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Pignoramento sulla casa, le pronunce più importanti della Cassazione

26 Ottobre 2018


Pignoramento sulla casa, le pronunce più importanti della Cassazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Ottobre 2018



Il pignoramento della casa: quali sono i limiti per fisco e banca ed i diritti del coniuge non debitore?

Ti sembrava impossibile, e invece alla fine è successo: ti hanno pignorato la casa. Se ti trovi in questa situazione, forse non hai onorato i tuoi debiti, non hai pagato alcune rate del mutuo oppure hai contratto dei debiti con il fisco. Cosa fare, allora, in questi casi? È davvero così facile, per i creditori, aggredire la tua abitazione? In realtà, no poiché le procedure esecutive sono insidiose e non sempre è possibile espropriare un immobile. Proprio per questo, allora, sarà bene tenere a mente alcune cose, come ad esempio i diritti del coniuge non debitore o i limiti previsti dalla legge, specialmente quelli nei confronti delle banche. Se però, nonostante tutto, il creditore ha le carte in regola per agire, potrai comunque ottenere la sospensione della vendita mediante accordo bonario. Non disperare, quindi: in caso di pignoramento sulla casa, le pronunce più importanti della Cassazione potranno sicuramente esserti d’aiuto per trovare una soluzione al problema.

La casa coniugale è pignorabile?  

Spesso capita che per un debito di uno dei coniugi, il creditore procedente pignori la casa di proprietà di entrambi gli sposi in comunione dei beni. Se ti trovi in quella situazione, la prima cosa da fare è verificare che l’avvocato del creditore abbia chiesto all’ufficiale giudiziario il pignoramento dell’intera abitazione. Infatti, la Suprema Corte ha chiarito che la comunione legale è “senza quote”. Quindi, i beni che vi ricadono devono essere pignorati per l’intero. A ciò consegue lo scioglimento della comunione limitatamente al singolo immobile [1]. Infatti, se il pignoramento ha ad oggetto solo una quota della casa, potrai ricorrere al Tribunale ove pende l’esecuzione, con ricorso in “opposizione agli atti esecutivi” [2].

I tempi che la legge ti concede per agire in giudizio, in questo caso, sono strettissimi: hai solo 20 giorni da quando ricevi l’atto di pignoramento per poter contestare detto vizio [3]. Ciò poiché non si contesta il diritto di agire in esecuzione, ma si eccepisce l’invalidità di un atto, che quindi non può produrre effetti [4]. Viceversa, se il pignoramento, ed i successivi atti dell’esecuzione, sono privi di vizi, la procedura esecutiva sarà valida, ma il tuo coniuge non debitore, in sede di distribuzione, avrà diritto alla metà del ricavato lordo della vendita [5]. Diversamente, il coniuge dovrà proporre opposizione agli atti esecutivi sempre entro 20 giorni.

Il coniuge non debitore può chiedere la divisione dell’immobile?

Ricorda che il pignoramento sulla casa di proprietà di entrambi i coniugi, deve essere notificato anche al coniuge non debitore, affinché questi abbia conoscenza legale dell’esproprio. A quel punto, il coniuge non debitore non riceverà altri avvisi e non potrà chiedere la divisione del bene. Ciò anche se le caratteristiche tecniche dell’immobile consentirebbero la divisione.

Infatti, secondo l’opinione dominante tra i giudici, come sopra ricordato, la comunione legale non è come quella ordinaria, ma è “senza quote”. Per tale ragione non può essere riconosciuta al coniuge non debitore la proprietà esclusiva di una parte del bene pignorato.

Quindi ai beni in comunione legale non può applicarsi la procedura di divisione. Infatti, affinché tu possa chiedere al giudice la divisione dell’immobile devono ricorrere due presupposti: che il bene possa essere materialmente diviso in più parti senza danni e che tu sia proprietario esclusivo di una quota, come avviene per la comunione ordinaria (ad es. quando compri un bene insieme ad un parente o ad un amico) [6]. Resta fermo che il tuo coniuge beneficerà sempre della metà del ricavato dalla vendita.

