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Casa con ipoteca: dopo il compromesso che fare?

10 Ottobre 2018


Casa con ipoteca: dopo il compromesso che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Ottobre 2018



Se dopo la firma del compromesso si scopre che la casa in vendita ha un’ipoteca cosa può fare l’acquirente che ha già pagato la penale?

Alla ricerca di una casa, hai visto un appartamento che ti è subito piaciuto. Dopo una serie di trattative sei riuscito a spuntare un buon prezzo, ragion per cui hai fatto la tua offerta e il proprietario l’ha accettata. Ti sei rivolto alla banca per un mutuo; il direttore ti ha promesso che l’importo ti verrà erogato senza alcun problema. Fugato ogni dubbio, hai firmato il compromesso. In quel momento hai pagato una caparra di alcune migliaia di euro. Senonché, pochi giorni dopo la stipula e l’avvio delle pratiche per il finanziamento, sei venuto a conoscenza dal notaio – incaricato per il futuro rogito – che sulla casa c’è un’ipoteca. Meravigliato, ti sei rivolto al venditore e gli hai chiesto spiegazioni. Lui ha minimizzato il problema: si tratta di un vecchio debito dovuto ad alcune cartelle esattoriali di basso importo, che verranno tuttavia pagate proprio coi soldi della vendita. Ormai però non ti fidi di lui. Chi ti garantisce che il prezzo della vendita verrà davvero impiegato per cancellare l’ipoteca? A questo punto, vuoi scioglierti dal contratto e ottenere indietro i soldi versati. Ti chiedi allora come muoverti. Che fare se, dopo il compromesso, scopri che la casa ha un’ipoteca? La spiegazione è contenuta in una recente ordinanza della Cassazione [1].

Le responsabilità per la casa con l’ipoteca taciuta

Come ben saprai, quando si compra un immobile, si passa di solito attraverso due fasi successive. La prima è la stipula del cosiddetto compromesso, tecnicamente detto «contratto preliminare». Con questo contratto le parti non trasferiscono ancora la proprietà ma si impegnano irrevocabilmente l’una a vendere e l’altra a comprare entro la data indicata nella scrittura privata. Il compromesso ha quindi lo scopo di fissare prezzo e vendita in modo che nessuna delle due parti possa più tirarsi indietro. Dopo il compromesso si passa al rogito vero e proprio, meglio detto «contratto definitivo», davanti al notaio. Tra i due atti di solito decorre qualche mese per concedere al venditore di sgomberare l’appartamento dai mobili (e magari trovare una nuova sistemazione) e al compratore di ottenere il mutuo.

Il venditore chiaramente deve riferire all’acquirente se sulla casa ci sono mutui in corso, ipoteche, pignoramento, cause pendenti. Si tratta però di informazioni pubbliche che, volendo, il compratore potrebbe procurarsi da solo con un semplicissimo passaggio: chiedendo all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate una visura ipocatastale. Ad ogni buon fine la giurisprudenza ha detto che se la casa ha un’ipoteca e la vendita viene curata da un’agenzia immobiliare, quest’ultima è corresponsabile con il venditore per non aver informato l’acquirente. Allo stesso modo, nella peggiore delle ipotesi, qualora si dovesse arrivare alla firma del contratto definitivo e solo dopo tale momento si dovesse scoprire l’esistenza dell’ipoteca, si aggiunge anche la responsabilità del notaio. Su di lui infatti incombono gli obblighi di verifica (salvo espressamente dispensato dalle parti) sulla bontà dell’operazione e sull’esistenza di eventuali vincoli.

Di tanto abbiamo già parlato più diffusamente nella nostra guida: Casa con ipoteca: diritti dell’acquirente.

Che fare se l’ipoteca si scopre dopo la firma del compromesso?

La sentenza della Cassazione spiega cosa succede se l’ipoteca, taciuta dal venditore, viene scoperta dall’acquirente solo dopo la firma del compromesso ma prima il rogito. Egli può sciogliersi dal vincolo contrattuale e quindi rifiutarsi di firmare il contratto definitivo. In buona sostanza può agire davanti a un tribunale e ottenere ciò che tecnicamente si chiama risoluzione del contratto. Insieme ad essa ha diritto a chiedere il doppio della caparra se fissata nel contratto e/o il risarcimento del danno (si pensi alle spese di istruttoria del mutuo già anticipate).

Ma attenzione: la legge [2] non attribuisce all’acquirente il diritto di sciogliersi immediatamente dal preliminare non appena scoperta l’ipoteca. Il giudice deve prima assegnare al venditore un termine per estinguere tale vincolo. Solo se il venditore non paga il debito e quindi non fa cancellare l’ipoteca, il compromesso si scioglie.

Quindi, in buona sostanza, il meccanismo sarà il seguente: non appena l’acquirente si accorge della presenza dell’ipoteca deve diffidare il venditore chiedendogli di adoperarsi per cancellare l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Se il venditore non estingue il proprio debito e quindi l’ipoteca rimane, l’acquirente ha diritto a rivolgersi al tribunale. Al giudice potrà chiedere di “risolvere” – ossia sciogliere – il contratto preliminare. Il tribunale, prima di concedere la risoluzione, dà un termine al venditore per liberare l’immobile dall’ipoteca (evidentemente pagando il proprio debito). Solo se il termine scade senza adempimento, allora c’è la risoluzione del contratto preliminare. Con la conseguenza che l’acquirente non è più tenuto a firmare il contratto definitivo e ha diritto a tutte le somme anticipate nonché al doppio della caparra.

