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Ipoteca legale: è una garanzia sulla vendita?

9 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 novembre 2018



Che cos’è l’ipoteca legale? Essa viene prevista anche a garanzia della vendita di un immobile?

Hai ereditato due appartamenti, ma siccome questi immobili si trovano lontano dalla tua residenza, hai difficoltà a gestirli. Per questa ragione, preferisce venderli, piuttosto che fittarli o utilizzarli per un altro scopo di tuo gradimento. Ebbene, dopo aver messo in vendita gli immobili, hai ricevuto un’offerta potenzialmente allettante: ti è stato infatti proposto un prezzo di acquisto molto favorevole, ma il corrispettivo in questione, ti sarà versato, almeno parzialmente, in più rate mensili e/o annuali. Ovviamente, di fronte a questa offerta sei rimasto un attimino perplesso: non sai se accettare, poiché, temi di trasferire la proprietà dei due appartamenti, col forte rischio di non essere pagato integralmente se, nel corso dei mesi o degli anni pattuiti, il compratore non rispettasse il versamento della rate concordate. Ed allora, inevitabilmente, ti chiedi se questo tipo di vendita possa essere garantito. A questo proposito, cioè per tutelare una vendita come quella che ti riguarda, hai sentito parlare dell’ipoteca legale e della possibilità di iscriverla sull’immobile venduto a garanzia della compravendita, ma non essendo un esperto in materia, prima di accettare la proposta del compratore, vorresti approfondire l’argomento. Pertanto ti chiedi: Che cos’è l’ipoteca legale? L’ipoteca legale è una garanzia sulla vendita? Perché solitamente il venditore rinuncia all’ipoteca legale? Se il compratore non paga le rate della vendita, cosa succede?

Ipoteca legale e vendita: perchè?

Quando vendi il tuo appartamento o l’abitazione che hai ereditato dai tuoi genitori, la legge [1] ti garantisce rispetto agli obblighi che il compratore si assume con la compravendita. Si tratta della cosiddetta ipoteca legale che si trascrive, a cura degli uffici competenti, nei registri immobiliari [2]. Solitamente, però, questa garanzia decade, poiché il notaio ti fa rinunciare: poiché sei stato regolarmente pagato prima o contestualmente alla vendita, non ci sarebbe alcun motivo per prevedere e trascrivere un’ipoteca, sostanzialmente superflua e che andrebbe soltanto ad aggravare i costi della cessione. Viceversa, se hai concesso un pagamento a rate del corrispettivo pattuito con l’acquirente, la descritta ipoteca legale, potrebbe tornare molto utile ed allora sarebbe un vero peccato se tu vi rinunciassi.

Ipoteca legale: il venditore può rinunciare?

Come ben sai, è consuetudine che venditore e compratore si scambino l’immobile e il corrispettivo senza ulteriori passaggi successivi. L’acquirente versa il prezzo contestualmente al rogito notarile (magari ha avuto la liquidità a seguito di un mutuo) e tutto si risolve in quel momento. Ebbene, per quanto sia più rara, devi considerare anche l’ipotesi del pagamento rateale del prezzo: infatti, nulla vieta alle parti di accordarsi per il trasferimento di proprietà in cambio di un pagamento in più scaglioni. Ed allora, se questo è il tuo caso, l’ipoteca legale sarebbe molto utile e nel contempo sarebbe poco vantaggioso rinunciarvi. In un’ipotesi come quella appena descritta, il venditore potrebbe ugualmente ipoteca legale, ma resterebbe più esposto di fronte all’eventuale inadempimento del compratore.

Ipoteca legale: e se il compratore non paga le rate?

Hai visto che se concedi il pagamento a rate del prezzo pattuito per la vendita dei tuoi appartamenti, sei garantito dall’ipoteca legale prevista dalla legge e che per questo motivo non ti conviene rinunciarvi. Infatti, nel caso di mancato pagamento dei ratei previsti, risulteresti meno garantito nella possibilità di recupero delle somme non ricevute. L’ipoteca legale in esame, infatti, in una procedura esecutiva, da te avviata sull’immobile venduto, ti consentirebbe di soddisfarti a preferenza di altri creditori (in pratica, il corrispettivo, ottenuto dalla vendita all’asta, andrebbe prima a coprire il tuo credito, come venditore, e poi, eventualmente, a soddisfare gli altri creditori del compratore inadempiente). Quindi, concludendo, se il tuo compratore non paga le rate della vendita, potrai potenzialmente pignorare e mettere all’asta gli appartamenti ceduti, ricevendone il ricavato, prima ed a preferenza degli altri eventuali creditori dell’acquirente.

note

[1] Art. 2817 cod. civ.

[2] Art. 2834 cod. civ.


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