Diritto e Fisco | Articoli

Umidità in casa: cosa fare?

26 Ottobre 2018


Umidità in casa: cosa fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Ottobre 2018



Umidità in casa: cause e rimedi. Infiltrazioni da tubature. Coibentazione. Responsabilità e iter per ottenere la rimozione della causa delle infiltrazioni e il risarcimento.

Hai scovato delle macchie scure sulle pareti o sul soffitto? È molto probabile che la tua casa abbia un livello di umidità troppo alto. Umidità in casa: cosa fare? La prima cosa da fare quando hai umidità in casa è tentare di capire di che tipo di umidità si tratta e se la causa è temporanea o strutturale. Nel primo caso potrai risolvere adottando una serie di rimedi chimici o naturali e delle buone norme: scoprirai presto di avercela fatta perché il problema non si ripresenterà. Se, invece, nonostante tutte le accortezze, l’umidità si ripresenta è molto probabile che il problema sia di tipo strutturale. Ad esempio, potrebbe trattarsi di infiltrazioni dovute a un danno nelle tubature condominiali o di un vicino di casa. Capire chi sia il proprietario della tubatura è importante perché dovrai rivolgerti a lui per risolvere il tuo problema, dopo esserti accertato che la responsabilità non ricada sul costruttore. A questo punto dovrai capire quali sono i modi per ottenere che venga eliminata la causa dell’infiltrazione e avere il risarcimento del danno subìto. Vediamo ora tutti i passi da compiere quando si riscontra un’eccessiva umidità in casa.

Troppa umidità in casa: come si presenta

Può capitare che un appartamento raggiunga dei livelli di umidità troppo alti, arrecando dei danni all’abitazione e alla salute delle persone che la abitano. L’umidità in casa è considerata eccessiva quando supera il 70% e in questi casi si rende visibile attraverso la presenza di macchie o patine sui muri (muffa) e attraverso il deterioramento dell’intonaco o la rottura della pavimentazione.

Se hai riscontrato uno di questi problemi, la prima cosa che devi capire è di che tipo di umidità si tratta: si manifesta sui muri come condensa di vapore acqueo, oppure proviene dal terreno sottostante l’abitazione? Si sono create delle infiltrazioni dovute a forti piogge o alla rottura dei tubi di scarico? L’umidità da condensa è dovuta quasi sempre al vapore acqueo creato con la cottura dei cibi o la doccia e si palesa con il proliferare della muffa sui muri. Questo problema è gestibile attraverso il rispetto di alcune norme igienico-comportamentali, come stendere i panni ad asciugare all’esterno, pulire e tenere asciutti gli ambienti della casa più umidi, anche utilizzando bocche d’aria e ventole, far areare ogni stanza giornalmente, utilizzare i deumidificatori. Allo stesso tempo è possibile intervenire efficacemente per rimuovere la muffa che si è già formata, attraverso l’uso di prodotti specifici o rimedi naturali, come bicarbonato sciolto in acqua salata.

Se nonostante tutti gli sforzi l’umidità resta alta, probabilmente il tuo appartamento presenta dei problemi strutturali. Se, ad esempio, quello in cui abiti è un edificio molto vecchio, può subire l’umidità proveniente dal terreno sottostante a causa di un isolamento non corretto o non sufficiente. Se questo è il tuo caso noterai delle strisce di umidità alla base delle pareti interessate, che arrecano gravi danni ai muri. Questi andranno riparati sostituendo l’intonaco e preferendo un materiale diverso dal cemento. Ma prima di far questo dovrai rimuovere la causa dell’umidità tenendo presente che gli interventi tecnici da apportare ai muri sono molto onerosi. Un’altra possibilità è che nel tuo appartamento vi siano delle vere e proprie infiltrazioni d’acqua.

