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Assicurazione del condominio: se l’amministratore non paga il premio

16 Ottobre 2018


Assicurazione del condominio: se l’amministratore non paga il premio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Ottobre 2018



L’amministratore di condominio è personalmente responsabile se non recupera le quote condominiali non versate dai morosi?

Immagina di farti male sulle scale del tuo condominio. Un gradino particolarmente insidioso ti ha fatto cadere a terra. Dopo lo scivolone vieni portato al pronto soccorso e lì ti ingessano la gamba. Sei costretto a stare cinque giorni in ospedale e altri 20 a casa, fermo tra letto e poltrona. Oppure immagina che sul soffitto del tuo appartamento compaiano, all’improvviso, delle vistose macchie di umidità; l’idraulico dice che si tratta di una perdita proveniente dalle tubature condominiali e che il risarcimento dei danni deve essere a carico di tutti i condomini. In entrambi i casi, decidi di inviare una lettera all’amministratore per chiedergli di avvisare l’assicurazione ed aprire la denuncia di sinistro. Da anni avete stipulato una polizza “danni e infortuni” e anche tu, come tutti gli altri proprietari, hai visto addebitata, nella tua quota millesimale, parte della spesa per il premio semestrale. Così è arrivato il momento di riscattare quanto versato sino ad oggi. L’amministratore però ti dice che l’ultima rata non è stata pagata perché nelle casse del condominio non c’erano soldi a sufficienza. «È colpa dei morosi» si giustifica. A conti fatti, non puoi più essere risarcito. Che ti resta da fare? Come agire se l’amministratore non paga il premio dell’assicurazione del condominio? La questione, decisa in passato già dalla Cassazione [1], è stata di recente affrontata dalla Corte di Appello di Roma [2].

I giudici romani hanno chiarito quali possono essere le responsabilità dell’amministratore che, pur consapevole dell’assenza di liquidità per pagare il premio, non si attiva e non informa di ciò i condomini. Un problema non da poco visto che, se non c’è la copertura dell’assicurazione, al danneggiato non resta che fare causa a un condominio non solvibile. Si aprirebbe allora una lunga trafila di pratiche legali per avviare i pignoramenti nei confronti dei singoli proprietari, secondo quanto a breve diremo.

Alla luce di ciò, ti spiegheremo nelle righe successive cosa ti conviene fare se l’amministratore non paga il premio dell’assicurazione condominiale e come far valere i tuoi diritti. Per ulteriori approfondimenti leggi anche Casa non assicurata: amministratore responsabile?

Assicurazione condominiale scaduta o non rinnovata: contro chi rivalersi?

Devo innanzitutto darti una brutta notizia. Se l’amministratore non ha rinnovato la polizza o non ha pagato una rata del premio annuale, non hai possibilità di chiedere l’apertura del sinistro e il pagamento del risarcimento. Secondo infatti il codice civile [3] il mancato pagamento del premio o della prima rata del premio comportano la sospensione fino alle ore ventiquattro del giorno in cui il contraente paga quanto è dovuto; se invece il contraente, alle scadenze, convenute non paga i premi successivi, l’assicurazione si sospende dalle ore ventiquattro del quindicesimo giorno dopo quello della scadenza.

Se non puoi rivalerti contro l’assicurazione non ti resta che agire contro il condominio. Devi cioè fare causa ai tuoi stessi vicini di casa per ottenere da loro il risarcimento. È verosimile però che, al termine del giudizio, il condominio che ha difficoltà economiche continui a non pagare. Non potendo pignorare un conto corrente già in rosso, non ti resta che fare la trafila di ogni altro creditore, trafila che consta di due fasi:

  • in un primo momento devi chiedere all’amministratore l’elenco dei condomini che non sono in regola con le quote mensili e, in particolare, che non hanno versato gli importi indicati con la sentenza di condanna emessa dal giudice in tuo favore. Avuti tali nominativi (che pertanto non devono ritenersi coperti da privacy), devi avviare il pignoramento nei loro confronti. Dovrai cioè decidere se pignorare eventuali redditi, stipendi o gli stessi immobili, secondo i rispettivi millesimi;
  • se tale pignoramento non dovesse sortire effetti, puoi agire contro tutti gli altri condomini, quelli cioè che hanno già versato le quote e sono in regola coi pagamenti. Anche in questo caso devi agire, nei confronti di ciascuno di questi, secondo millesimi.

La responsabilità dell’amministratore che non ha rinnovato la polizza assicurativa?

La giurisprudenza ritiene personalmente responsabile l’amministratore di condominio che non paga il premio assicurativo della polizza condominiale. Se le casse sono vuote, l’amministratore deve attivarsi per recuperare le quote dai morosi nel più breve tempo possibile in modo da riattivare la polizza quanto prima.

A tal fine, però, la Cassazione ha ridotto molto la portata di tale interpretazione stabilendo che l’amministratore si esonera dalla responsabilità dimostrando di aver inviato una intimazione di pagamento ai morosi, ossia una diffida scritta; non è invece necessario che proceda anche alla richiesta di un decreto ingiuntivo. Lo si comprende dal testo letterale delle disposizioni di attuazione al codice civile [2] le quali dicono che l’amministratore «può» – e non «deve» – ottenere un decreto ingiuntivo dal giudice. L’agire in tribunale nei confronti dei condomini è, secondo i giudici, una mera facoltà e non un obbligo.

La Corte di appello di Roma ha inoltre ricordato che l’amministratore, al fine di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, è tenuto ad adoperarsi presso i condomini per ottenere, nel più breve tempo possibile il denaro necessario per il pagamento della rata assicurativa. Per andare esente da responsabilità, l’amministratore deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile per procurarsi il denaro sufficiente ossia non semplicemente un sollecito ma: informazione inviata ai condomini con una diffida scritta, fissazione assemblea condominiale, recupero somme presso i morosi tramite le azioni giudiziali.

note

[1] Cass. ord. n. 24920/17 del 20.10.2017.

[2] C. App. Roma, sent. n. 2779/2018.

[3] Art. 1901 cod. civ.

[4] Art. 63 disp. att. cod. civ.: «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».


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