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L’ordine del giorno dell’assemblea di condominio

13 novembre 2018


L’ordine del giorno dell’assemblea di condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 novembre 2018



Tra l’ordine del giorno e la delibera condominiale ci deve essere corrispondenza.

A chi non è mai capitato di partecipare ad una assemblea di condominio o di ricevere un avviso di convocazione di una riunione condominiale? Quante volte ci siamo trovati di fronte ad ordini del giorno troppo vaghi o non rispettati? E quali sono le tutele previste dall’ordinamento? In questo articolo cercheremo di rispondere alle tue domande. In particolar modo tratteremo l’ordine del giorno dell’assemblea di condominio, delle modalità e del termine per l’invio, del contenuto e dei rimedi apprestati dalla legge a tutela del diritto di informazione dei condomini.

L’assemblea di condominio: natura e funzioni

L’assemblea di condominio è un organo complesso e collegiale, rappresentato cioè dall’insieme dei proprietari di ciascuna delle unità immobiliari di cui l’edificio si compone. Essa è un organismo autonomo e indipendente. La volontà che si esprime in seno all’assemblea, infatti, non corrisponde alla somma dei singoli voti dei partecipanti, ma si qualifica come volontà autonoma e a sé stante che si esprime, a sua volta, attraverso un atto finale e collettivo: la delibera condominiale.  L’assemblea, per definizione, è il luogo in cui si risolvono le problematiche che ciascun condomino vi porta, e dove, a seguito dello scambio delle reciproche opinioni, si cerca di addivenire ad una decisione comune: la migliore per la vita condominiale; ma, al pari di qualsiasi altro organo collegiale, per poter “funzionare” deve essere, innanzitutto, convocata attraverso una procedura che sia conforme a quella dettata dal legislatore. Il codice civile, infatti, si preoccupa sin da subito di stabilire che l’assemblea non può deliberare se non dopo aver verificato che tutti i condomini siano stati regolarmente invitati alla riunione [1]. In realtà, nessuna forma di convocazione è espressamente prescritta dal codice [2].

L’ordine del giorno nelle assemblee condominiali

L’ordine del giorno è, tecnicamente, il documento contenuto nell’avviso di convocazione di un’assemblea in cui sono elencati, in sequenza, tutti gli argomenti e le materie che saranno oggetto di trattazione e sulle quali verranno prese le successive decisioni. Si tratta di un elemento necessario [3] che il legislatore ha previsto al fine di evitare che il singolo condomino venga preso alla sprovvista e si trovi a dover votare su una questione sulla quale non si era potuto preparare.

Il diritto di informazione dei condomini

Ti chiederai a questo punto se esiste effettivamente un diritto di informazione in capo a ciascun condomino. La risposta a questa domanda non può che essere positiva. Per consolidato orientamento giurisprudenziale, esiste il diritto di ogni condomino ad essere informato preventivamente delle materie oggetto di discussione; tanto è vero che la sua violazione comporta l’annullabilità delle delibere successivamente approvate, posto che il vizio di informazione incide inevitabilmente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.

In che cosa consiste questo diritto? Il diritto di informazione è strettamente connesso al diritto di ciascun interessato di prendere visione ed estrarre copia della documentazione posseduta dall’amministratore relativa agli argomenti inseriti nell’ordine del giorno. Per fare un esempio, in tema di approvazione del bilancio, sebbene non vi sia alcun obbligo per l’amministratore di depositare la relativa documentazione, è opinione condivisa che egli debba comunque mettere i condomini nelle condizioni di prenderne visione ed estrarne copia. E’ prassi comune che all’avviso di convocazione siano allegati tutta una serie di documenti, ad esempio, la copia del rendiconto consuntivo e la relativa ripartizione delle spese; la relazione dell’amministratore sulla passata gestione annuale; la copia del preventivo di spese relative ad uscite condominiali.

Termini per l’invio dell’ordine del giorno

Per espressa previsione normativa, l’avviso di convocazione contente l’ordine del giorno deve essere inviato ai condomini almeno cinque giorni prima della data prevista per la riunione, pena l’annullabilità della delibera.  Il termine di decorrenza è calcolato a ritroso, partendo proprio dal giorno in cui si terrà l’assemblea, che non verrà computato nel calcolo finale [4]. L’invio può avvenire a mezzo posta elettronica certificata, fax o raccomandata con avviso di ricevimento o anche consegnata a mano. In quest’ultimo caso, la prova della ricezione sarà subordinata alla firma dell’avvenuta consegna da parte del destinatario; mentre, nell’ipotesi di invio a mezzo raccomandata bisognerà attendere che l’avviso di ricevimento ritorni al mittente.

