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Nuda proprietà: posso venderla?

9 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Dicembre 2018



Quali sono le caratteristiche della nuda proprietà? Se fosse possibile vendere una nuda proprietà, per quali ragioni potresti avere difficoltà a farlo?

Le circostanze per le quali potresti essere diventato titolare di una nuda proprietà sono varie. Ad esempio, i tuoi genitori potrebbero averti donato il loro appartamento, riservandosi il cosiddetto usufrutto congiuntivo sino alla loro morte. Oppure potresti aver acquistato un immobile, uso investimento, per poi cederne l’usufrutto a vita ad una coppia di persone anziane senza figli. Ebbene, se ti identifichi in uno degli esempi precedenti oppure se, per qualsiasi altra ragione, sei diventato titolare di una nuda proprietà, potresti essere interessato a conoscerne alcuni aspetti. In particolare ti chiedi se, volendo, sia possibile cedere questa tua posizione. Sei consapevole che le facoltà che puoi esercitare sul bene immobile sono molto limitate per il proprietario, ma vorresti sapere se potresti almeno vendere la nuda proprietà o se l’usufrutto concesso sull’appartamento che ti è stato donato, potrebbe, di fatto ostacolare, se non addirittura impedire, questa tua intenzione. Ed allora, giustamente vuoi approfondire l’argomento e, per questo motivo, ti chiedi: che cos’è la nuda proprietà? Quali sono le facoltà che sono riservate all’usufruttuario e gli obblighi del medesimo? Se le mie facoltà sono limitate, come titolare di una nuda proprietà, posso venderla? Se la risposta dovesse essere positiva, quali potrebbero essere le difficoltà a cui andrei incontro e i motivi per i quali nessuno potrebbe essere interessato all’acquisto?

Nuda proprietà: cos’è?

Come hai potuto leggere in precedenza, sono varie le circostanze per le quali potresti essere diventato titolare di una nuda proprietà. Prendendo ad esempio, l’ipotesi della donazione dei tuoi genitori, con riserva di usufrutto congiuntivo, evidentemente sei diventato titolare di un bene, il cui diritto di utilizzo è, però, esclusivamente a favore di tuo padre e tua madre. Essi, ad esempio, potranno abitare la casa oppure, se previsto dal contratto, potranno eventualmente fittarla ad una terza persona e ricavarne una rendita. In sostanza, quando si parla di nuda proprietà, ci si deve riferire ad un diritto completamente svuotato delle principali facoltà del proprietario, per questa ragione definito nudo. Ma, allora, ti chiederai, se sono così limitato nelle mie possibilità, quali sono i miei obblighi sul bene e quelli dell’usufruttuario.

Nuda proprietà: diritti ed obblighi dell’usufruttuario

Con la costituzione di un usufrutto, che avviene con atto notarile debitamente trascritto nei registri immobiliari, l’usufruttuario diventa il titolare del diritto esclusivo di utilizzare l’immobile in questione. La nuda proprietà è un diritto che può nascere contestualmente ad una donazione (vedi il caso dei tuoi genitori) oppure dietro il versamento di un corrispettivo una tantum (vedi l’ipotesi della costituzione di un usufrutto a favore di una coppia di anziani senza figli). Solitamente, quindi, l’usufruttuario abiterà nel bene a lui concesso e, avendo questo pieno diritto sull’immobile, dovrà accollarsene gli oneri di manutenzione ordinaria, le spese condominiali ordinarie e tutte le tassazioni dovute e legate all’utilizzo del bene (imu, tari, tasi, ecc). Al nudo proprietario, pertanto, spetta soltanto l’onere delle spese straordinarie.

Nuda proprietà: posso cederla?

Se perdi ogni diritto di utilizzo sul bene oggetto dell’usufrutto, devi sapere che, nonostante tutto, puoi cedere una nuda proprietà. Ovviamente si tratta di un’operazione, fattibile sulla carta, ma che nella pratica potrebbe rivelarsi poco allettante per il potenziale compratore. Se ad esempio, i tuoi genitori non sono molto anziani, ed è stato costituito un usufrutto congiuntivo, cioè con il diritto di accrescimento a favore di entrambi gli usufruttuari, alla morte di uno dei due, l’usufrutto non si estinguerebbe e permarrebbe a favore del coniuge superstite. Ebbene, se questa è la situazione (caso peraltro più frequente), il compratore potrebbe vedere il proprio acquisto come una specie di chimera. Per questo motivo potrebbe non essere interessato alla nuda proprietà oppure proporre un prezzo di acquisto molto basso. Pertanto, sappi che se puoi cedere una nuda proprietà e anche vero che la cessione potrebbe rivelarsi di difficile attuazione o di scarso rendimento economico (in sostanza potresti ricevere un corrispettivo molto basso, rispetto al valore effettivo dell’immobile venduto).


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