Diritto e Fisco | Articoli

Si può allargare un balcone?

10 Dicembre 2019
Si può allargare un balcone?

Non è manutenzione straordinaria ma ampliamento della superficie utile dell’appartamento l’ampliamento del balcone che pertanto richiede la licenza edilizia del Comune.

In casa tua non c’è più spazio dove mettere la roba. Quando vengono gli invitati per una cena non sai dove farli sedere tanto angusto è il salotto. Vorresti “espanderti”, ma dove? L’acquisto di una nuova casa non è alla tua portata e non c’è nessuno dei dirimpettai disponibile a cederti una camera che ti consenta – abbattendo il muro – di ampliare il tuo appartamento. Un ingegnere ti ha detto che, se le prove di stabilità daranno buon esito, potresti ampliare il balcone. Un’idea di questo tipo sarebbe perfetta: ti accontenteresti infatti anche di un piccolo spazio all’aperto, dal quale magari ricavare una veranda. Ma è legale? Si può allargare un balcone? La prima cosa a cui pensi è il permesso del condominio; poi immagini quali trafile burocratiche siano necessarie al Comune. E non in ultimo ti preoccupi della tenuta della nuova costruzione: può cadere? Su quest’ultimo aspetto il professionista ti rassicura: non ci sono rischi. Del resto, numerosi palazzi, anche datati, presentano dei veri e propri terrazzi che circonvallano l’intero perimetro dell’edificio. Sotto un aspetto tecnico, quindi si può allargare il balcone, ma quali sono gli ostacoli giuridici da affrontare? A spiegarlo è una recente sentenza del Tar Lombardia. Ecco cosa hanno detto i giudici amministrativi investiti della decisione su un caso molto simile al tuo. 

Ampliamento del balcone e permessi del Comune

Anche se, in teoria, l’ampliamento del balcone è un’opera non vietata dalla legge, per raggiungere questo obiettivo bisogna superare una serie di vincoli. Il primo, ovviamente, è il rispetto della normativa edilizia e urbanistica imposta dal Comune. Anche per pochi centimetri di spazio in più ricavati dal balcone aggettante, è necessario chiedere il permesso di costruire (la vecchia concessione edilizia). Il permesso amministrativo è infatti necessario perché la nuova opera realizza un aumento della volumetria. L’ampliamento del balcone non può essere considerato una manutenzione straordinaria, per la quale altrimenti la disciplina sarebbe stata differente. Il proprietario dell’appartamento infatti non fa altro che incrementare la superficie utile del proprio immobile e, peraltro, modifica il prospetto del palazzo. 

Il testo unico dell’edilizia [2], del resto, parla chiaro: nella manutenzione straordinaria rientrano i lavori per ripristinare o rinnovare parti anche strutturali dei fabbricati, compresi gli interventi per rifare i bagni o i servizi tecnologici. Sono invece escluse le opere che, come nella fattispecie, creano nuovi spazi all’esterno del volume del fabbricato in difformità dall’originario titolo edilizio.

L’ampliamento del balcone non è, infatti, diretto a soddisfare mere finalità conservative, perché non consiste nel rispristino o rinnovamento di elementi dell’edificio, ma comporta la formazione di ulteriore superficie utile non residenziale, all’esterno del volume del fabbricato, rispetto a quanto previsto dal titolo.

La legge prevede [3] però una sorta di “sanatoria” per tutte le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non superino il 2% per singola unità immobiliare (inteso quindi con riferimento all’intero appartamento e non solo al balcone).

Allargamento del balcone e condominio

Il secondo ostacolo, per come facilmente intuibile, è costituito dal condominio. Quest’ultimo non è tenuto a fornire una previa autorizzazione, sicché il proprietario potrebbe anche iniziare i lavori senza prima chiedere il permesso all’amministratore o all’assemblea. Ma il rischio è molto alto. Difatti se l’opera dovesse risultare in contrasto con il decoro architettonico e con la stabilità del palazzo andrà demolita. E attenzione: per decoro architettonico non si intende semplicemente l’estetica (nel qual caso, infatti, una terrazza fiorita potrebbe essere considerata un abbellimento della facciata e non un pregiudizio) ma l’insieme delle originarie linee strutturali disegnate dal costruttore. E non c’è dubbio che un ampliamento di balcone porti, come minimo, una asimmetria tra i vari piani (che pertanto presenteranno delle superfici non omogenee).

Come anticipato c’è poi l’aspetto della statica, ossia la stabilità dell’immobile intero, problema superabile tuttavia con una perizia asseverata di un ingegnere che dimostri che la costruzione non subirà pregiudizi dalla nuova opera.

In ogni caso, per allargare un balcone ed evitare il rischio di successive contestazioni, il condomino può farsi previamente autorizzare dall’assemblea. Se passa il consenso degli altri condomini, questi non potranno, in un successivo momento, sollevare contestazioni e chiedere la demolizione (a meno che l’opera non sia difforme rispetto ai disegni inizialmente prospettati).

Infine c’è il discorso delle distanze con la proprietà del vicino: 1,5 metri che, tuttavia, la Cassazione ritiene non debbano essere rispettati [4] se vengono osservate le altre prescrizioni.

