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Amministratore di condominio: modalità e motivi di revoca

6 novembre 2018


Amministratore di condominio: modalità e motivi di revoca

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 novembre 2018



Quali sono gli strumenti che l’ordinamento ci mette a disposizione per poter revocare l’amministratore di condominio ?

Il ruolo dell’amministratore di condominio ha carattere fondamentalmente fiduciario, basandosi sui buoni rapporti che questi riesce ad instaurare e conservare con i condòmini. È importante, ad esempio, che esegua le sue mansioni con competenza e diligenza, si dimostri disponibile alle necessità ed urgenze che possano presentarsi, riesca (magari) anche a comporre i diverbi che, con il tempo, insorgono tra i condòmini. Al contrario, atteggiamenti di indolenza, una scarsa organizzazione e non intervenire efficacemente per risolvere i problemi, sono tutti elementi utili a convincersi che è il caso di cambiare, con sollecitudine. Nel momento in cui l’amministratore non adempie correttamente agli impegni della sua gestione o pone in essere condotte addirittura dannose, compromette irrimediabilmente le relazioni con i condomini. La legge consente di agire in sede di assemblea di condominio o con ricorso al tribunale. Vediamo come ci si deve muovere per sollevare dall’incarico l’amministratore di condominio: modalità e motivi di revoca del mandato conferito.

Perché si revoca un amministratore?                                                    

Dal giorno della nomina, l’incarico dell’amministratore dura un anno. Alla prima scadenza, s’intende rinnovato tacitamente per un altro anno ma può già cessare il suo mandato se i condòmini manifestano esplicitamente la volontà di sostituirlo, con voto in assemblea.

In seguito, l’incarico dovrà essere rinnovato o meno dall’assemblea alla scadenza annuale. L’amministratore può essere revocato in ogni momento, dall’assemblea stessa o con ricorso al Giudice. In effetti, potrebbe essere sostituito sin dal giorno successivo alla nomina, per errori, violazioni, inadempimenti. Si potrebbe cambiare inoltre qualora i còndomini ne siano scontenti, ritengano che non sia adatto al ruolo o semplicemente vogliano qualcun altro più a buon mercato. La revoca può avvenire con o senza una giusta causa. L’assemblea non ha obbligatoriamente bisogno di un motivo specifico per provvedervi.

Paradossalmente, l’amministratore può “perdere il posto” per comportamenti negligenti o in mala fede, che in concreto abbiano recato danni ai condòmini (giusta causa), ma anche senza una valida ragione, pur avendo svolto sempre al meglio i propri compiti, perché l’assemblea ha repentinamente deciso di cambiare (senza giusta causa). In quest’ultimo caso, avrà diritto di chiedere di essere risarcito e gli verrà corrisposta la restante parte del compenso dovuto.

La giusta causa, che non è essenziale per la revoca in assemblea, diventa, invece, presupposto necessario per la revoca in tribunale.

Le gravi irregolarità

L’ordinamento prevede una serie di gravi inadempienze ed irregolarità che possono comportare la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea o, se questa non procede, dal giudice. Proviamo ad esaminare quali sono i casi citati dal legislatore.

Si può revocare l’amministratore [1] per:

  • aver ricevuto citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa e non averlo riferito all’assemblea di condominio, quando si tratta di questioni che non fanno parte dei propri compiti (es. per risolvere la disputa con un creditore che ha fatto causa al condominio attraverso una transazione o per l’esecuzione di lavori imposti dal comune o dal prefetto per ragioni di sicurezza, l’amministratore deve prima ottenere il consenso dell’assemblea);
  • aver commesso gravi irregolarità fiscali (es. non aver comunicato all’anagrafe tributaria i beni e servizi acquistati dal condominio durante l’anno ed i dati dei fornitori, non aver operato la ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio o sui compensi che lui stesso ha percepito);
  • non aver presentato il rendiconto condominiale;
  • non aver convocato l’assemblea per l’approvazione del suddetto rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
  • essersi rifiutato ripetutamente di convocare l’assemblea che deve pronunciarsi sulla propria revoca e nomina del suo sostituto;
  • non aver convocato l’assemblea negli altri casi previsti dalla legge (ad es. delibere riguardanti innovazioni, opere di manutenzione straordinaria, violazioni nell’utilizzo delle parti comuni);
  • non aver eseguito provvedimenti giudiziari e amministrativi (es. sentenza del Giudice che condanna il condominio a pagare un creditore o ordinanza comunale che impone di eseguire lavori di adeguamento/ristrutturazione dello stabile e/o della facciata), né alle deliberazioni dell’assemblea;
  • non aver aperto ed utilizzato il conto corrente condominiale (obbligatorio);
  • aver gestito il patrimonio del condominio in modo inappropriato, mescolandolo con il proprio patrimonio personale o quello di altri condòmini (es. aver versato un assegno per il pagamento delle quote di un condòmino sul proprio conto corrente e non su quello condominiale);
  • aver fatto cancellare dai registri immobiliari un credito del condominio ancora non soddisfatto (es. ipoteca per quote non riscosse nei confronti di un condòmino moroso);
  • non aver seguito con il necessario impegno l’azione giudiziaria promossa per il recuper di somme dovute al condominio (es. pignoramento dopo aver ottenuto dal Giudice un decreto ingiuntivo);
  • non aver curato la tenuta dei registri obbligatori: anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore, contabilità;
  • non aver fornito al condòmino che ne faccia richiesta la documentazione che attesti lo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e di eventuali liti in corso (ad es. non aver rilasciato la certificazione quote pendenti);
  • non aver comunicato per iscritto i propri dati (generalità, codice fiscale o partita iva, recapiti, locali dove è custodita la documentazione condominiale, giorni ed ore in cui è possibile prenderne visione o estrarne copia) al momento della nomina e del rinnovo dell’incarico o averli comunicati in modo errato o solo parziale.

