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Compravendita terreno edificabile, plusvalenze e tassazione

23 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Novembre 2018



La CTR di POTENZA, con sentenza n 407-2015, ha dichiarato non tassabile la compravendita di un terreno edificabile solo sulla carta. È corretto, per analogia,  ritenere non tassabile il corrispettivo percepito per la costituzione di un diritto di superficie su un’area edificabile solo sulla carta, trattandosi di terreno di mq. 260 circa, su cui grava vincolo idrogeologico, ambientale e paesaggistico, e situato in zona edificabile solo se si è in possesso di un unico lotto di mq. 10.000 di superficie? 

La norma di legge (art. 67 Tuir) prevede la tassazione (come redditi diversi) delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

La suscettibilità edificatoria prevista dalla norma è quella individuabile dal punto di vista formale, secondo gli strumenti urbanistici attuali. Più precisamente, in base all’art. 36, c. 2 del Decreto Legge n. 223/2006, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

L’Agenzia delle Entrate ha tuttavia chiarito che in base a tale disposizione, sotto il profilo fiscale, un’area si considera utilizzabile per scopi edificatori ancor prima che l’iter di approvazione del piano regolatore si sia concluso con l’approvazione dello stesso da parte della Regione. A tal fine è, infatti, sufficiente la semplice adozione del citato piano regolatore da parte del Comune. Ciò non toglie tuttavia che, una volta intervenuta l’approvazione da parte della Regione, la qualificazione dell’area sarà quella risultante dallo strumento urbanistico generale così come approvato dalla Regione (Risoluzione n. 460/E).

Dunque, nel caso di specie, occorre verificare se nel Piano Regionale e nel Piano Comunale generale ed eventualmente particolareggiato, il terreno in questione risulta o meno edificabile, a prescindere dal fatto che sia accatastato come uliveto e a prescindere dal vincolo idrogeologico, ambientale e paesaggistico (i quali potrebbero non incidere sull’edificabilità, ma solo sul valore).

Quanto appena descritto riguarda la nozione di suscettibilità edificatoria dal punto vista formale, legittimante l’accertamento della plusvalenza da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ricade poi eventualmente sul contribuente l’onere di dimostrare che, nonostante gli strumenti urbanistici abbiano classificato l’area come edificabile, non vi sono di fatto i presupposti per costruire (per via del volume, della superficie o anche dello stesso vincolo paesaggistico e idrogeologico) e che quindi non sussista la suscettibilità edificatoria “di fatto”.

In ogni caso, la plusvalenza è tassabile anche qualora ad essere ceduta non è la proprietà del terreno ma un diritto reale, quale è il diritto di superficie. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone


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