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Riscaldamento di casa non funzionante: se il condominio non provvede

21 Ott 2018


Riscaldamento di casa non funzionante: se il condominio non provvede

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Ott 2018



Riscaldamento insufficiente: il condominio deve risarcire per il freddo all’interno dell’appartamento?

Da diverse settimane, i termosifoni o i termoconvettori del tuo appartamento non riescono più a riscaldare le stanze. L’aria resta fredda, al massimo tiepida. Così, per non far ammalare i tuoi familiari, sei stato costretto ad acquistare alcune stufe supplementari. Hai chiamato un tecnico per controllare gli impianti; secondo il suo parere, il guasto dipende dall’impianto centralizzato del condominio. Non hai mai voluto distaccarti e ora paghi le conseguenze di aver rimandato così a lungo l’intervento. Ora però devi trovare al più presto una soluzione; non puoi rimanere tutto l’inverno in questa condizione. Del resto non puoi neanche permetterti una bolletta della luce elevata a causa degli scaldini lasciati accesi gran parte della giornata. Hai telefonato all’amministratore il quale ha scaricato la colpa sugli altri condomini e sull’assemblea: la ditta per la manutenzione della caldaia centralizzata ha rilevato un guasto ma non può acquistare e montare il pezzo di ricambio se prima non viene pagata (ha già delle fatture in arretrato e nelle casse condominiali ci sono dei buchi causati dai consueti morosi). Peraltro l’assemblea non riesce a riunirsi o a trovare i quorum per risolvere il problema e deliberare l’avvio dei lavori. Nel frattempo hai già preso febbre e raffreddore. Chi ti paga per questo disagio? Cosa puoi fare, nel caso di riscaldamento della casa non funzionante, se il condominio non provvede?

Appartamento freddo: l’amministratore di condominio è responsabile?

La soluzione viene da una recente sentenza della Cassazione [1]. La Corte ha affrontato un problema assai comune con l’approssimarsi dell’inverno. I sistemi di riscaldamento restano spenti per gran parte del periodo primaverile e per tutta l’estate. Capita così spesso che, al riavvio dell’impianto centralizzato, qualche componente non funzioni a dovere, lasciando gli appartamenti, specie quelli dei piani alti, ad una temperatura non adeguata. Gli amministratori vengono tempestati dalle telefonate di rimostranze; ma non hanno modo di provvedere se nelle casse non c’è la liquidità sufficiente. Del resto il codice obbliga l’amministratore ad agire direttamente, senza sentire prima l’assemblea, solo in casi di urgenza e necessità per la tutela delle parti comuni dell’edificio e non dei singoli appartamenti. Sicché il capo condomino può ben lavarsi le mani del problema dimostrando di non avere colpe e scaricando la responsabilità sui morosi o sugli assenteisti alle riunioni. Che può fare il proprietario dell’appartamento se il riscaldamento condominiale non funziona?

Senza riscaldamento: mi spetta il risarcimento?

Secondo i giudici supremi, il condomino rimasto al freddo a causa del mal funzionamento dell’impianto centralizzato può chiedere il risarcimento al condominio. E, di conseguenza, il condominio è tenuto a rimborsare tutti i danni economici e non patrimoniali sopportati da chi, suo malgrado, è stato costretto a riscaldarsi con le stufe.

I danni economici sono composti innanzitutto dall’aggravio sulle bollette della luce per via del maggiore consumo determinato dagli impianti ausiliari “privati”. C’è poi da rimborsare le quote condominiali addebitate per i consumi dei riscaldamenti e di cui tuttavia non si è usufruito. Per chi è stato più penalizzato, ci saranno i costi dell’albergo per aver dovuto dormire fuori di casa onde non prendere la febbre durante la notte.

In più ci sono i danni morali, risarcibili perché qui è in discussione un bene vitale quale la salute. Non potendo quantificare l’ammontare di questi ultimi, il giudice liquida un risarcimento “in via equitativa” ossia sulla base di quanto gli appare giusto e adeguato al caso concreto.

Chiaramente la parte danneggiata dovrà dimostrare il danno in sé, eventualmente certificando le influenze e i medicinali contro tosse e raffreddore.

Ma come fare a stabilire che il guasto dipende dall’impianto centralizzato?

Il codice civile [2] stabilisce che gli impianti di riscaldamento, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono parti comuni dell’edificio. Per la restante parte sono di proprietà dei titolari degli appartamenti. Di solito la distinzione si fa tra tubature verticali (del condominio) e orizzontali (dei condomini).

Spetta all’amministratore la manutenzione dei servizi, degli impianti e delle parti comuni dell’edificio nell’interesse di tutti in modo che ne sia assicurato il godimento a ciascun condomino. È questi, ad esempio, che deve intervenire per far riparare la colonna portante dell’acqua calda che porta il riscaldamento negli appartamenti evitando che diventino freddi, umidi e inabitabili.

C’è infine la possibilità che il difetto di funzionamento dipenda proprio dall’impianto realizzato dal costruttore dell’edificio. Questi però è responsabile solo per i primi 10 anni dall’ultimazione del palazzo. Spirato tale termine, tutti i costi di riparazione e manutenzione dell’impianto centralizzato ricadono sul condominio.

note

[1] Cass. sent. n. 23134/18.

[2] Art. 1117 cod. civ.


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