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Mutuo fondiario: come difendersi in caso di usura

11 Novembre 2018


Mutuo fondiario: come difendersi in caso di usura

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Novembre 2018



Interessi troppo alti: quali sono gli strumenti di tutela del cliente ed i doveri della banca?

Per acquistare la casa hai contratto un mutuo senza prima verificare tutte le clausole predisposte dalla banca? Hai il dubbio che la rata sia troppo alta perché contiene interessi usurari? Non sai quale strada percorrere per ottenere una riduzione della rata del mutuo? Il contratto ti vincola, ma puoi ottenere modifiche favorevoli se le singole clausole sono illegittime perché contrarie alla normativa anti-usura. Se la banca ha iniziato una esecuzione, pignorandoti la casa, potrai difenderti. In determinati casi potrai ottenere addirittura una sentenza con cui il tribunale disporrà che tu non debba pagare interessi. Come vedrai anche le situazioni apparentemente più difficili possono avere una soluzione positiva. Nonostante il tecnicismo della materia, può essere facile capire alcuni concetti che ti torneranno utili per valutare che cosa fare nel caso in cui tu abbia il sospetto dell’applicazione di interessi viziati da usura. Ecco se hai contratto un mutuo fondiario: come difendersi in caso di usura.

Che cos’è un mutuo fondiario?

In generale, un mutuo è un contratto con cui una parte consegna all’altra una quantità di denaro e quest’ultima si obbliga a restituirla maggiorata degli interessi [1]. Quando ti rivolgi ad una banca per l’acquisto della casa, solitamente il funzionario consiglia di stipulare un particolare tipo di mutuo, detto fondiario, con cui la banca beneficia di una ipoteca di primo grado sulla casa fino al pagamento di tutto il debito [2].

Nel caso in di omesso pagamento delle rate del mutuo fondiario, la banca potrà pignorarti la casa senza farti causa, ossia senza necessità di avviare un giudizio di accertamento del proprio credito in tribunale. Proprio per tale ragione, i tassi di interesse dei mutui fondiari sono molto più bassi rispetto ad altre forme di finanziamento. Ciononostante, i tribunali italiani hanno pubblicato numerose sentenze di condanna delle banche per usura.

Che cos’è l’usura?

L’usura è un reato che commette chi, nel prestare denaro, si fa promettere interessi superiori a quanto previsto dalla legge, appunto perciò detti usurari [3]. La materia è molto tecnica, ma alcune nozioni non sono poi così complesse.

Partiamo dal tasso effettivo globale (TEG). Quest’ultimo è un indice percentuale che ti consente di scoprire il costo del credito. Il ministro dei Tesoro rileva ogni tre mesi la media dei TEG, così determinando, dopo calcoli complessi, il tasso effettivo globale medio (TEGM).

Come capire se c’è usura?

Per comprendere se un tasso è usurario devi necessariamente rivolgerti ad esperto contabile al quale dovrai consegnare copia di tutti i documenti afferenti il mutuo, cosicché possa operare le verifiche opportune. Infatti, in Gazzetta Ufficiale vengono pubblicati tutti i TEGM afferenti le varie operazioni di prestito, tra cui i mutui fondiari. Il TEGM – detto anche indicatore sintetico di costo (ISC) – deve essere indicato in tutti i contratti.

Non ti basterà il raffronto tra quanto indicato in contratto e quanto pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Infatti l’operazione implica dapprima che individui il TEG a te applicato. Dovrai poi aumentarlo di un quarto e quindi aggiungervi altri quattro punti. Infine dovrai accertare la differenza tra il tasso così determinato ed il TEGM, poiché tale differenza non può comunque superare gli otto punti [4]. La difficoltà non risiede solo nel raffronto, ma nell’individuazione del vero TEG applicatoti.

Infatti, può capitare che nel contratto di mutuo sia indicato un TEG diverso da quello effettivamente applicato, poiché la banca non ha tenuto conto di alcune spese che, invece, avrebbe dovuto considerare. Pertanto, come avrai intuito, puoi espletare una prima indagine da te, ma dovrai comunque rivolgerti sempre ad un contabile per una verifica su tutto il mutuo.

L’usura può riguardare anche i soli interessi di mora?

Gli interessi corrispettivi sono semplicemente il compenso che spetta a chi presta una somma di denaro (da sommarsi al capitale prestato da restituire). Quando vi è un ritardo nei pagamenti è previsto un compenso maggiore rappresentato dagli interessi di mora. L’opinione dominante tra i giudici è quella di ritenere che anche gli interessi di mora siano soggetti ai limiti previsti dalla normativa anti-usura [5].

Quali sono le conseguenze se sono convenuti interessi usurari?

Se sono convenuti interessi che eccedevano il tasso soglia (fissato dal Ministero) al momento della stipula del mutuo non dovrai pagare alcun interesse, ma dovrai limitarti a restituire il capitale prestatoti [6]. Viceversa, se al momento della stipula del mutuo i tassi erano legittimi e poi per effetto delle nuove decisioni del Ministero sono “divenuti” illegittimi, non potrai eccepire l’usura poiché devi prendere quale tasso soglia di riferimento quello vigente al momento della stipula del contratto [7]. Tale principio fissato dai giudici della Cassazione non ti impedirà di difenderti in un giudizio, ma dovrai valutare con il tuo avvocato una strada diversa dall’eccepire l’usura.

La questione si complica quando ad esser viziato da usura è il tasso di mora. Sul punto l’opinione tra i Giudici non è univoca. Un primo orientamento ci dice che in caso di interessi di mora usurari questi non sarebbero dovuti, ma saresti comunque tenuto a pagare gli interessi corrispettivi. Sicché il contratto rimarrà un mutuo oneroso [8]. Per un secondo orientamento, invece, anche quando solo l’interesse di mora è usurario non sarai tenuto al pagamento di alcun interesse: cosicché il contratto si convertirà in mutuo gratuito e dovrai restituire solo il capitale prestatoti [9].

Come difendersi in caso di usura?

Se hai raggiunto certezza in ordine alla sussistenza dell’usura ci sono più strade percorribili. Uno strumento tipico è l’arbitrato bancario finanziario (ABF) istituito proprio per dirimere le controversie inerenti i contratti bancari [10]. Tale istituzione è imparziale e funziona con la collaborazione della Banca d’Italia. Infatti, la Banca d’Italia, nel rispetto delle direttive impartite dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR), incide sull’organizzazione e sul suo funzionamento dell’ABF [11].0

Altresì, potrai rivolgerti ad un organismo di mediazione per cercare di raggiungere un accordo bonario con la banca, evitando così i costi di un giudizio. Per altro, il tentativo di mediazione è obbligatorio per poter poi agire in giudizio. Se non lo espleterai, sarà il giudice ad affidarti un termine entro cui dovrai avviare la procedura di mediazione: diversamente il giudizio non andrà avanti [12]. Se il tentativo di mediazione fallisce, potrai, appunto, agire in giudizio con un’azione ordinaria, cioè notificando per il tramite del tuo avvocato un atto di citazione alla banca in cui eccepirai tutti i vizi del mutuo. Potrai quindi chiedere al tribunale di rideterminare la somma che dovrai versare alla banca cosicché la rata del mutuo diminuirà.

Ovviamente, nel corso del giudizio dovrai provare l’esistenza del rapporto di mutuo e l’avvenuta applicazione dei tassi usurari: quindi all’avvocato dovrai affiancare un contabile che con una propria perizia indichi e circoscriva l’usura. A quel punto il Tribunale nominerà un CTU che esaminerà i tassi applicati e, se ricorrono i presupposti, rideterminerà quanto dovrai dare alla banca o – eventualmente – accerterà se la banca stessa ha percepito più somme di quanto le spettavano.

