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Mutuo prima casa: benefici fiscali

14 Ott 2018


Mutuo prima casa: benefici fiscali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Ott 2018



Bonus prima casa: le imposte da pagare sul mutuo, sugli interessi e sul rogito.

Se stai pensando di comprare casa devi mettere in conto che, oltre al prezzo di acquisto da versare al venditore e alla parcella del notaio, dovrai pagare anche le tasse: sia quelle sull’atto di compravendita (il cosiddetto rogito che firmerai dal notaio), sia quelle sull’eventuale mutuo. Hai capito bene: anche sul mutuo si devono calcolare le imposte! E le devi versare tu, non la banca. In più ci sono le spese di istruttoria per la pratica di finanziamento, la perizia sull’immobile (che il fiduciario dell’istituto di credito dovrà eseguire nelle settimane successive all’avvio della pratica), l’assicurazione sulla casa contro l’incendio e lo scoppio (obbligatoria per legge). La banca tenterà di venderti anche un’assicurazione sulla vita ma non è obbligatoria; quindi puoi fare a meno di firmarla (nonostante ciò, l’impiegato ti farà credere che sia altamente consigliabile). A conti fatti, tutte queste spese extra ti impongono di considerare quasi un 15% in più rispetto al prezzo della casa. Tuttavia se si tratta della tua “prima casa” puoi risparmiare parecchio almeno sulle imposte. La legge infatti prevede una serie di bonus che portano uno sgravio tra il 6 e il 7% già solo sul contratto definitivo. I benefici fiscali riguardano anche le imposte sul mutuo e gli interessi che andrai a versare mensilmente sulle singole rate. Di tanto parleremo nel seguente articolo. In particolare ci occuperemo dei benedici fiscali sul mutuo prima casa. Procediamo dunque con ordine.

Quando i benefici fiscali prima casa?

Per poter usufruire dei benefici fiscali sulla prima casa (anche dette bonus prima casa) è necessario innanzitutto che l’immobile sia di civile abitazione e non di lusso (ossia accatastato A/8 e A/9).

In secondo luogo l’immobile deve trovarsi nello stesso Comune di residenza del contribuente (non è richiesta anche la coincidenza della stessa via) o nel luogo ove il contribuente lavora. Se il contribuente non ha la residenza nel Comune dell’immobile ha tempo fino a un anno dopo la firma del rogito per trasferirvisi. Attenzione però: la rivendita è consentita solo se sono trascorsi almeno 5 anni dalla data di acquisto (altrimenti si perdono i benefici fiscali all’epoca ottenuti e bisogna versare la differenza delle imposte più le sanzioni).

Ci sono altre due importanti condizioni per ottenere i benefici fiscali sulla prima casa.

Innanzitutto l’acquirente non deve essere proprietario di un’altra casa (ovunque situata in Italia) ottenuta a suo tempo con lo stesso bonus di cui ora parleremo (non importa se acquistata o ricevuta in donazione o in eredità). Se così fosse deve disfarsene al più presto ed al massimo entro un anno dal rogito del nuovo immobile (vendendola o donandola).

La seconda condizione è non essere proprietari di altre abitazioni civili nel medesimo Comune ove si trova la nuova casa, anche se acquistate a suo tempo senza il bonus. In caso contrario bisogna disfarsene prima del nuovo rogito (vendendola o donandola).

Benefici fiscali prima casa sul rogito

In apertura abbiamo detto che il principale beneficio fiscale per chi compra la prima casa (ossia un immobile con le caratteristiche appena indicate) è uno sconto dalle tasse che si pagano al momento del rogito.

In particolare se si compra da un privato, l’imposta di registro passa dal 9% al 2%. Su una casa di 200mila euro si risparmiano 14mila euro. In più l’imposta catastale e ipotecaria sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Se invece si compra da una ditta (ad esempio dal costruttore), l’Iva – che di norma è al 10% o al 22% per gli immobili di lusso – passa al 4%. Si parla di un risparmio di 12mila euro su una casa di 200mila euro. In più l’imposta catastale, ipotecaria e di registro sono di 200euro l’una.

Benefici sul mutuo prima casa

Il secondo beneficio fiscale che si ottiene nell’acquistare la prima casa è all’atto dell’erogazione del mutuo.

Quando si ottiene il finanziamento dalla banca bisogna pagare l’imposta sostitutiva  che è del 2%. Tuttavia se ricorrono i benefici prima casa si ottiene un notevole sconto e si paga solo lo 0,25%.

In particolare, l’aliquota dell’imposta sostitutiva varia a seconda che il finanziamento sia finalizzato all’acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili a uso abitativo e che ricorrano o meno i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, o abbia finalità diverse.

Per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali ricorrono i requisiti prima casa e sia resa apposita dichiarazione si versa come detto lo 0,25% di aliquota.

In caso di finanziamento cointestato a più persone, la dichiarazione dovrà essere resa da tutti i mutuatari e l’aliquota applicabile sarà individuata con esclusivo riferimento alla quota parte di finanziamento erogata a ciascun mutuatario e alla destinazione di tale quota. Ad esempio, in caso di finanziamento cointestato finalizzato all’acquisto di un immobile ad uso abitativo che costituisca “prima casa” per uno solo dei mutuatari, l’imposta sostitutiva si applica nella misura dello 0,25% alla parte di finanziamento erogata al soggetto che acquista la casa in regime agevolato ai fini dell’imposta di registro; alla restante quota si applica l’aliquota del 2%.

Benefici sugli interessi passivi del mutuo

L’ultimo beneficio fiscale collegato all’acquisto della prima casa riguarda gli interessi pagati alla banca ogni mese. Sull’importo di ogni rata bisogna considerare solo la parte dovuta a titolo di interessi e su tale cifra spetta una detrazione del 19% fino a un tetto massimo di 4mila euro. In questo modo la riduzione di imposta massima applicabile è di 760 euro.  Di recente il Governo ha dichiarato di voler ridurre tale detrazione. Al momento la misura è solo in fase di studio.

Spese del notaio

L’onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili.


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