Qualora il proprietario di un appartamento sito in un condominio esegua opere sui propri beni facendo uso anche di parti comuni, indipendentemente dall’applicabilità o meno delle norme sulle distanze, è necessario stabilire se abbia utilizzato tali parti comuni nel rispetto del Codice civile il quale prescrive:

«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Non è consentita quindi nel caso in esame l’automatica applicazione delle norme in tema di distanze questo perché, qualora il proprietario di un appartamento sito in un condominio esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità o meno delle norme sulle distanze, è necessario stabilire se abbia utilizzato le parti comuni nei limiti di cui all’art. 1102 c.c.. In caso positivo l’opera si considera legittima anche senza il rispetto delle suddette norme.


note

[1] Tar Lombardia, sez. II, sent. n. 2049/18 del 9.09.2018.

[2] Art. 3 Dpr 380/2001.

[3] Art. 34 co. 2-ter Dpr 380/2001: «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso».

[4] Cass. sent. n. 31412/2019.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 25 giugno – 2 dicembre 2019, n. 31412

Presidente Oricchio – Relatore Fortunato

Fatti di causa

E.G. ha convenuto in giudizio Z.S. , esponendo di esser proprietario di un’unità abitativa sita al (omissis) , sottostante all’immobile in titolarità del convenuto; che questi aveva ampliato il terrazzo annesso alla sua unità esclusiva, asportando l’ultimo tratto di un cassonetto ove erano alloggiate varie canne fumarie dell’edificio, le quali, per effetto delle modifiche apportate, scaricavano i fumi nella proprietà dell’attore.

Ha dedotto che le nuove costruzioni non erano state autorizzate dall’assemblea, avevano determinato “un’arbitraria estensione del diritto di veduta” ed avevano modificato lo scarico dei fumi provenienti dalle canne fumarie.

Il tribunale di Genova ha respinto la domanda, regolando le spese processuali.

Il giudizio di appello, proposto da E.M. e nel quale ha spiegato intervento il condomino T.D. , si è concluso con la riforma della sentenza di primo grado.

La Corte territoriale di Genova ha stabilito che la nuova costruzione alterava il decoro architettonico dell’edificio, ledeva i diritti di proprietà dell’appellante ai sensi dell’art. 840 c.c., violando inoltre la distanza imposta dall’art. 905 c.c..

Ha ritenuto che l’E. avesse titolo a dolersi dell’eliminazione del cassonetto per impedire che i fumi si disperdessero nell’atmosfera o ripiegassero sul suo terrazzo.

Ha quindi ordinato la demolizione del terrazzo e il ripristino del vano ove erano alleggiate le canne fumarie.

La cassazione di detta pronuncia è stata richiesta da Z.S. sulla base di un quattro motivi di ricorso, illustrati con memoria. E.A. , E.F. , Er.Fi. hanno depositato controricorso e memoria illustrativa.

Con ordinanza interlocutoria del 30.11.2018 è stata ordinata la notifica del ricorso a T.S. , il quale ha depositato successivo controricorso.

Er.An. è rimasto intimato.

Ragioni della decisione

1. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, per aver la pronuncia stabilito che le modifiche al terrazzo ledevano il decoro architettonico, benché nessuna doglianza fosse stata sollevata in proposito dall’E. .

Il secondo motivo censura l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, contestando alla Corte di merito di non aver considerato che, sul balcone sottostante alla proprietà del ricorrente, l’E. aveva realizzato una veranda trasformata in volume abitabile, per cui occorreva tener conto anche delle modifiche precedentemente apportate alla facciata dell’edificio ai fini di accertare la lesione del decoro architettonico.

Il terzo motivo censura la violazione dell’art. 112 c.p.c., artt. 840, 873, 905, 907, 1117, 1127 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza ritenuto che l’ampliamento del balcone avesse violato i diritti di proprietà sulla colonna d’aria sovrastante il terrazzo dell’E. , non considerando che la linea esterna del balcone arretrava rispetto alla copertura della veranda del piano sottostante, in corrispondenza del quale non era possibile alcuna ulteriore costruzione.

Sostiene inoltre il ricorrente che l’art. 840 c.c., non è invocabile in ambito in ambito condominiale e che la sua violazione non era stata dedotta a fondamento della domanda.

Parimenti, la sentenza non poteva ritenere violato l’art. 905 c.c., senza valutare se la nuova costruzione fosse conforme ai limiti imposti dall’art. 1102 c.c..

Il quarto motivo censura l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, contestando alla sentenza di aver disposto l’eliminazione del vano ove erano collocate le canne fumarie, sebbene il consulente avesse accertato che nel suddetto vano erano state illegittimamente posizionate le tubazioni di areazione dei bagni delle singole unità abitative, il che ne escludeva la natura condominiale, fermo inoltre le nuove opere non avevano compromesso la funzionalità degli scarichi.

2. Il primo, il secondo ed il terzo motivo, che vanno esaminati congiuntamente, sono fondati nei termini che seguono.

La Corte territoriale ha ordinato la demolizione dell’ampliamento del balcone realizzato dai ricorrenti nonché il ripristino del vano e delle canne fumarie che vi erano precedentemente alloggiate.

