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Prestito ristrutturazione: come funziona

6 novembre 2018


Prestito ristrutturazione: come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 novembre 2018



Il prestito per ristrutturazione è un finanziamento alternativo ma più snello rispetto a un mutuo; erogato da istituti finanziari e banche, finanzia gli interventi di manutenzione su un immobile.

Nel caso in cui tu abbia esigenza di liquidità per portare a termine interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria sulla tua abitazione, anche quelli tesi a conseguire un risparmio energetico, puoi rivolgerti a un istituto finanziario o alla tua banca per ottenere un finanziamento. Ci sono delle procedure da seguire e dei particolari adempimenti; vediamo, quindi, per un prestito ristrutturazione: come funziona la richiesta e come si svolgono le varie fasi, dalla richiesta all’erogazione e fino al rimborso.

Quali sono le differenze tra prestito e mutuo di ristrutturazione?

Se, dopo aver deciso di ristrutturare la tua abitazione e ottenuto, dalla ditta prescelta per effettuare gli interventi, un preventivo di spesa, ti sei reso conto di aver bisogno di liquidità per procedere, devi rivolgerti a un istituto finanziario o a una banca per ottenere un finanziamento.

Le banche propongono due forme diverse di finanziamenti legati all’esigenza di ristrutturare la propria abitazione: il mutuo e il prestito. La differenza sostanziale consiste nell’importo erogato che nel caso di un prestito arriva al massimo a 50.000/60.000 euro, anche se qualche istituto ha portato il tetto massimo a 100.000 euro, mentre può raggiungere cifre mediamente superiori per il mutuo. Quest’ultimo tuttavia prevede spese più elevate, poiché segue lo stesso iter di un normale mutuo ipotecario per l’acquisto della casa, e cioè la perizia preventiva redatta da un tecnico a ciò abilitato, il cui costo oscilla tra i 200 e i 300 euro, l’atto stipulato in presenza del notaio, il cui costo è legato all’importo dell’iscrizione ipotecaria e l’obbligo di stipula di un’assicurazione sull’immobile in oggetto che offra protezione dal rischio di scoppio e incendio.

Inoltre, tieni presente che il prestito viene concesso ed erogato in tempi molto più brevi rispetto al mutuo la cui concessione prevede un’istruttoria più complessa dal punto di vista burocratico a causa degli importi concessi, solitamente elevati, e delle lunghe durate, anche 30-35 anni, che implicano un rischio creditizio maggiore.

Mentre la concessione di un prestito viene completata dalle 24 ore ai 10-15 giorni dalla richiesta, per un mutuo ristrutturazione possono essere necessari da 30 a 60 giorni. Per quello che riguarda i tassi di interesse, quelli del prestito sono sempre decisamente più elevati rispetto a quelli del mutuo e ciò è giustificato principalmente dalla mancanza di una garanzia reale come l’ipoteca. Aumenta, di conseguenza, per l’istituto concedente il finanziamento, il cosiddetto rischio di credito che consiste nel rischio di non riuscire a rientrare facilmente in possesso della cifra erogata.

Quali sono le caratteristiche del prestito per ristrutturazione?

Il prestito per ristrutturazione è una forma di finanziamento prevista per finalità di manutenzione ordinaria e straordinaria di un immobile, dal rifacimento della facciata o del tetto all’ampliamento della superficie, come può essere il caso della costruzione di una veranda o di un garage.

La manutenzione ordinaria comprende tutti gli interventi edilizi volti a rinnovare, sostituire e mantenere efficienti gli impianti esistenti, come, ad esempio, la tinteggiatura, il rifacimento dell’intonaco o dei pavimenti e non richiede nessun tipo di permesso o di comunicazione. La manutenzione straordinaria riguarda interventi che possono anche andare a incidere sugli elementi strutturali, senza comunque che venga variata la volumetria e richiedono la pratica CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, o quella SCIA, Segnalazione certificata di inizio attività.

Nel caso, infine, di interventi mirati a veri e propri ampliamenti di superficie o di volume, occorre richiedere il permesso di costruire agli appositi uffici del Comune. Poiché il prestito per ristrutturazione è inserito nella categoria dei prestiti personali non finalizzati non esige espressamente che tu conceda garanzie reali come l’ipoteca: le banche richiedono, però, l’attestazione di un reddito certo e dimostrabile e, naturalmente, la correttezza della tua posizione creditizia.

In alcuni casi, ti può essere richiesta una fideiussione, cioè la garanzia di una terza persona che si impegna a ottemperare al pagamento nel caso tu non lo onori. Prima della richiesta devi valutare anche la tua età: quasi tutti gli istituti concedono il finanziamento se la tua età, al momento del pagamento dell’ultima rata, non sarà superiore agli 80 anni. L’erogazione avviene in unica soluzione con il deposito della cifra pattuita sul tuo conto corrente e la durata del rimborso va generalmente dai 36 ai 120 mesi. Il rimborso prevede rate mensili di importo costante, comprensive della quota capitale e della quota interessi.

Come avviene la fase di richiesta di un prestito ristrutturazione?

