Diritto e Fisco | Articoli

Valutazione casa errata: posso annullare il contratto?

26 ottobre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 ottobre 2018



Se commetti un errore nella valutazione di una casa da acquistare, puoi annullare il contratto? Il modulo firmato in agenzia è impegnativo e fino a che punto?

Frequentemente abbiamo l’esigenza di acquistare una casa per sistemare noi stessi oppure per aiutare i nostri figli. Ebbene, per questa ragione, eri alla ricerca di un appartamento e, come spesso accade, sei stato attirato da una delle tante proposte offerte da un’agenzia immobiliare. Hai quindi visitato l’immobile, ti è piaciuto, hai ritenuto, senza un’approfondita valutazione, che il prezzo fosse accettabile ed hai quindi firmato il modulo con il quale proponevi di acquistare l’appartamento ad un certo prezzo. Adesso, il venditore ha accettato la tua proposta e sei soltanto in attesa di firmare un successivo preliminare ed ancora il contratto definitivo. Purtroppo, però, nei giorni successivi alla proposta, hai approfondito maggiormente la valutazione della casa in questione: ti sei infatti reso conto che il prezzo concordato è un po’ troppo alto: ad esempio, per il quartiere in cui si trova, l’appartamento non dovrebbe valere così tanto oppure hai saputo che ci sono parecchie beghe condominiali in atto. Insomma non credi che la casa valga così come è stato concordato, ti sei pentito e vorresti sapere se l’errore di valutazione commesso possa giustificare un tuo eventuale dietro front. Ed allora ti chiedi: Il modulo che ho firmato in agenzia immobiliare è stato sufficiente ad impegnarmi? Se ho fatto una valutazione della casa errata, posso annullare il contratto? Cosa rischio se mi tiro indietro dall’acquisto di una casa?

Modulo firmato in agenzia immobiliare: è un preliminare?

Devi sapere che il modulo firmato in agenzia immobiliare è un preliminare a tutti gli effetti. In particolare, esso lo diventa nel momento in cui proponi al venditore di acquistare il suo immobile ad un certo prezzo, con determinate modalità e tempistiche, e lui accetta la predetta proposta, ad esempio controfirmando il descritto documento o comunicandolo con un modulo separato. Pertanto, fai molta attenzione: prima di firmare qualsiasi cosa in agenzia immobiliare, devi assumere tutte le informazioni necessarie relative alla casa che vorresti acquistare. Ad esempio, fai fare una visura immobiliare per capire se ci sono pignoramenti, ipoteche o quant’altro. Oppure, informati dall’amministratore di condominio se ci sono delle pendenze o altre problematiche all’interno del fabbricato. Insomma, prima di impegnarti, fai in modo che il tuo acquisto sia pienamente consapevole, in modo tale da non ritrovarti legato ad una compravendita poco conveniente, alla luce dell’eventuale valutazione errata della casa.

Valutazione casa errata: posso annullare il preliminare?

La legge dice che se una parte è caduta in errore e, per questa ragione, il proprio consenso è stato viziato, il contratto così concluso è annullabile. Si tratta del cosiddetto errore essenziale sul contratto, rilevante, ad esempio, quando ricade sulla qualità dell’oggetto. Ebbene, a questo proposito, la Cassazione [1] ha escluso che si possa parlare di un errore suscettibile di provocare l’annullamento del contratto, quando riguarda il valore economico del bene oggetto del medesimo. In tal caso, infatti, ci troviamo nell’ambito dei motivi che hanno spinto il contraente a firmare il contratto e alla valutazione sulla convenienza economica dell’affare concluso, dei quali aspetti, precisa la Suprema Corte, ogni parte contrattuale si assume il rischio. Pertanto se l’errore in cui è incorsa una parte riguarda l’aspetto appena descritto, essa non potrà richiedere l’annullamento del contratto. Si tratta, infatti, di questioni non imprevedibili. Come affermato dalla giurisprudenza [2], avevi tutta la possibilità di fare le tue valutazioni prima di impegnarti. Quindi, per rispondere alla domanda iniziale, se cadi in una valutazione errata della casa, non puoi annullare il preliminare.

Acquisto casa: cosa rischio se mi tiro indietro?

Hai visto che il modulo firmato in agenzia immobiliare è una proposta destinata al venditore che, se accettata, diventa un contratto preliminare a tutti gli effetti. Hai saputo anche che, i tuoi eventuali errori di valutazione sull’immobile non sono sufficienti a giustificare un tuo dietro front. Pertanto, sei impegnato nell’acquisto a tutti gli effetti e se ti tiri indietro rischi, quanto meno, di perdere quell’anticipo che hai versato al momento della firma e che nel documento è qualificato come caparra confirmatoria: questa somma, infatti, può essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento [3]. Non dimenticare, infine, che il venditore potrebbe anche decidere di non recedere dal contratto e chiedere invece l’esecuzione del preliminare ai sensi di legge [4]. Pertanto, prima di impegnarti, ancora una volta ti raccomando di fare tutte le valutazioni possibili per un acquisto della tua casa sereno e senza pentimenti di sorta.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 5139/2003.

[2] Trib. di Genova sent. n. 507/2013.

[3] Art. 1385 cod. civ.

[4] Art. 2932 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI