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Danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante

11 Ott 2018


Danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Ott 2018



Risarcimento del danno patrimoniale per la tinteggiatura e del danno non patrimoniale; la quantificazione in via equitativa.  

I tubi che attraversano diametralmente gli appartamenti condominiali sono spesso fonte di litigio quando si verificano perdite e l’acqua filtra sino al soffitto sottostante. In queste ipotesi, la collaborazione tra i proprietari dei due immobili interessati consente di evitare i costi e i tempi annosi di un processo per risarcimento danni. L’amministratore non ha il potere di entrare nelle liti tra privati, per cui non può essere chiamato né a fare da paciere né come tecnico per valutare l’entità e la provenienza delle perdite. Sono questioni che devono vedersi da sé i diretti interessati. Le macchie di umidità, di solito, consentono con una certa approssimazione di risalire alla causa del danno, ma è sempre necessario l’intervento di un idraulico e di un tecnico qualificato. Questi può essere prescelto di comune accordo oppure ciascuna delle parti può provvedere alla nomina di una persona di propria fiducia. Non ci sono norme che stabiliscono la procedura da seguire, almeno fin quando i due proprietari decidono di tentare una soluzione bonaria. Se però saltano le trattative non resta che affidarsi al tribunale. Una recente ordinanza della Cassazione affronta il problema dei danni da infiltrazioni d’acqua dall’appartamento sovrastante e chiarisce come viene quantificato l’importo da versare a chi ha subito il pregiudizio [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’accertamento dei danni

La regola del “chi rompe paga” vale anche in condominio e chi è proprietario delle tubature rotte non solo deve sostenere la spesa dei lavori e subire l’apertura del proprio pavimento (senza poter dividere i costi con il proprietario dell’appartamento sottostante), ma deve anche risarcire il danneggiato per i disagi procuratigli.

Se non c’è volontà di aprire l’appartamento a un idraulico ed effettuare le rilevazioni, il danneggiato deve rivolgersi al giudice. Ci sono due strade. La prima è quella di un accertamento tecnico preventivo: il tribunale nomina un perito che individua subito le cause delle infiltrazioni favorendo così una trattativa tra le parti. Di solito, infatti, i principali problemi sorgono proprio in merito all’individuazione delle responsabilità. Se non c’è accordo, si prosegue in giudizio. La seconda strada è quella di tentare un ricorso d’urgenza volto a ottenere la riparazione nel più breve tempo possibile (di solito sono necessari due o tre mesi, oltre al tempo necessario per fare le rilevazioni tecniche); in questo caso però il risarcimento del danno deve essere oggetto di un autonomo e ordinario processo (in pratica bisogna duplicare le cause).

Chi paga la rottura del pavimento?

Quando bisogna stabilire la provenienza delle infiltrazioni il tecnico è costretto a rompere il pavimento dell’appartamento sovrastante. Sebbene esistano sistemi di individuazione delle perdite d’acqua con gli infrarossi, solo la visione dei tubi “a cielo aperto” consente di togliere ogni dubbio. Se l’infiltrazione riguarda i tubi orizzontali, quelli cioè di proprietà del titolare dell’appartamento, è quest’ultimo a sostenere tutte le spese: dalla riparazione della perdita alla consulenza tecnica, dal rifacimento del proprio pavimento all’imbiancatura delle pareti dell’immobile sottostante. Potrebbe però succedere che il danno riguardi una conduttura condominiale o di un altro condomino. In tal caso, il danneggiato sostiene le spese processuali e rimborserà alla controparte tutti i costi per la sostituzione e la posa delle mattonelle divelte o del parquet.

Il risarcimento dei danni per le infiltrazioni 

Accertata la responsabilità del proprietario dell’appartamento di sopra, il giudice – oltre a condannarlo a riparare la rottura – quantifica i danni che questi deve risarcire al danneggiato. Innanzitutto ordina il ripristino delle stanze interessate dalle macchie di umidità: viene valutato il prezzo medio praticato per la tinteggiatura delle quattro pareti della camera in questione e non solo della sezione rovinata (per evitare contrasti di colore).

Poi c’è il danno per l’eventuale indisponibilità dell’immobile danneggiato sia prima della sentenza (quando l’umidità o l’acqua proveniente dal soffitto non ha consentito di vivere nella casa o ne ha determinato un uso ridotto) che dopo (spesso l’esecuzione dei lavori di tinteggiatura richiedono di dormire qualche notte in un altro appartamento o in hotel).

Il risarcimento in via equitativa

Secondo la Cassazione [1] il giudice può determinare il risarcimento del danno «in misura equitativa» quando non ha elementi per quantificare la somma con esattezza. Si tratta di un criterio che consente al magistrato di orientarsi secondo quanto gli appare giusto nel caso concreto. La valutazione equitativa è subordinata alla dimostrata esistenza di un danno risarcibile certo ed alla circostanza dell’impossibilità o estrema difficoltà di prova nel suo preciso ammontare. Il danno non può essere, perciò, liquidato in termini puramente simbolici o irrisori o comunque non correlati all’effettiva natura o entità del danno, ma deve essere congruo.

Il giudice può liquidare il danno in via equitativa senza necessità di una apposita richiesta di parte con l’unico limite di non poter dar per scontata l’esistenza di un danno non dimostrato. Solo dopo tale prova, la quantificazione può seguire criteri discrezionali. Affinché la liquidazione equitativa non avvenga in modo arbitrario, è necessario che il tribunale spieghi le ragioni del processo logico sul quale è fondata la sua decisione.

note

[1] Cass. ord. n. 24266/18.


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