Riguardo al primo profilo la sentenza ha stabilito che la nuova opera alterava il decoro architettico, aggravava la preesistente servitù di veduta, era lesiva del regime delle distanze ai sensi dell’art. 905 c.c. e pregiudicava la proprietà esclusiva del resistente, che, ai sensi dell’art. 840 c.c., si estende “in altezza usque ad sidera”.

Dall’esame della citazione di primo grado, che è consentito dalla natura del vizio denunciato, si evince però che l’E. aveva richiesto la demolizione dell’ampliamento del balcone ed il ripristino del vano ove erano posizionate le canne fumarie, dolendosi esclusivamente del fatto che:

a) l’opera non era stata autorizzata nè dal proprietario dell’unità abitativa sottostante, nè dall’assemblea condominiale quanto allo “sconfinamento del balcone”;

b) il mutamento dell’originario stato dei luoghi aveva determinato un’estensione arbitraria del diritto di veduta nella proprietà altrui, ulteriormente aggravato dalla copertura della canna fumaria condominiale;

c) era stata compromessa la sicurezza dell’edificio;

d) la nuova opera era stata realizzata in assenza di concessione edilizia (cfr. atto di citazione, pag. 4).

La domanda non conteneva – quindi – alcuna esplicita doglianza riguardante la lesione del decoro architettonico o la violazione dei diritti di proprietà esclusiva dell’E. ai sensi dell’art. 840 c.c.. Di conseguenza la Corte di appello, nel dichiarare l’illegittimità del balcone anche sotto profili non dedotti e non allegati della domanda di demolizione, ha pronunciato ultra-petita, incorrendo nella violazione denunciata.

2.1. Quanto alla violazione dell’art. 905 c.c., la sentenza si è limitata ad osservare che nel condominio edilizio “non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici e simili muniti di parapetto che permettano di affacciarsi sul fondo del vicino se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere”, rilevando inoltre che “ai sensi dell’art. 873 c.c., le costruzioni su fondi finitimi devono rispettare la distanza dalle costruzioni fronteggianti di mt. 3,00” (cfr. sentenza pag. 4).

Non era tuttavia consentita l’automatica applicazione delle norme in tema di distanze (dalle vedute o tra le costruzioni), posto che tali disposizioni sono applicabili al condominio solo se compatibili con la disciplina degli artt. 1117 c.c. e segg. (Cass. 5196/2017; Cass. 10563/2001; Cass. 4844/1988; Cass. 682/1984).

Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario stabilire se, in qualità di condomino, abbia utilizzato le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c..

In caso positivo, l’opera deve ritenersi legittima anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue (Cass. 6546/2010; Cass. 7044/2004; Cass. 360/1973): l’art. 1102 c.c., è – difatti – specificamente destinato a regolare i rapporti condominiali e quindi prevale sulle disposizioni di cui agli artt. 905 c.c. e segg..

La Corte d’appello era quindi tenuta a verificare l’eventuale osservanza, da parte del ricorrente, dell’art. 1102 c.c. e a dar conto delle ragioni dell’eventuale superamento dei limiti imposti dalla norma, per cui, avendo omesso del tutto siffatto accertamento, è incorsa nella violazione dell’art. 905 c.c..

3. Il quarto motivo non può essere accolto.

La sentenza ha stabilito che la modifica del sistema di scarico delle canne fumarie e degli sfiati ospitati nel vano posto a ridosso del balcone non solo era lesiva dei diritti condominiali, ma arrecava anche un danno alla proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 2043 c.c. (cfr. sentenza pag. 6), poiché i fumi, invece di disperdersi nella atmosfera così come in passato, convergevano sul terrazzo dell’E. .

Ha difatti soggiunto che il resistente “non solo in qualità di condomino, ma anche in forza dell’art. 2043 c.c., aveva diritto di pretendere che il suo possesso non fosse turbato da esalazioni moleste che si sversavano sul suo terrazzo” (cfr. sentenza pag. 6). La domanda di ripristino dello stato dei luoghi è stata accolta pertanto – sulla base di una duplice argomentazione, di cui l’una quella concernente l’illiceità dell’opera alla stregua dell’art. 2043 c.c. – era da sola idonea a sorreggere la decisione, per cui, non essendo stata censurata, è divenuta definitiva, comportando l’inammissibilità delle ulteriori contestazioni.

I riscontrati effetti dannosi della nuova costruzione giustificavano inoltre – il ripristino dello stato dei luoghi, occorrendo disporre la cessazione delle cause delle immissioni dei fumi e degli sfiati nella proprietà esclusiva dell’E. .

Era difatti irrilevante che il vano costituisse un bene comune o che ne fosse stata precedentemente alterata la destinazione, venendo in rilievo le conseguenze lesive delle modifiche apportate ed il loro carattere pregiudizievole per la proprietà esclusiva del resistente. Sono – in definitiva – accolti il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, mentre è respinto il quarto.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Genova, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Genova, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

 


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube