di mera ma non dimostrata ipotesi, la guaina di copertura della terrazza possa rimanere danneggiata. Laddove ciò dovesse in futuro emergere ben potrà il Condominio chiedere all’attore il risarcimento di eventuali danni cagionati da quest’ultimo alla terrazza, bene comune.

In conclusione la delibera impugnata deve essere dichiarata affetta da nullità in quanto nella condotta (…) non è ravvisabile alcuna violazione del pari diritto di tutti i condomini all’uso dei beni comuni. Donde l’illegittimità di una decisione assembleare che vieta ad uno dei condomini di fare un utilizzo conforme a legge di una parte comune così comprimendo un suo diritto.

La soccombenza legittima la condanna del convenuto alla refusione delle spese di lite in favore di controparte. Spese di ctu a carico del convenuto.

P.Q.M.

Ogni ulteriore deduzione ed eccezione disattesa, dichiara la nullità della la delibera assunta il 28-4-2016, al punto 4 all’o.d.g., dall’assemblea del Condominio convenuto.

Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, in favore dell’attore, che liquida in Euro4200,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali. Spese di ctu a carico del convenuto.


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