Puoi difendere la tua casa dall’Amministrazione Finanziaria?

È importantissimo che tu verifichi chi è il creditore e l’importo del debito. Infatti, è stato introdotto nel nostro ordinamento [7] il divieto di pignorare la prima casa per l’agente della riscossione se non sei proprietario di altri immobili. Il veto non opera per le cc.dd. abitazioni di lusso. Per di più, anche se hai altri beni, il fisco non potrà sempre procedere all’espropriazione della casa. Su tale questione ci sono state molte riforme e per capire quale di queste si applichi al tuo caso è bene ripercorrerle brevemente.

Con una prima riforma [8] entrata in vigore il 3 dicembre 2005 [9] la casa non poteva essere pignorata se il tuo debito era inferiore ad euro 8.000,00.  Poiché la legge ha effetto solo per il futuro e non per il passato [10], il nuovo limite troverà applicazione sicuramente ai processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore. Per i pignoramenti precedenti, l’esecuzione non potrà comunque più andare avanti poiché gli atti successivi al pignoramento sarebbero contrari al divieto [11].

Ricorda, anche, che ogni pignoramento è preceduto da ipoteca iscritta dal fisco per impedire che tu venda l’immobile [12]. Pertanto, oltre che a non pignorare, il fisco non potrà iscrivere in virtù della suddetta riforma [13]. Con il tempo il legislatore ha poi compreso l’importanza della prima casa ed ha modificato la disciplina in favore del contribuente. Oggi non si potrà procedere al pignoramento se il debito è inferiore ad euro 120.000,00 [14].

Il fisco può pignorare i beni del fondo patrimoniale?

Qualcuno potrà averti consigliato, in passato e prima che tu contraessi il debito, di fare un fondo patrimoniale, ossia un atto, che devi trascrivere (cioè rendere conosciuto a tutti tramite le forme previste dalla legge) con cui decidi di destinare alcuni beni a soddisfare i bisogni della famiglia. In tal modo solo per i debiti relativi ai bisogni della famiglia rischierai il pignoramento. Tutti gli altri creditori, invece, non potranno pignorare i beni che hai fatto confluire nel fondo.

La questione si complica quando c’è di mezzo il fisco. Infatti, anche se eri in buona fede quando hai fatto il fondo patrimoniale, non sempre potrai evitare l’esecuzione da parte del fisco. Quest’ultimo può iscrivere ipoteca sui beni del fondo in due casi: se l’obbligazione tributaria è stata contratta per i bisogni della famiglia (pensa ai tributi che versi per le attività dei figli o del coniuge) o se il fisco ignorava che l’obbligazione era estranea ai bisogni familiari [15].

Sarai tu debitore a dover dimostrare l’assenza di tali condizioni [16] poiché è tuo interesse [17] far valere il diritto alla non pignorabilità dei beni. Devi sapere che non potrai difenderti sostenendo che il debito era legato al tuo lavoro, come ad esempio l’esercizio dell’impresa. Devi invece dimostrare perché quel debito contratto con il fisco sia estraneo alle necessità familiari [18]. Anche perché, i giudici sostengono che il debito tributario contratto nel corso dell’attività lavorativa potrebbe essere sorto per soddisfare il mantenimento della famiglia [19].

Come sapere se il fisco vuole pignorarmi la casa?

Sappi che il fisco, anche in presenza di importanti debiti tributari, non verrà a pignorarti la casa dall’oggi al domani. Molto probabilmente prima cercherà di riscuotere bonariamente il suo credito.

Tuttavia, quand’anche non lo facesse (visto che non è obbligata alla notifica di un precetto come, invece, devono fare i creditori privati) l’Amministrazione finanziaria deve comunicarti la sua intenzione di iscrivere ipoteca per effetto della riforma del 2011 [20]. Deve altresì concederti un termine per presentare le tue osservazioni ovvero comunque per darti la possibilità di pagare il tuo debito.

