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Atto di provenienza: chi lo rilascia?

24 Dicembre 2018


Atto di provenienza: chi lo rilascia?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 Dicembre 2018



L’atto di provenienza è un documento essenziale in qualsiasi transazione immobiliare, ma spesso ottenerne il rilascio è meno semplice di quello che si pensi.

Comprare casa oggi, causa la crisi economica che viviamo, è uno dei sogni proibiti di molti italiani, soprattutto per i più giovani. La compravendita di un’immobile è però un’operazione assai complessa, sopratutto da un punto di vista burocratico. Gli agenti immobiliari lo sanno bene e riscontrano difficoltà quotidianamente, anche se si tratta di casistiche con le quali combattono da anni. Uno dei casi più spinosi riguarda il rilascio dell’atto di provenienza, che solitamente deve fornire chi vende casa. Alla richiesta di tale documento la maggior parte dei proprietari tentenna, perché il più delle volte non ne conosce nemmeno l’esistenza. Questo nonostante sia noto che l’esibizione dell’atto di provenienza da parte del venditore rappresenta un obbligo in termini di legge. Di contro, essendo un tipo di documento che non ha una natura “standard”, gli stessi agenti immobiliari riscontrano difficoltà nell’analizzare i contenuti e capirne gli eventuali limiti. Come vedremo, infatti, esistono diverse tipologie di documentazioni che possono essere considerate atti di provenienza. Ancor prima di capire l’atto di provenienza: chi lo rilascia?, è bene comprendere la natura di questo documento e le forme in cui si può presentare.

Che cos’è l’atto di provenienza?

Per atto di provenienza si intende quella documentazione che fornisce la titolarità di un immobile ad una persona fisica o giuridica. Questo atto è redatto in forma cartacea e al suo interno è indicato il diritto reale che un soggetto può avanzare rispetto ad un immobile. Il concetto di diritto reale è davvero ampio, ed è questo che comporta le prime difficoltà a coloro che chiedono il rilascio dell’atto di provenienza.

Su un immobile si possono vantare diritti con proprietà piena, con usufrutto o con nuda proprietà: già solo questo allarga enormemente il concetto di diritto reale. Se a questo, poi, aggiungiamo che un atto di provenienza può coincidere con un atto notarile, una scrittura privata, una dichiarazione di successione o una sentenza di tribunale, ci rendiamo conto che l’argomento è molto più vasto di quanto si possa immaginare.

Chiarito il concetto generale di atto di provenienza, quindi, sarà bene approfondire le tipologie in cui questo documento può essere redatto.

Atto notarile

Il notaio è il soggetto per antonomasia delle transazioni immobiliari. Si tratta infatti di un pubblico ufficiale che ha i poteri di trasferire i diritti reali di un’immobile da un soggetto all’altro, anche nel caso di una donazione, di una normale compravendita, di una divisione e così via.

Affinché possa considerarsi valido come atto di provenienza, un atto notarile deve indicare la sua natura (compravendita, donazione, ecc.), il nominativo del notaio che lo ha redatto, la data in cui l’accordo è stato stipulato, quella in cui è stato trascritto nei pubblici registri, il numero di repertorio notarile, il registro generale (la cosiddetta “casella”) e quello particolare (articolo). Numeri alla mano, l’atto notarile è il documento più usato come atto di provenienza.

La dichiarazione di successione

Non esistono solo le compravendite nel mercato immobiliare. La successione per eredità, quando cioè un genitore, alla sua morte, lascia l’immobile al figlio, è uno dei casi ugualmente frequenti di transazione immobiliare. In questo caso viene redatta la cosiddetta dichiarazione di successione, che ai fini del nostro discorso coincide anche con l’atto di provenienza.

La dichiarazione di successione è un onere degli eredi, che devono comunicarla ai pubblici registri entro un anno dal decesso del de cuius. L’atto di provenienza come dichiarazione di successione è quello che crea più problemi, perché alla base vi è il più delle volte un disallineamento con il catasto. Al momento della morte del genitore, infatti, l’erede non deve solo redarre la dichiarazione di successione, ma è anche obbligato a procedere alla voltura catastale dell’immobile.

Spesso invece accade che la dichiarazione di successione indica come proprietario l’erede, mentre da visura catastale risulta ancora il nominativo del de cuius. Prima di qualunque transazione immobiliare, quindi, la voltura catastale in favore dell’erede è obbligatoria.

La sentenza di un tribunale

Lo scambio del diritto reale su un immobile non avviene esclusivamente mediante accordo tra i due contraenti, ma può essere stabilito anche da un organismo terzo, nella fattispecie un tribunale. In procedimenti giudiziari per usucapione (che ricordiamo essere l’acquisizione della proprietà di un immobile basata sull’acclarato possesso del bene per un determinato periodo di tempo), o nelle procedure esecutive immobiliari, la sentenza del tribunale è a tutti gli effetti un atto di provenienza.

Esistono altre forme dell’atto di provenienza?