Peraltro, secondo una parte della dottrina ai fini del calcolo del termine di legge non deve tenersi conto della data di spedizione della raccomandata, ma piuttosto quella della sua ricezione; secondo altri invece, nel calcolo non va compreso né il giorno del ricevimento della raccomandata, né quello della riunione. Inoltre, la comunicazione non è valida se fatta attraverso una semplice e-mail o mediante affissione in portineria o in altro luogo frequentato dai condomini [5].

Nel caso in cui l’amministratore decida, poi, di inviare l’ordine del giorno tramite pec, non è necessario che egli si accerti che tutti i condomini siano in possesso di una casella di posta elettronica certificata, la comunicazione sarà pur sempre valida [6].

Cosa succede in caso di condomino assente o non residente nell’edificio condominiale?

Nel primo caso, la prova dell’avvenuta ricezione si ritiene raggiunta al momento del deposito dell’avviso di giacenza presso la sua abitazione o presso l’ufficio postale [7]; nel secondo caso, all’atto della consegna ad altro condomino suo congiunto [8]; invece, nel caso di immobile in comproprietà o di proprietà di due coniugi conviventi e non in conflitto di interessi, la prova è raggiunta al momento della consegna anche soltanto ad uno di essi [9].

Modalità di compilazione dell’ordine del giorno

L’ordine del giorno non deve fornire dati approfonditi sui temi oggetto di discussione, ma deve essere formulato in modo sufficientemente completo, tale cioè da permettere a ciascun condomino di decidere consapevolmente se partecipare o meno alla riunione, se dare delle direttive ad un proprio delegato e se prepararsi sulle materie che verranno trattate. Detto in altri termini, perché possa dirsi soddisfatto il diritto di informazione su menzionato è sufficiente che gli argomenti presenti nell’ordine del giorno siano enunciati nei loro termini essenziali, siano tali da essere comprensibili agli interessati, senza la necessità che essi siano specificati in maniera analitica e puntuale o siano tali da anticiparne gli sviluppi o l’esito della discussione [10].

Vizi di compilazione e sanzioni e tutele

Quando invece può dirsi incompleta la formulazione dell’ordine del giorno? L’ordine del giorno inserito nell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale è incompleto quando risulta indeterminato e oscuro nel suo contenuto. In questo modo i condomini non potranno sapere quale e quando un determinato argomento verrà discusso e sottoposto al voto dell’assemblea.

Ad esempio, la Cassazione ha chiarito che l’espressione “deliberazioni inerenti e conseguenti” deve considerarsi una voce generica e incapace di giustificare autonome deliberazioni, semmai riferibile solo ad aspetti accessori, correlati a quelli specificamente indicati nell’ordine del giorno. Non è consentito, perciò, all’assemblea condominiale deliberare su questioni non inserite nell’avviso di convocazione ovvero inserite su un argomento apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera.

Cosa fare in caso di ordine del giorno incompleto o non rispettato?

La deliberazione assembleare può essere impugnata entro il termine di trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e astenuti e dalla data della sua comunicazione per gli assenti [11] Ma attenzione perché la giurisprudenza ha precisato che l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di una assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se  questi prima non abbia eccepito, in quella sede, l’irregolarità della convocazione medesima [12].

Quanto alla natura dell’invalidità di delibere assembleari conseguenti ad un ordine del giorno incompleto, la Cassazione ha più volte chiarito che l’incompletezza non determina la nullità assoluta, ma piuttosto, la annullabilità della delibera. La spiegazione è semplice: trattasi di un vizio formale inerente il procedimento di convocazione e informazione dei condomini. Ad esso non può che conseguire la sanzione “meno grave” della annullabilità della delibera.

La nullità invece, consegue nell’ipotesi in cui risulti che non tutti i condomini siano stati informati della convocazione o quando la delibera sia priva degli elementi essenziali o, ancora, quando essa abbia un oggetto impossibile o illecito. Ad ogni modo, l’eventuale genericità dell’ordine del giorno non sempre determina l’invalidità della delibera condominiale [13].

Qualora, infatti, l’ordine del giorno, sebbene incompleto, risulti comunque idoneo allo scopo di informare i condomini sulle materie oggetto di trattazione, alla luce, ad esempio, di altri elementi inseriti nell’avviso di convocazione, esso deve considerarsi valido a tutti gli effetti. Si ritiene che nell’elenco degli argomenti enunciati nell’ordine del giorno, debbano ricomprendersi anche quegli ulteriori elementi che ne costituiscono lo sviluppo logico o la necessaria conseguenza [14].