Se sei alle prese con questo problema, hai sicuramente trovato delle macchie grigie o giallognole sul soffitto o sui muri. Se nelle settimane precedenti al rilevamento dell’infiltrazione non ci sono stati forti temporali, probabilmente questa deriva dalla rottura dei tubi di scarico condominiali.

Per capire il punto esatto in cui si trova l’infiltrazione può essere molto utile gettare nel tubo acqua colorata e vedere se la macchia assume la medesima colorazione: in caso positivo potrai procedere, aiutato da personale esperto, alla risoluzione tecnica della problematica, andando a riparare la parte lesionata del tubo e successivamente sistemando muro e tintura.

Come effettuare l’isolamento termico?

Se sei alle prese da tempo con l’eccessiva umidità in casa e i rimedi più comuni non hanno funzionato è importante cominciare a pensare a soluzioni più strutturali, come l’isolamento termico dell’edificio. Esistono due modi per farlo: isolare le pareti o isolare il pavimento. L’isolamento delle pareti può essere esterno, il cosiddetto cappotto, o interno. Il cappotto consiste nella coibentazione della parte esterna della casa attraverso apposito materiale isolante, che fungerà da ostacolo per l‘ingresso dell’umidità.

L’isolamento interno consiste, invece, nell’apposizione di specifici pannelli alle pareti interne dell’abitazione. Un altro modo di isolare la casa è quello di coibentare i pavimenti, pratica preferibile per le nuove abitazioni in via di costruzione e più difficile, invece, nel caso di pavimenti già esistenti.

Verifica delle infiltrazioni dai tubi: come farla?

Se sei alle prese con la formazione continua di macchie di umidità nel tuo appartamento o di veri e propri gocciolamenti che tendono a ricrearsi ciclicamente, il tuo problema con tutta probabilità è quello delle infiltrazioni di acqua dalle tubature condominiali o del tuo vicino di casa. Per prima cosa devi capire il punto esatto in cui si origina il problema tramite la verifica delle infiltrazioni.

Se, ad esempio, il problema riguarda le tubature verticali la responsabilità ricade sul condominio. Se invece ad essere rotte sono le tubature orizzontali, il problema ricadrà sul proprietario dell’appartamento di riferimento. Accertare il proprietario della tubatura guasta sarà indispensabile per determinare l’iter da seguire per la risoluzione del problema. Spesso questa verifica è tutt’altro che semplice perché necessita della partecipazione del proprietario dell’appartamento e non di rado del lavoro di personale adeguatamente preparato, che deve effettuare interventi anche molto invasivi nell’appartamento in cui si trova la tubatura danneggiata.

Responsabilità per le infiltrazioni: quando è del costruttore

Se hai verificato che l’infiltrazione deriva da un danno nelle tubature devi capire chi ne sia responsabile: se la tubatura appartiene al condominio la responsabilità sarà di quest’ultimo, se appartiene ad un appartamento sarà del suo proprietario. Esiste infatti una responsabilità per danni da cose in custodia [1] per cui ognuno risponde di eventuali danni che sono derivati dalle cose che custodisce.

Alle volte, la causa scatenante è stata un evento al di fuori della portata del proprietario della cosa – si pensi al caso di una forte precipitazione che danneggia un pavimento – tuttavia persino in questo caso il proprietario è responsabile, se non aveva effettuato la dovuta manutenzione o le riparazioni necessarie. Il proprietario sarà esente da colpe solo se dimostrerà che l’unica causa dell’infiltrazione [2] è un evento fuori dal suo controllo (come una calamità naturale). Dal momento che quella per danno da cose in custodia è una responsabilità di tipo oggettivo starà a te dimostrare il legame tra il danno che hai subito e il tubo del tuo vicino di casa o del condominio. Anche per questo è molto importante riuscire ad avere le idee chiare su quanto è successo, magari avvalendoti dell’aiuto di personale esperto.