Tra gli ulteriori documenti che possono essere considerati alla stregua degli atti di provenienza vi sono la nota di trascrizione e il titolo telematico. Si tratta di documenti (per ragioni diverse) rari, ma che se procurati possono essere sufficienti ai fini della transazione immobiliare.

La nota di trascrizione è da considerarsi, ad esempio, a tutti gli effetti un “riassunto” dell’atto notarile, ed è redatta appunto per riassumere in poche righe tutti i dati identificativi del documento originale, come i dati anagrafici dei soggetti interessati, quelli catastali dell’immobile e la tipologia dell’atto in sé. Molte agenzie ritengono sufficiente la nota di trascrizione mentre altre, per poter effettuare un esame della pratica più approfondito, chiedono la copia dell’atto. Qualora il documento sia stato prodotto recentemente (dal 2014 in avanti), si può ovviare con il titolo telematico, che altro non è che una copia in formato PDF dell’originale atto notarile.

Quali soggetti richiedono la copia dell’atto di provenienza?

Come già abbondantemente descritto, l’atto di provenienza è il documento fondamentale dal quale partono tutte le tipologie di transazione immobiliare. Tuttavia, tale documento può essere richiesto da soggetti diversi, a seconda della natura della transazione immobiliare.

Ad esempio, nel caso di una compravendita tra privati, l’atto di provenienza può essere richiesto dall’agenzia immobiliare che sta seguendo la transazione. L’agenti immobiliare necessita dell’atto di provenienza non solo per verificare che colui che sta vendendo l’immobile ne sia pure il legittimo proprietario, ma anche per controllare la natura del diritto reale (proprietà piena, usufrutto, nuda proprietà, ecc.) o la presenza di eventuali vincoli che possono in qualche modo bloccare la compravendita.

Inoltre, se dall’atto di provenienza risulta che siano più soggetti ad essere proprietari dell’immobile (come ad esempio marito e moglie), è importante verificare se quest’ultimi sono in regime di comunione o separazione dei beni. L’atto di provenienza è fondamentale anche per i casi di certificazione ventennale, come da ex art. 567 del Codice di procedura Civile.

In questo caso il delegato deve partire proprio dall’atto di provenienza per poter ricostruire tutta la storia dell’immobile. Lo stesso atto di provenienza deve essere allegato alla relazione ipocatastale redatta dal delegato. Esiste infine un ultimo caso in cui l’atto di provenienza può essere richiesto non a fronte di una transazione immobiliare. Si tratta ovviamente del mutuo ipotecario, grazie al quale un privato può ottenere una determinata somma di denaro dietro ipoteca della casa.

È in questo caso ovviamente la banca a richiedere al soggetto copia dell’atto di provenienza, per verificare che l’immobile sul quale viene apposta l’ipoteca sia completamente in regola. Il lavoro dietro questo tipo di analisi è davvero certosino: la banca incarica il notaio di effettuare una visura ipotecaria ventennale, in cui saranno indicati tutti i trasferimenti di diritto reale di cui l’immobile è stato oggetto (limitatamente ai vent’anni precedenti alla richiesta). Al tempo stesso, il notaio dovrà verificare se sull’immobile gravano iscrizioni pregiudizievoli o altri tipi di limitazioni.

Chi rilascia l’atto di provenienza?

A seconda della natura in cui si presenta l’atto di provenienza, sono diverse le modalità in cui si può richiedere il rilascio di questo documento. Una delle più semplici riguarda la copia dell’atto notarile: se colui che vende l’immobile non è in possesso di nessuna copia di questo documento, basterà rivolgersi al notaio rogante per ottenerne un’altra.

Qualora nel frattempo il notaio in oggetto abbia terminato l’attività e non sia più reperibile, ci si può rivolgere all’Archivio Notarile Distrettuale e chiedere una copia dell’atto di provenienza. Questo perché, ricordiamo, non è possibile ottenere copie degli atti notarili presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare, né in carta libera, né con bollo. Questi uffici, un tempo conosciuti anche come Conservatoria dei Registri Immobiliari, sono invece fondamentali nel recuperare l’atto di provenienza redatto nelle altre modalità.

La digitalizzazione a cui sono soggette le Pubbliche Amministrazioni negli ultimi anni hanno interessato ovviamente anche gli Uffici di Pubblicità Immobilare, ma l’archiviazione online dei vari atti di provenienza non è uniforme in tutta Italia. A seconda dell’area geografica, possono essere reperiti online gli atti di provenienza trascritti dal 1974 al 1980 in avanti.

Il consiglio è quindi quello di verificare, a seconda della conservatoria a cui ci si rivolge, se l’atto di provenienza risale ad un’annualità già inserita digitalmente. In caso di risposta positiva, l’atto di provenienza può essere recuperato grazie alla piattaforma Sister, realizzata per conto dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui l’atto sia disponibile solo in modalità cartacea, sarà obbligatorio presentarsi agli Uffici di Pubblicità Immobiliare competenti.


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