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Estinzione anticipata del mutuo

9 ottobre 2018


Estinzione anticipata del mutuo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 ottobre 2018



Pagamento parziale con riduzione proporzionale delle rate residue o pagamento integrale del mutuo con cancellazione del debito: la banca può chiedere delle penali?

Hai un mutuo ancora in corso con la banca. Il finanziamento ti è stato concesso più di 10 anni fa per l’acquisto della casa. Sino ad oggi hai pagato tutte le rate con puntualità, merito del tuo senso del risparmio e della capacità di gestire i conti familiari con ordine e prudenza. Ciò nonostante hai sentito il peso di questo gravoso onere. Proprio per questo, ora che hai recuperato un po’ di liquidità, vorresti versare questo piccolo tesoretto alla banca in modo da estinguere in anticipo il mutuo o semplicemente ridurre l’importo delle future rate. Ti chiedi però se è conveniente e se ci sia da pagare una penale. Hai infatti saputo che, in passato, chi ha chiesto l’estinzione anticipata del mutuo si è trovato a dover versare di più di quanto inizialmente concordato con la filiale nel piano di ammortamento. Ti sembra però assurdo subire un pregiudizio per un comportamento che si risolve in un vantaggio per lo stesso creditore il quale in tal modo, riceve in anticipo il denaro spettantegli. Ti chiedi allora se non si tratti di un abuso nei confronti del consumatore o di una violazione dei tuoi diritti.

Di tanto parleremo nel seguente articolo: ti spiegheremo se è possibile l’estinzione anticipata del mutuo e se c’è qualche penale da versare; ti chiariremo quando conviene il pagamento anticipato e quando invece è meglio lasciare le cose come stanno. Ma procediamo con ordine.

È possibile l’estinzione anticipata del mutuo o il pagamento parziale con riduzione della rata?

In generale il codice civile [1] prevede il diritto, per chiunque riceve delle somme di denaro in prestito, di rimborsare in anticipo tutto o solo una parte del finanziamento ricevuto prima della scadenza indicata nel contratto. È la cosiddetta estinzione anticipata la quale quindi deve considerarsi del tutto lecita. Allo stesso modo il mutuatario può decidere di pagare solo una parte del mutuo residuo, andando così a spalmare l’importo sul debito rimasto e, per l’effetto riducendo l’importo di ogni singola rata futura.

Vediamo però se tali possibilità sono subordinate al pagamento di ulteriori somme a titolo di penali, rimborsi o spese amministrative.

Estinzione anticipata del mutuo o riduzione delle rate: è dovuta una penale?

Nei contratti di mutuo sottoscritti fino al 2 febbraio 2007, le banche hanno sempre inserito l’obbligo di pagamento di una penale in caso di estinzione anticipata. Se quindi il tuo contratto riporta una data anteriore al 2 febbraio 2007 farai bene a verificare a quanto ammonta tale somma e se effettivamente ti conviene chiudere in anticipo il piano di finanziamento. In alternativa potresti versare una somma di denaro a parziale copertura del mutuo, spalmandola sull’intero piano di ammortamento al fine di ridurre l’importo delle singole rate.

Invece, nei contratti di mutuo firmati dal 2 febbraio 2007 in poi, l’estinzione anticipata non può più essere subordinata al pagamento di alcuna penale. A tutelare i consumatori è stata una legge del 2016 adottata in attuazione di una direttiva dell’Unione Europea. In realtà la normativa comunitaria lasciava liberi gli Stati membri di autorizzare o meno gli istituti di credito a chiedere, in caso di estinzione anticipata del mutuo, un indennizzo a copertura di quella parte di costi fissi sostenuti per acquisire il contratto e per la stipula del mutuo non ancora ammortizzati. L’Italia – caso unico in Europa – ha preferito invece adottare una normativa di tutela massima del consumatore. Risultato, ad oggi è possibile diminuire l’importo di una rata o estinguere completamente il mutuo in anticipo senza costi aggiuntivi. Pertanto per i mutui stipulati da tale data l’estinzione anticipata non comporta il pagamento di una penale, ossia di una somma aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. È vietato inserire nel contratto qualunque patto o clausola, anche successiva alla conclusione dello stesso, che ponga a carico del mutuatario il pagamento di un compenso o di una penale alla banca per l’estinzione anticipata: se previste tali clausole devono sempre considerarsi nulle. La nullità del patto o della clausola opera di diritto e non comporta la nullità dell’intero contratto [3].

Tuttavia molte banche continuano ancora ad operare in modo non pienamente conforme alla riforma e, sebbene consentono il pagamento parziale del mutuo senza penali, con conseguente riduzione proporzionale delle rate residue, invece subordinano l’estinzione anticipata del mutuo (con pagamento integrale del debito residuo) all’autorizzazione della sede centrale. Questo comportamento deve essere considerato illegittimo se tale consenso dovesse essere negato o comunque subordinato al versamento di una penale o di qualsiasi altro “rimborso spese”.

Conviene l’estinzione anticipata del mutuo?

Se leggi con attenzione il piano di ammortamento del tuo mutuo noterai che nei primi anni, gli importi delle singole rate sono calcolati in modo che il mutuatario paghi prima gli interessi e poi il capitale. In buona sostanza, sulle prime rate la quota di interesse è superiore a quella del capitale da rimborsare. Via via che passano gli anni i due importi si eguagliano e infine la quota da restituire è costituita solo dal capitale. Per questa ragione, se si intende estinguere in anticipo un mutuo è più conveniente farlo all’inizio; quando invece gli interessi sono stati già tutti o in gran parte versati, non c’è più ragione di anticipare l’estinzione del mutuo a meno che non lo si faccia per una ragione “psicologica”, per non vedersi decurtare dallo stipendio la rata mensile dovuta alla banca.

note

[1] Art. 1816 cod. civ.

[2] D.Lgs. 72/2016.

[3] Art. 120 ter c. 1 e 161 c. 7 ter TUB

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1 Commento

  1. Non si parla mai della rideterminazione del credito quando c’è estinzione anticipata ma solo nel caso di allungamento della rata. Come mai?

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