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Si può allargare un balcone?

16 ottobre 2018


Si può allargare un balcone?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 ottobre 2018



Non è manutenzione straordinaria ma ampliamento della superficie utile dell’appartamento l’ampliamento del balcone che pertanto richiede la licenza edilizia del Comune.

In casa tua non c’è più spazio dove mettere la roba. Quando vengono gli invitati per una cena non sai dove farli sedere tanto angusto è il salotto. Vorresti “espanderti”, ma dove? L’acquisto di una nuova casa non è alla tua portata e non c’è nessuno dei dirimpettai disponibile a cederti una camera che ti consenta – abbattendo il muro – di ampliare il tuo appartamento. Un ingegnere ti ha detto che, se le prove di stabilità daranno buon esito, potresti ampliare il balcone. Un’idea di questo tipo sarebbe perfetta: ti accontenteresti infatti anche di un piccolo spazio all’aperto, dal quale magari ricavare una veranda. Ma è legale? Si può allargare un balcone? La prima cosa a cui pensi è il permesso del condominio; poi immagini quali trafile burocratiche siano necessarie al Comune. E non in ultimo ti preoccupi della tenuta della nuova costruzione: può cadere? Su quest’ultimo aspetto il professionsta ti rassicura: non ci sono rischi. Del resto, numerosi palazzi, anche datati, presentano dei veri e propri terrazzi che circonvallano l’intero perimetro dell’edificio. Sotto un aspetto tecnico, quindi si può allargare il balcone, ma quali sono gli ostacoli giuridici da affrontare? A spiegarlo è una recente sentenza del Tar Lombardia. Ecco cosa hanno detto i giudici amministrativi investiti della decisione su un caso molto simile al tuo. 

Anche se, in teoria, l’ampliamento del balcone è un’opera non vietata dalla legge, per raggiungere questo obiettivo bisogna superare una serie di vincoli. Il primo, ovviamente, è il rispetto della normativa edilizia e urbanistica imposta dal Comune. Anche per pochi centimetri di spazio in più ricavati dal balcone aggettante, è necessario chiedere il permesso di costruire (la vecchia concessione edilizia). Il permesso amministrativo è infatti necessario perché la nuova opera realizza un aumento della volumetria. L’ampliamento del balcone non può essere considerato una manutenzione straordinaria, per la quale altrimenti la disciplina sarebbe stata differente. Il proprietario dell’appartamento infatti non fa altro che incrementale al superficie utile del proprio immobile e, peraltro, modifica il prospetto del palazzo. 

Il testo unico dell’edilizia [2], del resto, parla chiaro: nella manutenzione straordinaria rientrano i lavori per ripristinare o rinnovare parti anche strutturali dei fabbricati, compresi gli interventi per rifare i bagni o i servizi tecnologici. Sono invece escluse le opere che, come nella fattispecie, creano nuovi spazi all’esterno del volume del fabbricato in difformità dall’originario titolo edilizio.

L’ampliamento del balcone non è, infatti, diretto a soddisfare mere finalità conservativa, perché non consiste nel rispristino o rinnovamento di elementi dell’edificio, ma comporta la formazione di ulteriore superficie utile non residenziale, all’esterno del volume del fabbricato, rispetto a quanto previsto dal titolo.

La legge prevede [3] però una sorta di “sanatoria” per tutte le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non superino il 2% per singola unità immobiliare (inteso quindi con riferimento all’intero appartamento e non solo al balcone).

Il secondo ostacolo, per come facilmente intuibile, è costituito dal condominio. Quest’ultimo non è tenuto a fornire una previa autorizzazione, sicché il proprietario potrebbe anche iniziare i lavori senza prima chiedere il permesso all’amministratore o all’assemblea. Ma il rischio è molto alto. Difatti se l’opera dovesse risultare in contrasto con il decoro architettonico e con la stabilità del palazzo andrà demolita. E attenzione: per decoro architettonico non si intende semplicemente l’estetica (nel qual caso, infatti, una terrazza fiorita potrebbe essere considerata un abbellimento della facciata e non un pregiudizio) ma l’insieme delle originarie linee strutturali disegnate dal costruttore. E non c’è dubbio che un ampliamento di balcone porti, al minimo, una asimmetria tra i vari piani (che pertanto presenteranno delle superfici non omogenee).

Come anticipato c’è poi l’aspetto della statica, ossia la stabilità dell’immobile intero, problema superabile tuttavia con una perizia asseverata di un ingegnere che dimostri che la costruzione non subirà pregiudizi dalla nuova opera.

In ogni caso, per allargare un balcone ed evitare il rischio di successive contestazioni, il condomini può farsi previamente autorizzare dall’assemblea. Se passa il consenso degli altri condomini, questi non potranno, in un successivo momento, sollevare contestazioni e chiedere la demolizione (a meno ché l’opera non sia difforme rispetto ai disegni inizialmente prospettati).

 

note

[1] Tar Lombardia, sez. II, sent. n. 2049/18 del 9.09.2018.

[2] Art. 3 Dpr 380/2001.

[3] Art. 34 co. 2-ter Dpr 380/2001: «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso».


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