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Crollo di un costone e vendita del terreno: che fare

17 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Novembre 2018



Sono proprietario di un terreno che comprende un costone, che nel 2005 (quando usufruttuario era mio padre, ora deceduto – pertanto non ho alcuna notizia su ciò che avvenne durante e dopo il fatto) è crollato per cause naturali. L’intervento del Genio Civile ha ristabilito la sicurezza del luogo con delle mura di sostegno. Di tale opera non ho documentazione, sono solo in possesso di una perizia risalente al 2008 circa. Da quello che sentivo, l’area non era edificabile in quanto sarebbero serviti lavori troppo onerosi.  Nella proprietà, adiacente al terreno, vi è uno stabile/rimessa, ma non ho certezza sulla relativa stabilità, in quanto mai ristrutturato. Quali documenti sono necessari per procedere alla vendita di tutta l’area (costone/terreno/rimessa)? Presumo di dover accertare la sicurezza del luogo. Va coinvolto ingegnere/VVFF? Il geometra non è in grado di aiutarmi in merito e non vorrei coinvolgere agenzie immobiliari ove possibile. 

Fondamentale per la vendita di ogni immobile è il certificato di agibilità: con esso si dichiara che l’immobile è idoneo ad accogliere le persone perché rispetta le norme riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente (D.P.R. 380/2001, art. 24). In pratica, il certificato assicura che l’immobile sia utilizzabile dall’uomo. 

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. La domanda va presentata allo Sportello Unico del Comune ove si trova l’immobile. Insieme alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità andranno depositati i seguenti documenti tecnici: il certificato di collaudo statico; la dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche; per le abitazioni in zone dichiarate sismiche, il certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite. 

È bene ricordare che l’assenza del certificato di agibilità può viziare l’intera vendita: in particolare, se l’immobile è totalmente inagibile, nel senso che il certificato manca perché l’immobile non è sicuro, l’acquirente può chiedere l’annullamento del contratto, il risarcimento dei danni e la restituzione delle somme già corrisposte; se, invece, il certificato manca perché non è mai stato richiesto, ma l’abitazione è astrattamente agibile, allora è obbligo del venditore presentare la domanda al Comune, pagando tutte le spese necessarie. Se non lo fa, l’acquirente può ottenere la riduzione del prezzo della casa e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile in conseguenza dell’assenza del certificato.

L’immobile deve inoltre essere dotato dell’Ape, attestato di prestazione energetica, cioè di quel documento che indica il livello di consumo di energia dell’abitazione. L’Ape, in altre parole, è la certificazione che attesta le caratteristiche di consumo energetico degli edifici. 

Il certificato di conformità degli impianti, invece, è rilasciato dalle imprese abilitate a installare gli impianti (es.: elettricista, idraulico) e certifica che gli stessi (impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l’utilizzazione del gas, ecc.) sono conformi alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione. 

Non è da escludere che possa servire, in aggiunta, un certificato di collaudo statico, che riguarda il giudizio sul comportamento e le prestazioni delle parti dell’opera che svolgono funzioni portanti. I Comuni dovrebbero accettare anche un’autocertificazione di idoneità statica, ma a parere dello scrivente si sconsiglia al lettore di procedere in tal senso senza l’assoluta certezza di ciò che sta dichiarando. 

In ogni caso, sarebbe comunque bene che lo stesso si faccia seguire da un ingegnere, in quanto potrebbero occorrere valutazione che solo un tecnico potrà dargli visionando anche tutto l’incartamento depositato presso l’ufficio tecnico del Comune; ad esempio, non si può sapere se la zona sulla quale sorge lo stabile/rimessa menzionata dal lettore sia segnalata come zona a rischio (ad esempio, soggetta a frane, ecc.), se vi sia qualche vincolo di sorta oppure se, come diceil lettore, si tratta di area non edificabile. Inutile dire che, se dovessero esserci degli abusi edilizi, la vendita sarebbe nulla e il lettore sarebbe esposto all’obbligo di risarcire il danno. I vizi eventualmente presenti andrebbero prima sanati effettuando i dovuti accorgimenti e pagando le somme richieste dal Comune. Nessun notaio, inoltre, approverebbe la vendita di un immobile irregolare. 

Per quanto riguarda la valutazione del terreno e del costone, si tratta di un aspetto ancora più delicato: è a parere dello scrivente da ritenere che occorra necessariamente il giudizio di un esperto e, in particolare, di un geologo, il quale è in possesso delle competenze necessarie per attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza ed è l’unico in grado di poter effettuare un’indagine geologica del terreno. 

In estrema sintesi, anche se non vuole affidarsi ad un’agenzia immobiliare, il consiglio al lettore è comunque quello di farsi assistere da tecnici del settore, il cui aiuto è indispensabile, attesa soprattutto la delicatezza della condizione in cui versa il costone. Non si può ad avviso dello scrivente prescindere dal conferimento di un incarico ad un geologo e, in più, ad un ingegnere, i quali sono gli unici che possono aiutare il lettore effettuando un sopralluogo e controllando tutta la documentazione 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva 


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