In mancanza di tali formalità l’iscrizione ipotecaria sarà nulla e potrai eccepire tale vizio proponendo ricorso alla Commissione Provinciale Tributaria. Le regole su esposte valgono anche per le ipoteche iscritte prima della riforma, poiché, grazie alla nostra Costituzione, sono principi vigenti quello della partecipazione del cittadino all’attività della Pubblica Amministrazione e quello della trasparenza dei procedimenti amministrativi. A tali principi non può sottrarsi il fisco che deve comunicare sempre tutti gli atti lesivi per il cittadino.

Gli stessi giudici riconoscono che solo con il rispetto di tali principi può viversi in un clima di civiltà giuridica. Tale civiltà è ancor più essenziale nei rapporti tra contribuente e fisco ed assume maggiore rilievo nel processo tributario, che è lo strumento con cui il legislatore consente al contribuente di evocare protezione avverso le illegittimità dell’Amministrazione finanziaria [21].

Chi prevale tra creditore ipotecario e coniuge assegnatario?

Nel caso di crisi coniugale e nomina del coniuge non debitore quale assegnatario dell’abitazione, per il fisco non sarà facile pignorare. Devi innanzitutto ricordare che la trascrizione è una forma di pubblicità legale: chi per primo trascrive un acquisto di un immobile può opporlo agli altri. Quindi se sei il primo a trascrivere, gli altri acquisti dello stesso immobile sono per te irrilevanti. La stessa cosa accade con l’assegnazione. Quindi l’assegnazione della casa, regolarmente trascritta è opponibile al terzo acquirente [22]. Ciò posto, in passato, l’assegnatario della casa era visto come una sorta di conduttore di una casa in locazione.

Per utilizzare un linguaggio non tecnico, in precedenza l’assegnatario era come se fosse in affitto. Quindi si applicava la regola generale sulle locazioni per la quale i contratti non trascritti sono opponibili agli acquirenti per nove anni [23], quelli trascritti per tutta la durata della locazione [24]. C’è chi ha ritenuto che tali principi potessero applicarsi al fisco, che quindi non poteva pignorare o iscrivere ipoteca in presenza di una assegnazione da parte del giudice al coniuge non debitore.

Sennonché, è intervenuto il legislatore ed oggi il provvedimento di assegnazione soggiace alle ordinarie regole in materia di trascrizione [25]. Sicché, vige la regola generale sugli effetti della trascrizione [26]: chi per primo trascrive il proprio atto di acquisto può opporlo agli altri [27]. Per tale ragione è bene che ottenuto il provvedimento di assegnazione, il coniuge non debitore proceda subito alla trascrizione. Diversamente, se il fisco iscriverà per primo una ipoteca, potrà poi pignorare senza che gli venga eccepita l’assegnazione fatta dal giudice della separazione coniugale.

Posso fermare il pignoramento della banca e la vendita della casa?

Se hai ricevuto un pignoramento perché non hai pagato le rate di un mutuo, hai comunque strumenti per poter difendere la tua abitazione. Operiamo quindi un breve sunto inerente i mutui fondiari, la modalità più diffusa di reperimento delle somme di denaro per l’acquisto della casa.

Questa è una particolare forma di elargizione del credito da parte della banca, che in cambio, oltre al pagamento degli interessi, ottiene una ipoteca di primo grado sulla casa fino all’estinzione del debito [28]. Poiché trattasi di titolo esecutivo, la banca può pignorare senza prima dover far una causa ordinaria in tribunale per accertare il suo credito. Però, proprio per questo, potrai rivolgerti al giudice, con due diverse azioni: l’una chiamata opposizione a precetto – nel termine di giorni 15 da quando riceverai il precetto – ovvero l’altra denominata opposizione all’esecuzione e proponibile, secondo le nuove regole, fino al momento in cui il tribunale non metterà in vendita l’immobile pignorato [29]. Ovviamente, la serietà dell’introduzione di un giudizio di tal tipo impone un esame particolarmente rigoroso del mutuo, che coinvolgerà anche un esperto contabile. Infatti, tra i vizi del mutuo fondiario, può rinvenirsi lo sforamento del tasso soglia anti-usura, poiché la legge individua il limite oltre il quale gli interessi sono sempre usurari [30].

