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Condominio e divieto di vendita: può essere valido?

16 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Novembre 2018



Stiamo intermediando la vendita di un appartamento all’interno di un condominio anni ’70 di 8 unità abitative. Nel regolamento di condominio è inserita questa norma: “Ogni condomino può vendere o locare il proprio appartamento solo previo consenso della maggioranza dei condomini”. Questa norma è illegittima e priva di efficacia? 

La legge italiana definisce il diritto di proprietà come il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo (così stabilisce l’articolo 832 del codice civile).

Questo significa che il contenuto del diritto di proprietà consiste essenzialmente nel diritto del proprietario di:

– decidere se, come e quando usare la cosa (diritto di godere);

– compiere atti attraverso i quali disporre della cosa, cioè venderla o costituire su di essa diritti a favore di terzi (diritto di disporre).

Fatta questa premessa, occorre però dire che la legge ammette la possibilità che il proprietario possa accordarsi con un terzo o più terzi per impegnarsi a non vendere il suo bene, ma a condizione che l’impegno sia limitato nel tempo e corrisponda ad un interesse apprezzabile di una delle parti

dell’accordo; in ogni caso, poi, un accordo di questo tipo avrà effetto solamente tra le parti che lo hanno stipulato (così stabilisce l’articolo 1379 del codice civile che regolamenta il cosiddetto “patto di non alienazione”).

Questo vuol dire che il proprietario di una cosa può anche impegnarsi a non venderla, ma l’accordo per essere valido:

– deve essere limitato nel tempo (non può cioè essere di durata illimitata);

– deve corrispondere ad un interesse apprezzabile di almeno una delle parti;

– in ogni caso, anche se fosse valido, un accordo di questo tipo avrebbe effetto soltanto tra le parti che lo hanno sottoscritto (ciò vuol dire che se poi il proprietario, durante il periodo di tempo in cui si era impegnato a non venderlo, vendesse ugualmente il bene ad un soggetto estraneo all’accordo, la parte a cui favore era stato concluso il patto di non alienazione non potrebbe “recuperare” il bene ma solo chiedere il risarcimento dei danni per la violazione del patto di non alienazione).

Occorre aggiungere che la Corte di Cassazione (si vedano le sentenze n. 3.082 dell’11 aprile 1990, n. 12.769 del 17 novembre 1999, n. 15.240 del 20 giungo 2017) ha esteso l’applicazione dell’articolo 1379 del codice civile anche a tutti quegli accordi diversi dal patto di non alienazione, ma che in ogni caso prevedano limitazioni altrettanto incisive del diritto di proprietà: pertanto anche un divieto di locazione con durata illimitata sarebbe illegittimo in base all’articolo 1379 del codice civile.

Riassumendo:

un divieto di alienazione e/o di locazione a durata illimitata (come risulta essere quello contenuto nel regolamento di condominio citato nel quesito in esame), cioè senza alcun limite di tempo, è da considerare nullo in base a quello che stabilisce l’articolo 1379 del codice civile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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