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Agente immobiliare e rinnovo tacito dell’incarico

17 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Novembre 2018



Ho affidato un incarico di mediazione per la vendita immobiliare con un’agenzia con lo scopo di vendere un mio immobile (ormai scaduto abbondantemente in termini del contratto firmato). L’invio di una email per comunicare la variazione del prezzo di vendita concordato può aver rinnovato tacitamente l’incarico sottoscritto? 

Secondo l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, le clausole che prevedono il rinnovo tacito all’interno dei contratti di intermediazione immobiliare devono considerarsi vessatorie (art. 33 cod. del consumo) e, pertanto, nulle di diritto. Ovviamente, quanto detto vale solamente se il contratto è intercorso tra professionista e consumatore. 

L’orientamento dell’Autorità garante è stato solo parzialmente accolto dalla Corte di Cassazione, la quale ha sì stabilito che le clausole che prevedano il tacito rinnovo dell’incarico siano vessatorie, ma che esse non siano nulle se firmate appositamente, ai sensi dell’art. 1341 del codice civile (Cass., sentenza n. 20402/2015). In pratica, tali clausole sarebbero efficaci se sottoscritte in uno spazio ad esse riservate, fuori dal resto del testo contrattuale. 

Quello che rende una clausola “vessatoria” è che essa si risolva in un onere a carico del contraente debole, quello cioè che aderisce alle condizioni volute dal contraente forte: e dunque, se anche l’onere opera per entrambe le parti, la seconda firma del contratto è comunque necessaria. 

Quindi, rispondendo alla domanda in esame, una mail può rinnovare l’incarico soltanto se ciò era previsto al momento della sottoscrizione del contratto; detto in altre parole, se il contratto prevede il rinnovo tacito e, quindi, che il rapporto si intende prolungato se entro un determinato lasso di tempo non interviene espressa disdetta, e la clausola è stata appositamente sottoscritta, allora la mediazione potrebbe ritenersi rinnovata; altrimenti, sarà cessata alla data prevista nel regolamento contrattuale. 

Dal quesito può dedursi che il contratto sia ampiamente scaduto, ma non è possibile sapere se tale clausola era stata prevista. Il consiglio al lettore, se l’agenzia ritiene rinnovato l’incarico in virtù di indicazione contrattuale, è di opporre la vessatorietà della clausola e, se essa è stata sottoscritta a parte, di far valere quanto detto dall’Autorità garante della concorrenza e del mercato. 

Se il contratto prevedeva semplicemente una scadenza, senza nessun riferimento al rinnovo tacito, allora l’incarico dell’Agenzia è senza dubbio terminato, a meno che il tenore della mail del lettore non facesse pensare in maniera assolutamente chiara alla volontà dello stesso di proseguire il rapporto: in quest’ultimo caso, il contratto sarebbe sempre cessato e, al massimo, l’Agenzia potrebbe chiedere al lettore il rimborso delle spese sostenute per adeguarsi alle sue indicazioni. 

Il lettore, ad ogni modo, può fare valere il regolamento contrattuale e la vessatorietà della clausola di tacito rinnovo (se presente). 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva


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