Diritto e Fisco | Articoli

Usucapione dei beni in eredità

16 Ottobre 2018


Usucapione dei beni in eredità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Ottobre 2018



Usucapione sui beni in comproprietà: scatta se il comproprietario dell’immobile fa degli accessi anche sporadici?

Tanto tempo fa, insieme ai tuoi fratelli, hai ricevuto in eredità un terreno. A lungo il fondo è rimasto incolto: nessuno se ne è preso cura o lo ha utilizzato. Un giorno hai deciso di eseguire delle opere di manutenzione sostenendo da solo le relative spese. Hai aggiustato il recinto, hai iniziato a coltivare la terra e, così facendo, lo hai recuperato da un completo stato di abbandono. Sono passati da allora venti anni senza che nessuno degli altri eredi abbia mai rivendicato la proprietà della propria quota. Ma ora uno dei tuoi fratelli vuole la sua parte di terreno per venderla. Gli fai presente che ormai il bene ti appartiene: dopo 20 anni si forma l’usucapione, gli hai detto. Peraltro, in tutto questo tempo, ogni onere è stato sempre a tuo carico e nessuno mai si è fatto avanti. Hai sempre pagato tu le tasse, le opere di bonifica, l’irrigazione e la raccolta dei frutti, gli interventi di manutenzione, ecc. Ma lui non ne vuole sapere. Non ti resta che iniziare una causa affinché un giudice ti consenta di intestarti definitivamente il bene. Ma lo puoi fare? Come funziona l’usucapione dei beni in eredità? Una recente sentenza della Cassazione [1] interviene su questo tema dettando un vero e proprio vademecum su come comportarsi in questi casi e quali margini di successo può avere il coerede che voglia escludere i comproprietari dal bene passato in successione.

Usucapione: cos’è?

Sicuramente avrai già sentito parlare dell’usucapione. In caso contrario ti consiglio la lettura della nostra pratica guida: Usucapione: cos’è e come funziona. Ti sintetizzo qui di seguito gli aspetti fondamentali di tale disciplina.

Quando qualcuno possiede un bene di un’altra persona e compie su di esso atti tali che solo il proprietario potrebbe compiere (ad esempio una modifica sostanziale dell’oggetto, la chiusura al passaggio, il cambio delle chiavi della serratura, una recinzione ecc.), dopo 20 anni ne diventa anche proprietario. Ciò a condizione che il possesso sia iniziato in modo non violento e non occulto. Il proprietario del bene quindi deve essere a conoscenza della situazione e, ciò nonostante, non deve mai aver rivendicato il proprio bene chiedendone il rilascio. In pratica l’usucapione scatta per via del completo disinteresse del titolare di un immobile verso il proprio bene, andando a favorire invece chi a lungo lo ha utilizzato come se fosse proprio e lo ha fatto alla luce del sole.

Per impedire che si formi l’usucapione è necessario che il proprietario agisca contro il possessore notificandogli non una semplice diffida ma un vero e proprio atto giudiziario, anche se poi il processo non si celebra. Basta insomma un semplice atto di citazione benché la causa non venga poi iscritta sul ruolo del tribunale.

Quando si verifica l’usucapione?

Vediamo ora, più nel dettaglio, quali sono i presupposti affinché si verifichi l’usucapione:

  • possesso indisturbato del bene da parte dell’interessato all’usucapione. Il possesso deve essere stato acquisito non con atti violenti o in modo nascosto;
  • compimento di atti che esprimano la volontà di possedere tale bene come proprietario e non come semplice detentore o possessore (abbiamo già fatto sopra qualche esempio; si pensi anche ai seguenti casi: il cambio di destinazione d’uso del bene; la realizzazione di una costruzione su un terreno o, al contrario, l’abbattimento di un immobile, ecc.);
  • il decorso di 20 anni dal compimento di tali atti che esprimano la volontà di atteggiarsi a proprietario esclusivo del bene;
  • l’indifferenza del proprietario effettivo del bene per tutto il corso dei 20 anni;
  • una sentenza del tribunale che dichiari l’intervenuta usucapione.

Usucapione dei beni in comproprietà: è possibile?

Si può verificare anche l’usucapione dei beni in comproprietà come nel caso dei coeredi che abbiano ricevuto un terreno o una casa. Come regola generale impone, anche in questo caso l’usucapione si verifica dopo 20 anni. Ma a partire da quando? Abbiamo detto che, nel caso di un immobile di proprietà altrui, tale termine inizia a calcolarsi dal giorno in cui il possessore ha compiuto “atti che solo il proprietario potrebbe compiere”. In questo caso però il comproprietario ha già la legittimazione a eseguire ogni opera che possa incidere sul bene stesso, essendo egli titolare di una quota del bene. Dunque, non ha senso richiedere tale presupposto. Ad esempio, se il comproprietario spiana un terreno e ne fa un parcheggio non è da questo momento che si può iniziare a calcolare il termine di 20 anni per l’usucapione.

Né, secondo la Cassazione, il semplice pagamento delle imposte o delle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria è indice della volontà di usucapire poiché ben potrebbe essere che il comproprietario anticipi tali oneri con l’intenzione di chiedere poi il rimborso agli altri coeredi in un momento successivo.

Dunque, è necessario trovare un momento a partire dal quale parte il conteggio dei 20 anni per l’usucapione. Secondo la Cassazione elemento per usucapire i beni in comproprietà o in eredità è l’esclusione dal godimento del bene di tutti gli altri contitolari. In altri termini il possessore deve utilizzare il bene in modo tale che nessun altro possa farlo nell’arco dei 20 anni. Nei condomini, ad esempio, è possibile usucapire un posto auto o un pianerottolo solo se si mettono delle delimitazioni (una catena, un cancelletto, ecc.). Nelle eredità di un terreno allora sarà necessario che sul bene non transiti, neanche occasionalmente, alcuno degli altri comproprietari. Questo significa che se, di tanto in tanto, sul fondo, fa qualche accesso uno dei coeredi, l’usucapione non si potrà verificare.


note

[1] Cass. sent. n. 25580/2018.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI