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Terreno edificabile: se la vendita è formale si pagano tasse?

10 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 novembre 2018



È sempre operativa la sentenza della CTR Potenza n. 407-2015 che sostiene che non vi siano tasse sulla vendita di un terreno edificabile solo formalmente? Successivamente ad essa sono intervenute decisioni avverse da parte dell’Agenzia delle Entrate? 

In tema di plusvalenza tassabile per la vendita di un terreno edificabile vi sono state diverse pronunce, anche della Corte di Cassazione. La norma di legge (art. 67 Tuir) prevede la tassazione (come redditi diversi) delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. È proprio la definizione di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria” a far sorgere il dubbio interpretativo, risolto a favore del contribuente nella sentenza della CTR Potenza citata dal lettore. Difatti il terreno, a prescindere dalla formale qualificazione come “edificabile”, potrebbe di fatto non essere utilizzabile per edificare, con la conseguenza che l’eventuale operazione vendita non può creare maggior valore tassabile. 

In tal senso si riscontrano anche recenti sentenze della Cassazione, da ultimo Cass. sent. n. 1094 del 18 gennaio 2017, secondo cui, al fine di verificare la suscettibilità di utilizzo edificatorio, occorre guardare alla destinazione effettiva dell’area, “in quanto la potenzialità edificatoria, desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che attestino una concreta attitudine dell’area all’edificazione, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai sensi dell’art. 53 Cost.” (Cass. n. 20950 del 2015, n. 25273 del 2014). 

Tuttavia, occorre tener presente un altro aspetto fondamentale: un terreno oggi potrebbe non essere potenzialmente edificabile, ma un domani si. Ciò può comportare un aumento di valore tassabile secondo la Cassazione. In altri termini, dato che il legislatore parla di “suscettibilità”, si riferisce al concetto di possibilità e probabilità edificatoria, anche futura. 

È ovvio che, qualora un terreno non sia, neanche in futuro, potenzialmente edificabile per ragioni di superficie o di particolari vincoli, un’eventuale tassazione di plusvalenza sarebbe illegittima. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone 


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