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Si devono sopportare gli odori della cucina del vicino in condominio?

16 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 novembre 2018



Vivo in condominio da tanti anni ma di recente vive al primo piano una famiglia che cucina pietanze così maleodoranti da costringermi a tenere chiuse le finestre di casa. L’amministratore mi ha detto che non gli si può vietare di fare da mangiare. Io però non posso neanche utilizzare il mio terrazzo. Ho provato a parlare con la famiglia senza esito, anzi mi hanno risposto che loro non possono tenere i cattivi odori a casa loro. Come posso risolvere la questione? 

Secondo quanto stabilito dall’art. 844 del codice civile, il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso. 

Questo articolo mira a tutelare la proprietà nella sua pienezza, con riferimento alle multiformi esigenze di vita e di piena fruibilità del bene e non dunque solo alla tutela della salute in quanto tale (Cassazione civile, sez. II, 02/04/2015, n. 6786).

La Suprema Corte ha nel tempo stabilito che tale norma è applicabile anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini.

Nella applicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumerne il criterio, di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari.

Dalla convivenza nell’edificio – tendenzialmente perpetua – scaturisce talvolta la necessità di tollerare propagazioni intollerabili da parte dei proprietari di fondi vicini. La stessa convivenza – per contro – suggerisce di considerare – in altre situazioni non tollerabili – le immissioni che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a sopportare, in considerazione delle condizioni di fatto, del tutto peculiari, consistenti nei confini in senso orizzontale e verticale tra le unità abitative. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia a una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, a un tempo ad abitazione e a esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’articolo 844 citato impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali. In caso di immissioni nell’ambito di un edificio in condominio i parametri fissati dalla normativa speciale in tema di requisiti e dimensionamento degli impianti termici negli edifici (in quanto diretti alla protezione di esigenze della collettività di rilevanza pubblicistica), pur potendo essere considerati come criteri minimali di partenza, al fine di stabilire la intollerabilità delle emissioni che li eccedono non vincola il giudice del merito. Il giudice civile – infatti – non è necessariamente vincolato dalla normativa tecnica prescritta per limitare l’inquinamento e i consumi energetici, e, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell’ambito privatistico, può anche discostarsene, pervenendo motivatamente al giudizio di intollerabilità sulla scorta di un prudente apprezzamento di fatto che consideri la particolarità della situazione concreta (Cassazione civile, sez. II, 30/08/2017, n. 20555).

Fatta questa premessa, nel caso specifico, il problema si sostanzia nella misurabilità degli odori, per stabilire se superi la normale tollerabilità prevista dalla legge per ottenere la cessazione di quei fatti.

Tuttavia, mentre per i rumori o anche i gas esistono degli strumenti tecnici per la misurazione dei quantitativi tecnici e, quindi, per la verificazione scientifica della tollerabilità, per gli odori da cucina tale strumentazione non esiste, perché non percepibile da nessun macchinario.

Pertanto, la valutazione del Giudice (come anticipato nella sentenza sopra trascritta) non potrà che essere soggettiva, e portare ad un’incertezza di riuscita dell’eventuale azione legale da intraprendere nei confronti dei vicini.

Come sopra riferito, esistono delle sentenze che hanno portato all’esito vittorioso delle cause, ma ovviamente – essendo una valutazione pressoché soggettiva dei fatti – non potrà aversi una certezza del buon esito della causa.

Quello che è possibile consigliare al lettore inizialmente è di chiamare i Vigili più volte e in giorni magari ravvicinati affinché possano verificare l’intollerabilità delle esalazioni, nonché la continuità delle stesse. In questo caso sarebbero costretti a redigere una relazione di servizio.

In più, sarebbe opportuno nominare un perito che valuti la situazione e relazioni, in base all’esperienza maturata sul campo, se quegli odori possano essere considerati come intollerabili.

Queste due prove, unitamente alle testimonianze di altri vicini, potrebbero sicuramente agevolare il buon esito di una causa.

In questo caso, si potrà agire con un’azione negatoria, così come prevista dall’art. 949 c.c. che stabilisce la possibilità per il proprietario, se sussistono anche turbative o molestie, di chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno.

Inoltre, si potrà agire a livello penale poiché la contravvenzione prevista dall’art. 674 del codice penale è configurabile anche nel caso di “molestie olfattive” a prescindere dal soggetto emittente (fattispecie relativi ad odori di fritto e sugo provenienti dalla cucina di un condomino) (Cassazione penale, sez. III, 22/11/2016, n. 14467).

Una volta acquisite queste prove, il lettore potrà procedere, quindi, con una lettera di messa in mora e, in caso di esito negativo, con un giudizio civile e un’eventuale querela-denuncia in Procura.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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