Entro quando agire per contestare l’usura?

Come ogni materia anche quella dei mutui fondiari soggiace ad un termine di prescrizione: compiuta la prescrizione il tuo diritto ad aver restituite le somme pagate a titolo di interessi usurari si estingue. Nonostante la presenza di più rate di un unico mutuo, il tuo debito con la banca è unitario ed in materia di prescrizione assume rilevo il pagamento dell’ultima rata [13]. Pertanto, se hai terminato di pagare il mutuo (che poi hai scoperto avere interessi usurari) avrai dieci anni [14] per agire. Decorso tale termine il tuo diritto a ricevere dalla banca quanto pagato in forza di clausole usurarie si estinguerà.

Ricorda che potrai sempre interrompere la prescrizione con una lettera raccomandata con avviso di ricevimento in cui chiedi alla banca la restituzione di quanto hai pagato in eccedenza per via dell’usura. Quindi se il rapporto è ancora in essere, e stai regolarmente pagando le rate del mutuo, sei ancora in tempo per agire in giudizio.

Cosa fare se la banca mi invia un precetto e mi pignora la casa?

Quando la banca, in forza di un mutuo viziato da usura, ti notifica un precetto o ti pignora la casa devi procedere immediatamente a proporre opposizione se hai fondate ragioni per credere che la pretesa della banca sia viziata. Infatti, decorso il termine di giorni 15 dalla notifica del precetto ovvero dal momento in cui è disposta la vendita della casa [15] non potrai più contestare l’usura.

Quali sono le conseguenze in caso di provata usura?

Le conseguenze in caso di accertata usura sono molto severe per la banca. Se hai agito per la dichiarazione di non tenutezza degli interessi, la banca potrà ottenere solo la restituzione del capitale e la tua rata diminuirà. Se hai già pagato tutto il mutuo, potrai ottenere una sentenza con cui il Tribunale condanna la banca a restituirti ciò che hai pagato a titolo di interesse. Altresì, devi ricordare che tutte le spese vanno computate per determinare il costo complessivo del mutuo e quindi verificare se vi è usura. Tra queste spese vi rientrano i costi di assicurazione [16]. Pertanto, sta gradualmente trovando consensi una teoria per cui se le spese di assicurazione devono essere ricomprese nel calcolo che determina l’usura. Tali spese devono essere quindi restituite al cliente vittima di usura [17].

Se è la banca ad aver agito con un precetto o un pignoramento, potrai ottenere la riduzione del credito vantato dalla banca. Se hai effettuato molti pagamenti potrai ottenere l’estinzione dell’esecuzione nel caso in cui quanto da te pagato sia già pari a quanto la banca può legittimamente pretendere. Infine, se lo richiedi in sede di opposizione, avrai diritto anche la restituzione di quanto hai pagato in eccedenza, ma che la banca non aveva diritto ad esigere per via dell’usura.

Di ANTONIO CARLEI

note

[1] Art. 1813 cod. civ.

[2] Art. 38 T.U.B.

[3] Art. 644 cod. pen.

[4] Art. 2 L. n. 108 del 07.03.1996.

[5] Cass. ord. n. 23192 del 04.10.2017.

[6] Art. 1815 cod. civ.

[7] Cass. SS.UU. sent. 24675  del 19.10.2017.

[8] Trib. Bologna sez. V sent. del 24.02.2016.

[9] Corte d’Appello di Bari, sez. II, sent. n. 990 del 04.06.2018.

[10] Art. 128-bis T.U.B.

[11] Delibera CICR del 29.07.2008.

[12] D. L. n. 28 del 04.03.2010.

[13] Cass. sent. n. 17798 del 30.08.2011.

[14] Art. 2935 cod. civ.

[15] Art. 615 cod. civ.

[16] Cass. ord. n. 9298 del 16.04.2018.

[17] ABF, Collegio di Coordinamento 16.05.2018.


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