A questi casi, si aggiungono:

  • non aver agito al fine di riscuotere i crediti del condominio, entro sei mesi dall’approvazione del bilancio (ad es. con raccomandata che solleciti il pagamento del moroso o con ricorso al Giudice per ottenere il decreto ingiuntivo);
  • non aver informato subito l’assemblea di un’azione giudiziale intentata contro il condominio per la modifica dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento [2].

Va precisato che la formula usata dal codice civile (“gravi irregolarità”) è volutamente ampia ed anche l’elenco fornito non va considerato completo o definitivo. Questo consente un migliore adattamento delle procedure di revoca ai casi che possano verificarsi nella realtà, senza limitarne l’ambito di applicazione.

Revoca assembleare

Il modo più semplice per revocare l’amministratore è farlo in sede di assemblea. Il primo passo è chiedere all’amministratore in carica di convocare un’assemblea straordinaria specificando, all’ordine del giorno, la sua revoca e la nomina del sostituto. La richiesta può essere avanzata, oralmente o in forma scritta, da uno o più condòmini. Il rifiuto e l’omessa convocazione costituiscono gravi irregolarità (idonee alla revoca in sede giudiziale).

L’amministratore deve, in ogni caso, convocare la citata assemblea se gli viene chiesto da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Trascorsi inutilmente dieci giorni, questi possono provvedere autonomamente alla convocazione [3]. 

Nel giorno e nell’ora prefissati, l’assemblea decide in merito alla revoca dell’amministratore, con la medesima maggioranza necessaria alla sua nomina [4]. Perché la seduta sia validamente costituita ed atta a deliberare, in prima convocazione, è necessaria la presenza di condòmini rappresentati almeno due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio; per la revoca, serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In seconda convocazione, invece, devono essere presenti tanti condòmini per almeno un terzo del valore dell’intero edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio; per la revoca, in questo caso, serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Gli stessi quorum sono necessari per poter nominare il nuovo amministratore.

Ad ogni modo, è consigliabile consultare il regolamento di condominio, che può prevedere modalità di revoca differenti.

Revoca giudiziale e mediazione obbligatoria

Come anticipato, nel caso di gravi irregolarità ed inadempimenti nello svolgimento del mandato, l’amministratore può essere revocato facendo ricorso al giudice. Uno o più condòmini sono legittimati ad agire, anche se in disaccordo rispetto al volere dell’assemblea o non si sia raggiunto il quorum per la votazione, con la necessaria assistenza di un avvocato di fiducia.

Prima di tutto, a pena di improcedibilità, occorre tentare di comporre la lite in mediazione, obbligatoria per le questioni condominiali, incluse nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore [5]. Le parti, con l’aiuto del mediatore, tenteranno di trovare un accordo per risolvere la vicenda. Se questo non riesce, può cominciare la causa vera e propria.

Il procedimento inizia col deposito del ricorso nella cancelleria del tribunale competente per territorio (quello del distretto in cui è ubicato il condominio). Nell’atto, il condòmino-ricorrente indica i motivi della richiesta di revoca, allegando la documentazione necessaria a provare le sue argomentazioni (es. verbali di assemblee, solleciti, raccomandate, ecc).

Una volta depositato il ricorso, il presidente del tribunale nomina il giudice che si occuperà del procedimento. Il giudice, poi, emetterà il decreto di comparizione delle parti, stabilendo giorno ed ora dell’udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve comunicare il decreto all’amministratore.

All’udienza di comparizione, che si svolge in camera di consiglio, le parti sono invitate a spiegare le rispettive ragioni. Il ricorrente chiederà la revoca dell’amministratore, cercando di dimostrare gli inadempimenti, la condotta non professionale e, soprattutto, il grave danno per il condominio.

L’amministratore, a sua volta, si difenderà, chiarendo i suoi comportamenti e/o i motivi per cui non si ritiene responsabile. Al termine dell’udienza, il Giudice prende la sua decisione e, solitamente dopo qualche giorno, emette decreto motivato che accoglie o rigetta la domanda. Se la domanda è stata respinta, l’amministratore resta in carica; se, invece, è stata accolta, si procede a nominare un sostituto. Contro il decreto, è possibile proporre reclamo in Corte d’Appello, entro 10 giorni dalla notifica.

La Corte decide in camera di consiglio, dopo aver sentito, anche in questa occasione, l’amministratore. La pronuncia in Appello non è ulteriormente reclamabile in Cassazione, salvo per quanto concerne la condanna al pagamento delle spese del procedimento.

L’amministratore revocato con la procedura giudiziale non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea. L’ormai ex amministratore rimane in carica [6] finché l’assemblea non designa il sostituto, in possesso dei requisiti morali e professionali [7] previsti dalla legge. Se non provvede o i condòmini non trovano un accordo, è possibile rivolgersi nuovamente al Giudice, con ricorso, per la nomina di un amministratore giudiziale [8]. 

Il mandato termina a tutti gli effetti solo nel momento in cui il nuovo amministratore accetta la nomina (in sede di assemblea o successivamente) ed il predecessore, ormai revocato, gli consegna i documenti in suo possesso.

Di ANTONIO TURANO

note

[1] Art. 1129 c.11-12 cod. civ.

[2] Art. 69 disposizioni attuative cod. civ.

[3] Art. 66 disposizioni attuative cod. civ.

[4] Art. 1136 cod. civ.

[5] Trib. di Macerata, Decr. del 10.01.2018

[6] Art. 1129 c.8 cod. civ.

[7] Art. 71-bis disposizioni attuative cod. civ.

[8] Art. 1129 c.1 cod. civ.


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