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Casa pignorata, come procedere all’acquisto dell’immobile

7 Ottobre 2018


Casa pignorata, come procedere all’acquisto dell’immobile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Ottobre 2018



Se la casa è all’asta è possibile comunque acquistarla trovando un accordo con il creditore e il proprietario-debitore.

Un tuo vicino ha la casa pignorata da diversi anni. Il tribunale ha fatto numerosi tentativi di asta e, nonostante i ribassi del prezzo, nessun offerente si è fatto avanti. Il proprietario ha chiesto al giudice di estinguere la procedura, ormai divenuta inutile, ma il tribunale intende andare ugualmente avanti. Nel frattempo gli hai mostrato il tuo interesse ad acquistare: non volendo fargli uno sgarbo (si tratta comunque di un conoscente di lunga data), non hai intenzione di presentare un’offerta in tribunale. Così ti sei rivolto direttamente a lui. Temi tuttavia che l’operazione sia impraticabile: l’esistenza di un pignoramento e dei “sigilli” del tribunale non ti consente di trattare con il debitore. Quest’ultimo però sembra più ottimista: ritiene infatti di poter vendere e, col ricavato, pagare il creditore affinché estingua la procedura e cancelli l’ipoteca. È davvero così? Se la casa è pignorata, come procedere all’acquisto dell’immobile? In questo articolo proveremo a fornirti alcuni chiarimenti in modo da darti le indicazioni necessarie ad agire in casi di questo tipo.

Si può vendere casa pignorata? 

Rispondiamo prima a una domanda comune: si può vendere casa pignorata? Assolutamente no. Il pignoramento consiste proprio in questo: un vincolo legale a non disporre del bene. «Disporre» significa appunto cedere, ossia vendere, donare, dare in affitto o in comodato. Lo scopo dell’ipoteca, che normalmente viene iscritta prima dell’avvio del pignoramento, è quello di consentire al creditore, anche dopo l’eventuale vendita dell’immobile, di poter pignorare lo stesso in capo al nuovo proprietario.

Resta il fatto che nessuno acquisterebbe mai una casa ipoteca, tanto più se è in corso già il pignoramento. E ciò perché potrebbe perdere l’immobile. Certo, chi non è al corrente dell’ipoteca e dell’esecuzione forzata può rivalersi sia contro il venditore in malafede che gli ha taciuto la notizia, che sul notaio rogante il quale non ha fatto i preventivi e dovuti accertamenti sulla validità dell’atto.

Immaginiamo però che tra venditore ed acquirente vi sia l’intesa di vendere e acquistare la casa pignorata. Come si può svolgere l’operazione bloccando, nello stesso tempo, le aste e garantendo il pacifico godimento del bene al compratore? La soluzione passa necessariamente da un meccanismo complesso ma non impossibile.

In buona sostanza, per procedere all’acquisto dell’immobile è necessario pagare prima il creditore, assicurarsi che questi interrompa la procedura esecutiva, cancelli l’ipoteca e così consenta l’effettivo trasferimento della proprietà. La complessità, in realtà, non sta tanto nell’atto pubblico che bisognerà firmare (tutto potrà avvenire davanti a un notaio), ma nell’accordo che le parti devono prima raggiungere. In altri termini è necessario che venditore, acquirente e creditore trovino un’intesa preliminare. Questa intesa consta di alcuni passaggi che vedremo qui di seguito.

Come procedere all’acquisto di una casa pignorata

La prima cosa da fare per il debitore è ottenere dal creditore procedente (colui, cioè, che ha intrapreso il pignoramento) l’esatto calcolo delle sue spettanze. Questi dovrà cioè sommare, al capitale iniziale, gli interessi maturati, la rivalutazione monetaria e le spese legali nel frattempo sostenute per il procedimento di esproprio.

Il secondo passaggio è procedere a un’offerta di saldo e stralcio. Il debitore proporrà al creditore un pagamento di una somma à forfait, da versare in un’unica soluzione, che estingua il debito per sempre. È questa certamente la parte più difficile. Il debitore infatti dovrà, da un lato, tenere conto del prezzo che il futuro acquirente è disposto a versargli per l’acquisto e, dall’altro, tentare di lucrare da tale corrispettivo un ulteriore margine per sé, magari per acquistare un immobile più modesto o per pagare un affitto.

Tanto per fare un esempio, è possibile che venditore e compratore si accordino per un prezzo di 150mila euro mentre il debito maturato dal proprietario dell’immobile è di 160mila euro. Quest’ultimo può offrire al creditore un saldo e stralcio di 100mila euro, trattenendo per le proprie esigenze 60mila euro. L’operazione finisce per avvantaggiare tutte le parti: da un lato l’acquirente può ottenere la proprietà a un prezzo più basso di quello che avrebbe conseguito in condizioni normali di mercato (la necessità di estinguere il debito può essere un incentivo alla trattativa); da un altro lato il creditore riceve subito i soldi, seppur in misura ridotta, ma senza l’incertezza del pignoramento che non sempre dà esiti postivi o consente di recuperare tutte le somme; in ultimo il venditore si libera del debito e, nello stesso tempo, può contare su un gruzzoletto per ripartire.

Trovato l’accordo bisogna eseguire la parte più delicata: il trasferimento dei soldi del prezzo, il passaggio di proprietà, la chiusura del pignoramento, la cancellazione dell’ipoteca. Come si fa?

Come cancellare il pignoramento su una casa comprata

Il venditore non può certo pagare il creditore prima di ricevere i soldi dall’acquirente: se disponesse di tale ricchezza non avrebbe neanche bisogno di vendere la casa. Quindi, per una questione logica, è prima necessario che i soldi vengano corrisposti e che, almeno una parte di questi, finiscano direttamente nelle tasche del creditore. L’eventuale residuo rispetto al corrispettivo pattuito può rimanere al venditore. In cambio del denaro, il creditore si impegna a cancellare immediatamente la procedura esecutiva e l’ipoteca. Lo farà davanti al notaio o al giudice, in udienza, in modo che il verbale costituisca titolo esecutivo contro lo stesso creditore qualora non adempia a tali obblighi.

Le soluzioni quindi per procedere all’acquisto di una casa pignorata sono pertanto le seguenti:

  • davanti a un notaio: si incontrano venditore, acquirente e creditore. Il notaio certifica prima il passaggio delle somme, trasferisce poi la proprietà dell’immobile e subordina l’efficacia della vendita alla cancellazione dell’ipoteca e della procedura esecutiva immobiliare. Il tutto garantendo così l’acquirente che i soldi non vadano “buttati”;
  • davanti al giudice: l’acquirente si offre di pagare, davanti al giudice, la somma necessaria a estinguere la procedura. Il giudice, con il consenso del creditore procedente, cancella l’esecuzione forzata. Sempre davanti al giudice, si mette a verbale che la somma viene data come corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell’immobile che il proprietario si impegna a trasferire all’acquirente in una data prefissata davanti a notaio.

Tra le due alternative, probabilmente la prima è quella più garantista perché realizza l’operazione in un’unica soluzione.


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