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Esonero spese di condominio: è possibile?

11 ottobre 2018


Esonero spese di condominio: è possibile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 ottobre 2018



Spese condominiali: la regola della divisione per millesimi può essere derogata ma serve l’unanimità. Il costruttore può esonerarsi dal versare gli oneri per gli appartamenti invenduti? Il caso della terrazza di uso esclusivo.

Le ragioni per cui, all’interno di un palazzo, ci può essere qualcuno che chiede l’esonero dalle spese di condominio possono essere svariate. Si pensi al caso del costruttore che, con riferimento agli appartamenti rimasti ancora invenduti, pretende di non pagare le quote millesimali; o al negoziante con il locale al piano terra, dotato di un proprio accesso dalla strada pubblica, che non vuol contribuire alla manutenzione delle scale e dell’ascensore. Ed ancora c’è l’anziano, su una sedia a rotelle, che non può usufruire dei giardini o dei campi da tennis; o il condomino non residente che non ha interesse alla vigilanza privata o all’impianto di videosorveglianza. Tali situazioni, apparentemente meritevoli di tutela, cozzano però con il principio generale, fissato dal codice civile [1], in base al quale tutti i condomini devono partecipare alle spese per la conservazione e il godimento del palazzo, nonché per i servizi comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà. La regola è derogabile solo se l’edificio è composto da più scale: in tali ipotesi le spese per i servizi destinati a servire una parte del fabbricato non possono essere poste a carico del gruppo di condomini che abita sull’altra parte (ad esempio se si rompe l’ascensore della scala A, la manutenzione non va a carico dei condomini della scala B). Fuori da tale ipotesi è possibile l’esonero dalle spese di condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere cosa stabilisce a riguardo la legge.

Come abbiamo anticipato, la regola vuole che ciascun condomino partecipi alle spese, senza eccezioni. Il fatto di non utilizzare un determinato impianto o una parte del condominio non comporta esenzioni. Ad esempio, chi non accede mai alla terrazza deve ugualmente pagare le spese per la sua manutenzione; se si fulminano le lampadine sul pianerottolo del secondo piano, la spesa va ripartita anche sui condomini dell’ultimo; chi usa le scale perché abita al piano rialzato deve contribuire alla manutenzione dell’ascensore. Questa disciplina può essere modificata solo con il consenso di tutti i condomini. In altri termini ci deve essere una delibera approvata all’unanimità: solo con l’accordo generale si può escludere dalle spese condominiali uno o più proprietari. In alternativa alla delibera, l’esenzione può essere contenuta in una clausola del regolamento di condominio, ma anche questo deve essere stato approvato all’unanimità. Due sono i modi con cui un regolamento passa all’unanimità: o con votazione in assemblea oppure con l’approvazione dei proprietari all’atto della firma del contratto di acquisto dell’immobile (cosiddetto “regolamento contrattuale”); in pratica, quando l’acquirente si reca dal notaio per il rogito, oltre ad accettare la compravendita dichiara di prendere visione del regolamento e di approvarlo. 

Quest’ultima modalità però nasconde un’insidia. In tali casi, il regolamento è quasi sempre realizzato da un tecnico di fiducia del costruttore il quale potrebbe così imporre clausole a lui favorevoli, condizionando la loro approvazione alla vendita dell’immobile. L’acquirente si trova quindi, consapevolmente o inconsapevolmente, costretto ad accettare condizioni inique e vessatorie. Per questo alcuni giudici hanno ritenuto illegittimo l’articolo – contenuto nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente dal costruttore e poi approvato dai singoli condomini alla firma del contratto di vendita – con cui il primo si esonera dal contribuire alle spese condominiali relativamente agli appartamenti rimasti invenduti.

Si è anche sostenuto che l’esenzione del costruttore dalle spese millesimali è illegittima se non è previsto un termine finale; diversamente questo godrebbe di un abnorme privilegio potendo prolungare il beneficio nel tempo ed a proprio piacimento. Basterebbe che la società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi [2]. Secondo molti commentatori l’esonero del costruttore dalle spese condominiali è una clausola vessatoria da ritenere nulla.

Secondo la Cassazione [3], seppur è vero che il regolamento contrattuale del condominio può contemplare la clausola di esonero dalle spese condominiali prevista per il proprietario di appartamenti invenduti, è tuttavia il giudice a dover decidere, caso per caso, se tale previsione è valida o meno. 

Lo stesso principio si può applicare anche agli interventi di manutenzione straordinaria su terrazze o lastrici solari di proprietà di un solo condomino (e non del condominio [4]). In tale ipotesi le spese devono essere divise tra tutti i condomini che ne traggono un qualche beneficio ossia di coloro che hanno l’appartamento sulla stessa asse verticale. Difatti la terrazza funge da copertura non solo all’ultimo appartamento ma a tutto l’edificio che si trova al di sotto di essa. Si tratta infatti di un bene che ha la funzione di copertura degli alloggi sottostanti. Anche chi sta al primo piano è, quindi, in qualche modo coperto. Risultato: il proprietario della terrazza deve pagare un terzo delle spese del rifacimento o della manutenzione di tale area, mentre tutti gli altri condomini (ivi compreso sempre il proprietario dell’ultimo piano) pagheranno gli altri due terzi in ragione dei rispettivi millesimi. 

A riguardo, la Cassazione è stata chiara [5]: in tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione si giustifica per via del fatto che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dall’eventuale uso o proprietà esclusiva, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), spettano all’assemblea. Detto in parole più povere: a decidere se sia effettivamente necessario l’intervento di manutenzione è, in via esclusiva, l’assemblea, essendo organo sovrano del condominio. Tale è stato il principio sancito anche dalle Sezioni Unite [6]. Spetta quindi all’assemblea deliberare le decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), a prescindere dal fatto se tale parte è di uso esclusivo a uno solo dei condomini.

note

[1] Art. 1123 cod. civ. 

[2] C. App. Genova, sent. n. 728/1996.

[3] Cass. sent. n. 19779/17 del 9.08.2017.

[4] Cass. sent. n. 9449/16 del 10.05.2016.

[5] Cass. sent. n. 19779/17.

[6] Cass. S.U. sent. n. 9449/2016: «In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura».


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