Senza addentrarci su tale insidiosa questione, meritevole di autonoma trattazione, ti basti ricordare che il Legislatore è particolarmente severo con le banche che applicano tassi usurari. Infatti, in caso di accertata l’usura, non dovrai pagare gli interessi.

Come noto, sul debito per il quale la banca agisce, un peso importante è determinato proprio dagli interessi. Sicché diminuiti questi, potresti ritrovarti nelle condizioni di riuscir a far fronte al debito residuo o, addirittura, di non dover più alcun ché alla banca in quanto, quello che hai già pagato è idoneo a soddisfare il credito della banca per come rideterminato dal giudice. Per altro, se offri prova delle tue ragioni fin da subito, potrai ottenere dal giudice la sospensione del mutuo o dell’esecuzione e la banca non potrà chiedere la vendita.

Accordo bonario: è possibile sospendere l’esecuzione?

Infine, ricorda sempre che per il creditore, l’azione esecutiva è particolarmente stancante e costosa, sicché nella prassi molte procedure esecutive vengono sospese perché tra creditore e debitore si è raggiunto un accordo di rateizzazione del debito. Ed infatti, il Legislatore, ha previsto che, su istanze dei creditori e sentito il debitore, il Giudice dell’esecuzione possa sospendere l’esecuzione per un termine massimo di 24 mesi [31].

Di ANTONIO CARLEI

note

[1] Cass. sent. n. 6575 del 14.03.2013.

[2] Art. 617 cod. proc. civ.

[3] Trib. Bari sent. n. 5955 del 18.11.2016.

[4] Cass. SS.UU. sent. n. 11178 del 27.10.1995.

[5] Cass. sent. n. 6230 del 31.03.2016.

[6] Cass. sent. n. 6230 del 31.03.2016.

[7] Art. 76 D.P.R. 29.09.1973 n. 602.

[8] Art. 3 co. XL lett. b-bis) D.L. 30.09.2005 convertito con modificazioni dalla L. 02.12.2005 n. 248.

[9] Art. 1 L. 02.12.2005 n. 248.

[10] Art. 11 disp. prel.

[11] Cass. sent. 27525 del 30.12.2014.

[12] Art. 77 D.P.R. 29.09.1973 n. 602.

[13] Cass. ord. 16110 del 28.06.2017.

[14] Art. 52 co. I lett. g) D.L. 21.06.2013 n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 09.08.2013 n. 98.

[15] Art. 170 cod. civ.

[16] Cass. sent. n. 21800 del 28.10.2016.

[17] Art. 2697 cod. civ.

[18] Cass. sent. n. 8881 del 11.04.2018.

[19] Cass. sent. n. 3600 del 24.02.2016.

[20] Art. 77 co. II-bis D.P.R. 29.09.1973 n. 602.

[21] Cass. SS.UU. sent. n. 19667 del 18.09.2014.

[22] Art. 6 co. VI L. 01.12.1970, n. 898.

[23] Art. 1599 cod. civ.

[24] Cass. SS.UU. sent. n. 11096 del 26.07.2002.

[25] Art. 337-sexies cod. civ.

[26] Art. 2644 cod. civ.

[27] Cass. sent. n. 7776 del 20.04.2016.

[28] Art. 38 T.U.B.

[29] Art. 615 cod. proc. civ.

[30] Art. 2 L. 07.03.1996 n. 108.

[31] Art. 624­-bis cod. proc. civ.


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1 Commento

  1. In caso di assegnazione casa coniugale trascritta dopo l’ipoteca volontaria alla banca ma prima del pignoramento da parte della stessa; tale assegnazione è opponibile alla procedura o no?

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