Attenzione: la Cassazione riferisce che lo scioglimento del contratto si può avere solo per “grave inadempimento”. Probabilmente si riferisce alle ipoteche di valore elevato. Ad esempio un’ipoteca per un debito di mille euro o addirittura rimasta iscritta pur a fronte dell’estinzione del debito da parte del proprietario dell’immobile non consente di ottenere la risoluzione del contratto, ma tutt’al più un risarcimento del danno per le spese sostenute dall’acquirente per la cancellazione del vincolo.

Se l’acquirente sa dell’ipoteca

Nulla toglie che il venditore, all’atto della firma del compromesso, dichiari la presenza dell’ipoteca. Se il compratore ne è quindi a conoscenza non può più chiedere la risoluzione del contratto preliminare. Tuttavia ha diritto al risarcimento qualora il creditore con l’ipoteca dovesse – stante l’inadempimento del suo debitore – avviare un pignoramento immobiliare.

note

[1] Cass. ord. n. 24824/18 del 9.10.2018.

[2] Art. 1482 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 24 maggio – 9 ottobre 2018, n. 24824

Presidente Manna – Relatore Grasso

Fatto e diritto

ritenuto che con la sentenza di cui in epigrafe la Corte d’appello di Roma, per quel che ancora rileva in questa sede, rigettò l’impugnazione avanzata da G.M.G. avverso la sentenza di primo grado che, accolta la domanda di A.M. , dichiarò legittimo il recesso esercitato da quest’ultimo dal contratto preliminare stipulato, quale promissario acquirente, con la convenuta, condannando quest’ultima al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, avendo accertato che l’immobile promesso in vendita era risultato gravato da trascrizioni ipotecarie non dichiarate;

che avverso la statuizione d’appello la G. avanza ricorso basato su unitaria censura, ulteriormente illustrata da memoria;

che l’A. resiste con controricorso, ulteriormente illustrato da memoria;

considerato che il ricorso deve rigettarsi sulla scorta delle considerazioni di cui appresso:

la mossa doglianza, con la quale viene denunziata violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1482 e 1375, cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., affermandosi che l’interpretazione adottata dalla Corte locale aveva l’effetto di aggirare la disposizione di cui al secondo comma dell’art. 1482, cod. civ., facendo arbitra la parte compratrice di sciogliersi dal contratto, senza la necessità di far assegnare dal giudice un termine al venditore per liberare il bene, così finendo per assicurare alla prima l’ingiusto vantaggio derivato da una condotta contraria alla buona fede, contrasta con l’interpretazione consolidata di legittimità in quanto:

a) la Corte d’appello ha accertato il grave inadempimento della promittente alienante e tale da giustificare l’esercizio del diritto di recesso (trattasi di accertamento in fatto non sindacabile davanti al giudice di legittimità);

b) la norma contenuta nell’art. 1482 cod. civ. (applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita), secondo cui se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro dà facoltà al promissario acquirente di ottenere la liberazione dei pesi gravanti sul bene, non preclude a quest’ultimo, in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto se ricorrono gli estremi del grave inadempimento (Sez. 2, n. 3565, 12/3/2002, Rv. 553006);

b) pur vero che l’art. 1482 c.c., mentre attribuisce al compratore la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, subordina tuttavia la risoluzione del contratto per inadempimento all’inutile decorso del termine stabilito dal giudice per liberare la cosa dai vincoli, da ciò derivando che la domanda giudiziale di risoluzione, in deroga alla disposizione dell’art. 1453, comma 3, c.c., non ha l’effetto immediato di precludere alla parte inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione, cioè di liberare la cosa dal vincolo (Sez. 2, n. 16388, 5/8/2015, Rv. 636169; ma anche lo stesso lontano precedente n. 5300/1977 – citato dalla ricorrente), ma ciò non significa affatto che il contraente adempiente (qui il promissario acquirente) non possa sciogliersi dal contratto, ma, ben diversamente, che il contraente inadempiente (qui la prominente alienante), ove avesse liberato il bene (cosa che non ha fatto) avrebbe avuto il diritto di mantenere il contratto;

c) la previsione della caparra confirmatoria attribuisce alla parte adempiente il diritto, in caso di grave inadempimento dell’altra, di recedere dal contratto, trattenendo la caparra o esigendo il doppio di quella prestata (come nel caso di specie) – art. 1385, cod. civ. -, così restando esonerata dall’onere di provare l’an e il quantum del danno, pur libera di optare per la domanda giudiziale di risoluzione per inadempimento, alla quale potrà collegare quella di risarcimento del danno (ex multis, da ultimo, Sez. 2, n. 10953/2012, 20957/2017, 8417/2016), con la conseguenza che il fondamento del diritto di recesso è indubbiamente lo stesso dell’azione di risoluzione per inadempimento colpevole, che non può, ovviamente, essere condizionato all’obbligatorio esercizio di una mera facoltà (quella disegnata dall’art. 1482, comma 2, cod. civ.);

considerato che spese legali debbono seguire la soccombenza e possono liquidarsi, in favore del controricorrente siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle attività espletate;

considerato che ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte della ricorrente, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7.300,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


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