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Quando il condominio può fare decreto ingiuntivo?

9 ottobre 2018


Quando il condominio può fare decreto ingiuntivo?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 ottobre 2018



Morosità: per il mancato pagamento dei contributi di ordinaria amministrazione l’amministratore può delegare un avvocato senza l’autorizzazione dell’assemblea. Ma è necessario prima approvare il bilancio.

Sono diversi mesi che non paghi il condominio e ora temi che l’amministratore possa agire contro di te. Tuttavia, ad oggi, non è mai stata convocata l’assemblea così come non esiste un bilancio ufficiale. Tutto ciò ti fa ben sperare che, prima di procedere per le vie legali, il condomino debba ancora aspettare qualche altro mese. Ma poiché la prudenza non è mai troppa e hai bisogno di conforto, interroghi il tuo avvocato. A lui poni il seguente quesito: quando il condominio può fare decreto ingiuntivo? Il tuo legale di risponderà pressapoco per come leggerai nelle seguenti righe.

In particolare, in questo articolo ti spiegheremo quali sono i poteri dell’amministratore nei confronti dei morosi ossia dei condomini che non pagano le quote loro spettanti per regolamento. Ma soprattutto ti spiegheremo quanto tempo passa prima che possano essere avviati “gli atti giudiziari” nei tuoi confronti e, in definitiva, quanto tempo hai per regolarizzare la tua posizione nonostante il ricevimento dei solleciti di pagamento.

Cosa può fare il condominio a chi non paga le quote

La questione del recupero dei crediti condominiali è regolamentata dal codice civile. Ecco a riguardo cosa dice la legge.

Se non hai pagato le quote condominiali dell’ordinaria e/o della straordinaria amministrazione e ti è stato affibbiato l’appellativo di moroso, il condominio può agire nei tuoi confronti in tempi relativamente brevi (vedremo quali sono nel corso del presente articolo). Lo può fare rivolgendosi al giudice del luogo ove si trova l’immobile chiedendogli l’emissione di un decreto ingiuntivoprovvisoriamente esecutivo”. Cerchiamo di comprendere quali sono le implicazioni pratiche che questo concetto porta con sé.

Cosa significa decreto ingiuntivo?

Il decreto ingiuntivo è un ordine di pagamento da parte del giudice intimato al debitore. Non richiede una causa poiché il credito risulta già da un documento scritto (in questo caso il bilancio consuntivo del condomino). La procedura è abbastanza snella.

L’avvocato nominato dall’amministratore (senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea) deposita in via telematica, presso il tribunale competente, una copia dei documenti che attestano il credito del condominio. Con questi ottiene un ordine di pagamento nei confronti del condomino moroso. La procedura avviene senza quest’ultimo. In altre parole, di tale fase tu non viene a conoscenza e si svolge in tua assenza tra creditore e giudice. Non ti preoccupare però: il tuo diritto di difesa viene garantito attraverso l’obbligo, per il creditore, di notificarti il “decreto ingiuntivo” (anche detto ingiunzione di pagamento). Da tale momento hai la possibilità di opporti entro 40 giorni. In termini pratici, una volta che hai ricevuto il decreto ingiuntivo con l’ordine di pagamento hai tutto il tempo per consultare un avvocato e contestare il credito fatto valere nei tuoi riguardi. Se però fai scadere questi 40 giorni, il decreto ingiuntivo diventa definitivo e il provvedimento assume la stessa forza di una sentenza “passata in giudicato” (ossia non più contestabile). Risultato: il creditore può pignorarti i beni: stipendio, pensione, conto in banca e persino la casa.

Che significa “provvisoriamente esecutivo”?

Abbiamo detto che il decreto ingiuntivo del condomino è provvisoriamente esecutivo. Cosa significa questo concetto? Vuol dire che, se nella generalità dei casi il creditore deve aspettare la scadenza dei 40 giorni prima di avviare il pignoramento contro il moroso, quando il decreto è provvisoriamente esecutivo si può procedere direttamente, già dopo la sua notifica. In realtà, prima dell’esecuzione forzata è necessario che il debitore riceva un ultimo avviso, chiamato atto di precetto con cui gli si danno altri 10 giorni di tempo per saldare il debito o trovare un accordo.

Quindi, in buona sostanza, dal momento in cui ricevi il decreto ingiuntivo dovranno passare ancora alcune settimane prima di subire il pignoramento dell’ufficiale giudiziario.

Dopo quanto tempo viene emesso il decreto ingiuntivo?

Per il decreto ingiuntivo basta il riparto spese approvato. La delibera di approvazione del piano di riporto di tali contributi costituisce titolo di credito del condominio, prova l’esistenza del credito e legittima la concessione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

In particolare, approvato il riparto delle spese dall’assemblea di condominio, l’amministratore è legittimato a pretendere il pagamento delle spese dovute da ciascun condomino, siano esse ordinarie o straordinarie. Secondo la giurisprudenza non è necessaria l’approvazione di un bilancio preventivo.

Di solito, il primo sollecito avviene sempre dopo la delibera di approvazione del bilancio consuntivo. Ragion per cui, se hai già ricevuto la raccomandata dell’amministrazione, è verosimile che la condizione per agire nei tuoi confronti si è già verificata e la richiesta di decreto ingiuntivo può essere depositata in qualsiasi momento.

Difatti, in caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso.

L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Si ritiene che l’amministratore possa essere chiamato a risarcire i danni al condominio se non ha agito contro i morosi.


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