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Se vendo casa e ne compro un’altra ho l’agevolazione fiscale?

11 ottobre 2018


Se vendo casa e ne compro un’altra ho l’agevolazione fiscale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 ottobre 2018



Come utilizzare il bonus prima casa anche su un secondo immobile.

Acquistare casa è più conveniente se non ne hai altre nello stesso Comune e ci vai a vivere. Difatti la legge prevede uno sconto dal pagamento delle imposte per la cosiddetta “prima casa”. In pratica paghi l’Iva al 4% (anziché al 10%) se compri dal costruttore o l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se compri da privato. Ma per avere il beneficio fiscale (meglio noto come “bonus prima casa”) è necessario innanzitutto che l’immobile non sia di lusso (ossia accatastato in A/8 e A/9). In secondo luogo sono necessari due requisiti: non avere la proprietà di altre case (ovunque situate in Italia) comprate in precedenza con il bonus prima casa e non avere, nello stesso Comune, altre abitazioni. Spesso ci si chiede: se vendo casa e ne compro un’altra ho l’agevolazione fiscale? La risposta è sì, ma ad alcune condizioni. Le analizzeremo qui di seguito.

In particolare spiegheremo quando è possibile acquistare due volte un immobile usufruendo del bonus prima casa. Lo faremo immaginando una famiglia media composta da marito, moglie e un figlio. Tuttavia il discorso può essere esteso a qualsiasi altro soggetto, anche ai single.

Si può vendere la casa acquistata con l’agevolazione fiscale?

Se hai acquistato (o ricevuto in donazione o in eredità) la tua attuale casa usufruendo del «bonus prima casa» la puoi rivendere solo a condizione che siano decorsi cinque anni dal rogito. Prima di questo momento lo puoi comunque fare, ma ti verrà revocata l’agevolazione. Con la conseguenza che dovrai pagare all’Agenzia delle Entrate tutte le imposte all’epoca non versate grazie al bonus, oltre ovviamente alle sanzioni. Il consiglio che ti do quindi è di aspettare un quinquennio prima di muoverti.

Se sono passati invece i cinque anni, puoi liberamente vendere la prima casa acquistata con l’agevolazione fiscale. Anzi, come vedremo a breve, questa è una delle condizioni per usufruire di nuovo del bonus.

Si può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale?

Se non ti sbarazzi della casa in precedenza ricevuta con il bonus prima casa non puoi acquistarne una seconda usufruendo di nuovo dello sconto fiscale. Questo non significa ovviamente che non puoi comprarla, ma solo che pagherai le imposte in misura ordinaria ossia:

  • Iva al 10% (con il bonus avresti pagato solo il 4%), se compri da costruttore. Se l’immobile è di lusso, l’Iva è al 22%;
  • Imposta di registro al 9% (con il bonus avresti pagato solo il 2%), se compri da privato.

Inoltre, col bonus paghi l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro dal costruttore; 50 euro dal privato). Sul punto leggi la guida sull’agevolazione fiscale sulla prima casa.

Dunque, si può comprare una seconda casa con l’agevolazione fiscale a patto che quella in precedenza acquistata con lo stesso bonus venga venduta o donata. Ad esempio, se hai un figlio puoi decidere di donarla a quest’ultimo; così come potresti decidere di far intestare la nuova casa a tuo figlio anche se è un minore ed anche se, nella pratica, sei tu a pagare il venditore (donazione cosiddetta indiretta). L’importante è che tu non sia proprietario, nello stesso tempo, di due case per l’acquisto delle quali hai ricevuto il bonus fiscale.

Se non riesci a vendere la precedente casa, non devi disperare: puoi farlo anche in un momento successivo, purché non oltre un anno dall’acquisto della nuova. Quindi hai 12 mesi per trovare interessati a comprarla; e se non ci riesci, in ultima istanza, puoi donarla a tua moglie (se siete in regime di separazione dei beni) o a tuo figlio, in questo modo sbarazzandotene. Chiaramente la donazione a un minore necessita dell’autorizzazione del giudice tutelare che richiede di solito tre mesi per ottenerla. Il che implica il doversi muovere per tempo e non allo scadere del dodicesimo mese.

Se ho altre case posso comprarne una seconda col bonus?

Come dicevamo in partenza esiste una seconda condizione per poter comprare una seconda casa con l’agevolazione fiscale oltre al vendere (entro un anno) l’immobile già acquistato con lo stesso bonus. Questa condizione consiste nel non avere la proprietà, neanche per quote, di altre civili abitazioni nel medesimo Comune ove si trova la nuova casa. Anche in questa ipotesi puoi comunque valutare di venderla o donarla a un tuo familiare, senza così dover rinunciare allo sconto. Oppure, se la destini a uno studio o a un ufficio, ne puoi modificare l’accatastamento (ad esempio: da A/2 ad A/10). Ciò però implica un aggravio sulle utenze e sull’imposta rifiuti. Meglio fare bene due calcoli, magari con un notaio che sappia consigliare, conti alla mano, cosa è più conveniente fare.

Un’ultima soluzione

Un’ultima soluzione per ottenere il bonus prima casa una seconda volta è acquistare il nuovo immobile intestandolo al proprio figlio o a un altro familiare. Non conta il fatto che sia tu a pagarla.

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