Quando ti rechi in banca per richiedere l’erogazione del prestito ricordati di avere con te la documentazione relativa al preventivo di spesa e quella che dimostra la tua affidabilità creditizia, cioè la tua capacità reddituale di far fronte all’impegno mensile della rata.

Se ti viene richiesta una garanzia fideiussoria, anche il tuo garante dovrà dimostrare il proprio reddito con l’apposita documentazione. Per non perdere tempo prezioso, ricorda che i modelli 730, il modello Unico, il CUD, i cedolini della pensione e le eventuali buste paga che presenti devono essere il più recenti possibile. A questo punto riceverai tutte le informazioni sulle caratteristiche del prestito e, soprattutto, sul tasso di interesse e sulle spese e commissioni varie che ti verranno applicate. Il TAN, tasso annuo nominale, è il tasso di interesse puro che viene applicato, in pratica il guadagno di chi ti anticipa la cifra, il TAEG, tasso annuo effettivo globale, detto anche ISC, indicatore sintetico di costo, è l’indicatore che tiene effettivamente conto di tutto ciò che dovrai pagare, comprese spese, commissioni, premi di polizze.

Prima di prendere una decisione, ricorda di farti consegnare la documentazione precontrattuale che riporta tutti i dati dell’offerta che ti viene fatta e di usare sempre il valore del TAEG per confrontare i costi reali dei prestiti dei vari istituti. Cerca di paragonare prestiti simili per durata e TAEG e poi confronta accuratamente le altre caratteristiche: se il finanziamento sia flessibile, cioè se ti consenta, in particolari momenti, di rimandare la scadenza del pagamento di una rata, se esistano penali in caso di mancato pagamento di una rata e di che importo esse siano, se sia espressamente prevista la possibilità di estinzione parziale, se ci sia o meno la penale per l’estinzione anticipata, se sia compresa una polizza assicurativa che ti possa tutelare in caso del verificarsi di eventi imprevedibili, come un infortunio o la perdita del lavoro, e quale sia il suo costo.

Quando sei in possesso di tutti questi dati puoi effettuare una scelta ponderata e decidere quale sia la soluzione più conveniente e più adatta alle tue esigenze. Online puoi facilmente trovare siti che offrono l’interessante possibilità di confrontare tutte le caratteristiche delle varie offerte. Ad oggi (ottobre 2018) il TAEG migliore è compreso tra il 5,59% e il 6,07% per offerte da stipulare completamente online, su durate di almeno 72 mesi, senza spese di istruttoria né commissioni di incasso rata.

Come avviene la fase dell’erogazione di un prestito ristrutturazione?

Dopo che hai presentato la documentazione necessaria e firmato i moduli di richiesta, l’istituto finanziario o la banca a cui ti sei rivolto completeranno, in tempi solitamente brevi, l’istruttoria interna per valutare la tua affidabilità creditizia. In pratica, analizzeranno, tramite dei parametri generici, se, con il tuo reddito, potrai essere in grado di onorare con facilità i pagamenti e, soprattutto, indagheranno sul tuo passato.

Se in passato, per qualche motivo, non hai rimborsato nei giusti tempi qualche rata di un finanziamento, e non è ancora trascorso il tempo necessario alla cancellazione, è possibile che il tuo nome venga segnalato nelle apposite Banche Dati delle Centrali Rischi, come quella pubblica chiamata CRIF (Centrale rischi finanziari), tra quelli dei cattivi pagatori. In tal caso, naturalmente, ti sarà più difficile ottenere il prestito e dovrai pensare alla possibilità di richiedere il prestito collegando la rata di restituzione alla Cessione del Quinto dello Stipendio o della Pensione, in modo che il pagamento del rimborso sia completamente garantito.

Se, invece, non ci sono problemi di concessione, in pochi giorni riceverai l’erogazione della cifra totale richiesta e potrai iniziare a utilizzarla.

Quali sono le detrazioni fiscali?

Se stipuli un prestito di ristrutturazione, poiché formalmente non appartiene alla categoria dei mutui ipotecari, non puoi portare in detrazione il 19% della quota interessi (da tener presente che, proprio in questi giorni, si sta discutendo a livello governativo se ridurre tale aliquota) ma, fino al 31 dicembre 2018, è stato prorogato il bonus ristrutturazione previsto per le spese effettuate per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, risanamento e restauro  sull’edilizia residenziale, che comprende singole unità e condomini. Tale bonus consiste in una detrazione fiscale del 50% sulla spesa totale effettuata, fino ad un importo massimo di 96.000 euro.

Nel caso la ristrutturazione interessi i miglioramenti apportati al fabbisogno e all’efficienza energetica del tuo immobile, la detrazione prevista dall’Ecobonus è del 65%, sempre fino al 31 dicembre 2018.  Nel caso invece di lavori effettuati nelle parti comuni del condominio, l’Ecobonus rimarrà in vigore fino al 31 dicembre 2021, con detrazione fiscale fino al 75%. In tutte le situazioni precedentemente esaminate dovrai dividere la detrazione che ti spetta in 10 quote annuali di pari importo.


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