Ad esempio, in tema di lavori di sostituzione dell’impianto di riscaldamento di un condominio, si ritiene compresa anche la decisione sull’opportunità o meno di eseguire i lavori, sull’idoneità di quelli preventivati e la congruità dei relativi costi o la necessità di incaricare all’uopo un professionista affinché rediga un parere tecnico. Vi è poi un’altra questione.

Cosa succede nel caso in cui nel corso di una assemblea condominiale si decida di mettere al voto la revoca di una precedente deliberazione già approvata, sebbene tale argomento non sia stato inserito nell’ordine del giorno? È possibile impugnarla? Nella giurisprudenza di legittimità si è affermata l’opinione per cui, sebbene, la riproposizione di una delibera oggetto di una precedente votazione abbia lo scopo di sollecitare una nuova manifestazione di volontà dell’assemblea per revocare, modificare, rinnovare o confermare le determinazioni precedentemente assunte, essa tuttavia, non richiede il formale inserimento nell’avviso di convocazione tra gli argomenti all’ordine del giorno. Allo stesso modo, qualora la trattazione di uno o più degli argomenti inseriti nell’avviso di comunicazione non risultino esauriti nel corso dell’assemblea e si decida, perciò, di rinviare la discussione ad una successiva riunione, non è necessaria una nuova comunicazione, purché vi sia l’accordo di tutti i condomini presenti e ne sia dato avviso ai soli assenti [15].

Voce “varie ed eventuali”

“Varie ed eventuali” è la voce che solitamente chiude la sequenza delle materie inserite nell’ordine del giorno di una assemblea condominiale.

Ma quali sono gli argomenti “vari ed eventuali” su cui è possibile deliberare? Ci si è a lungo interrogati sul tema, cosicché secondo un primo orientamento tale dicitura deve considerarsi assolutamente priva di valore e di significato, vista la sua intrinseca genericità [16]; secondo un diverso orientamento, l’espressione ricomprende le semplici comunicazioni, i suggerimenti per le future assemblee, la prospettazione di problemi o la richiesta di risposte dall’amministratore [17]. Non possono, tuttavia, essere ricondotte sotto questa voce le delibere relative a: l’esecuzione di lavori di rifacimento della facciata dell’edificio condominiale; la diffida assembleare alla rimozione di  piante posizionate sul balcone di un condominio; la costituzione di un fondo speciale per spese condominiali urgenti e imprevedibili; la determinazione del compenso in favore di un professionista che abbia prestato la propria opera per il condominio; la deliberazione di stipulare un contratto di assicurazione contro rischio di incendio; la decisione di diniego circa l’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria sul muro perimetrale dell’edificio condominiale; la chiusura di un ballatoio sul cortile e cosi via.

Pertanto, per concludere, qualora a seguito della trattazione di un argomento ricompreso nelle cc.dd “varie ed eventuali”, sorga la necessità di assumere una decisione, questa dovrà necessariamente essere rinviata alla riunione successiva ed essere indicata nell’avviso di comunicazione.

Di SABRINA CAPORALE

note

[1] Art. 1136 co. 6 cod. civ.

[2] Art. 66 co. 3 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1139 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 1292 del 05.02.2000; Cass. sent. n. 31.05.2000.

[5] Cass. n. 2368 del 12.11.1970.

[6] Trib. Genova n. 3350 del 23.10.2014.

[7] Cass. sent. n. 875 del 03.02.1999; Trib. Bologna n. 911 del 15.02.2009.

[8] Cass. sent. n. 8449 del 01.04.2008.

[9] Cass. sent. n. 1206 del 16.02.1996; Cass. sent. n. 7630 del 28.07.1990; Cass. sent. n. 3231 del 25.05.1984.

[10] Cass. sent. n. 15587 del 14.06.2018; Cass. sent. n. 5905 del 12.05.2015.

[11]  Art. 1137 cod. civ.

[12] Cass. sent. n. 24456 del 19.11.2009.

[13] Cass. sent. n. 63 del 09.01.2006.

[14]  Cass. sent. n. 21449 del 19.10.2010.

[15] Cass. sent. n. 1516 del 12.02.1988; Cass. n. 21298 del 10.10.2007.

[16] Trib. S. Maria C. Vetere, sent. del 03.04.1998; Trib. Genova, sent. del 29.06.1999.

[17] Trib. Genova, sent. del 29.06.1999.


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