Prima di affermare che il danno è del tuo vicino di casa o del condominio, devi accertarti che non sia da ricondurre alle tecniche o ai materiali utilizzati per costruire l’edificio e, quindi, non si tratti di responsabilità del costruttore. Quest’ultima si può verificare, ad esempio, quando la ditta costruttrice non ha rispettato alcune norme procedurali durante l’espletamento dei lavori. In questo caso dovrai rivalerti sull’azienda costruttrice. Le responsabilità del costruttore sono essenzialmente di due tipi: anzitutto devi sapere che, durante lo svolgimento dei lavori in base ad un contratto di appalto, il custode del bene diventa proprio il costruttore che, in quanto tale, diventa responsabile per i danni derivanti dalle cose che custodisce [3].

Inoltre, se le infiltrazioni che derivano da un isolamento inefficace delle pareti mettono in grave rischio la fruibilità della casa [4], costituiscono un grave difetto dell’immobile e il costruttore ne è responsabile per 10 anni da quando ha svolto i lavori [5]. Se pensi di rientrare in questa fattispecie, devi agire entro 12 mesi da quando sei venuto a conoscenza del danno.

Accertamenti e verifiche: l’iter da seguire

Per risolvere il problema, il primo passo da compiere è quello di assicurarti da dove deriva l’infiltrazione. Se ad esempio pensi che la causa siano le tubature rotte di un tuo vicino dovrai accertartene e per farlo avrai bisogno della sua collaborazione, dal momento che non potrai entrare nel suo appartamento senza la sua volontà, né potrai contare sull’intervento dell’amministratore di condominio o dei vigili del fuoco (salvo il caso in cui ci sia un pericolo di vita).

Se il tuo vicino di casa non intende collaborare devi procurarti le prove del suo rifiuto: ad esempio, puoi coinvolgere l’amministratore in modo che sia informato sui fatti e inviare al tuo vicino una raccomandata in cui chiedi formalmente il permesso di entrare per gli accertamenti. Se il vicino nega il permesso, puoi rivolgerti al giudice con un ricorso urgente per entrare nel suo appartamento insieme ad un tecnico scelto dal tribunale. Se l’accertamento rileva l’esistenza del danno, potrai agire in via stragiudiziale o giudiziale per ottenere il risarcimento e la rimozione della causa del tuo problema.

Il ruolo del perito è fondamentale per compiere tutti gli accertamenti necessari, stabilire il nesso causale tra il danno alla tubatura e l’infiltrazione subita, anche tramite l’utilizzo di strumentazione adeguata: è altrettanto importante per un futuro giudizio che si tratti di un perito abilitato e iscritto all’albo. Se lo stabile risulta assicurato, puoi rivolgerti all’agenzia assicuratrice entro 3 giorni dal danno o dalla perizia che lo certifica. Se questa non intende farsi carico del problema potrai rivolgerti al proprietario del bene che ha causato il danno. L’iter da seguire cambia in base al responsabile del danno.

Nel caso la perizia abbia evidenziato la responsabilità del costruttore devi rivolgerti direttamente a lui (entro 10 giorni da quando hai constatato il danno), mandando una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui chiedi di rimuovere le cause del danno da te subito e di essere risarcito. Una volta accertato il responsabile (condominio, vicino di casa, costruttore…) ed il nesso causale tra guasto e danno subito, puoi tentare di risolvere la controversia in via stragiudiziale tramite la procedura di negoziazione assistita. Se questa fallisce puoi tentare la mediazione civile, che ti consente di ridurre i costi e i tempi, eventualmente facendoti supportare da un legale di fiducia (ma non è obbligatorio). Infine, resta solo il Tribunale: in questo caso devi necessariamente scegliere un avvocato e citare in giudizio il responsabile del danno subito. In questo modo potrai ottenere il dovuto risarcimento.

Di ROSANNA PIERLEONI

note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10898 dell’8.05.2013.

[3] Tribunale di Milano sent. del 21.01.1991.

[4] Cass. Civ., sez. II n. 3753 del 15.04.1999.

[5] Art. 1669 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI