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Vendita immobile tra coniugi in separazione beni

16 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Novembre 2018



In che modo la moglie ed il marito che siano in regime di separazione dei beni possono procedere a vendere un appartamento

Il matrimonio, croce e delizia per milioni di persone, presenta aspetti di non facile risoluzione anche per quello che riguarda il patrimonio dei coniugi e la sua amministrazione. Difatti, accanto alla comunione legale dei beni, che è il regime ordinario con il quale è la legge stessa che detta le regole per disciplinare i rapporti patrimoniali tra i coniugi, la normativa italiana [1] consente a moglie e marito di poter regolare i loro rapporti di tipo patrimoniale in modo differente. I coniugi infatti possono stabilire, a seguito di un loro specifico accordo, una comunione di beni convenzionale mediante la quale possono venire inclusi nel regime di comunione alcuni beni che non sono inclusi nella comunione legale (ad esempio i beni acquistati da ciascuno dei coniugi prima del matrimonio), oppure escludere dalla comunione alcuni beni che, invece, sono dalla legge inclusi nel regime di comunione legale. Più radicale, è invece la scelta con cui i coniugi possono optare per il regime della separazione dei beni: con questa opzione moglie e marito decidono di restare proprietari esclusivi dei beni acquistati durante il matrimonio. In questo caso spesso ci si domanda come possa avvenire la vendita di un immobile tra coniugi in separazione di beni. A questo interrogativo tenteremo di dare una risposta nell’articolo che segue evidenziando non solo in cosa consista il regime di separazione dei beni, ma anche illustrando le modalità operative concrete con cui si può procedere alla vendita di un immobile (ad esempio un appartamento) da parte di uno dei coniugi.

Cos’è la separazione dei beni tra coniugi e come funziona?

Come abbiamo detto nell’introduzione i coniugi possono scegliere, con apposito accordo, di non regolare i propri rapporti patrimoniali secondo le norme della cosiddetta comunione legale dei beni.

Essi possono decidere, quindi, che ciascuno di loro resti proprietario esclusivo (cioè al 100%) dei beni acquistati durante il matrimonio [2].

Questo vuol dire che ciascun coniuge, nel regime di separazione dei beni, potrà godere ed amministrare in modo autonomo i beni di cui è proprietario esclusivo (ad esempio un appartamento acquistato dopo il matrimonio con un atto in cui solo un coniuge figura come acquirente) e che i frutti di questi stessi beni spetteranno solo e soltanto a lui – ad esempio il canone di locazione dell’appartamento di proprietà che sia stato concesso in locazione.

Se il regime di separazione dei beni non comporta alcun problema per gli acquisti di immobili o di beni mobili registrati (come gli autoveicoli) compiuti durante il matrimonio, qualche problema in più lo può generare per gli acquisti di beni mobili (ad esempio un computer o un telefono cellulare) che il singolo coniuge abbia fatto durante il matrimonio.

Infatti se per gli immobili ed i beni mobili registrati c’è necessariamente un atto scritto dal quale risulta chi sia il coniuge che ha effettuato l’acquisto e, quindi, chi sia il coniuge esclusivo proprietario, per i beni mobili non sempre esiste una prova certa e sicura di chi sia il proprietario esclusivo.

Può capitare, infatti, che sia stata smarrita la fattura o la ricevuta di acquisto di un personal computer o di una bicicletta: in questi casi la legge [3] stabilisce due cose:

  • che ciascun coniuge può provare con ogni mezzo, nei confronti dell’altro, la proprietà esclusiva di un bene;
  • che se nessuno dei due coniugi è in grado di dimostrare di essere il proprietario esclusivo di un bene, allora quel bene sarà considerato in comproprietà tra i coniugi per una quota paritaria: sarà cioè considerato in comproprietà al 50% tra i coniugi (saranno applicate le regole della comunione ordinaria per disciplinare la gestione e l’amministrazione).

Anche nel regime di separazione dei beni può essere possibile che un coniuge dia incarico all’altro di amministrare le sue esclusive proprietà.

Può accadere, cioè, ed è consentito dalla legge [4], che il coniuge che sia esclusivo proprietario di un bene da lui solo acquistato durante il matrimonio incarichi l’altro coniuge, con apposita procura, di amministrarlo con o senza l’obbligo di rendere il conto della gestione, cioè dell’impiego dei frutti (si pensi, ad esempio, al canone di locazione dell’appartamento di proprietà esclusiva di uno dei due coniugi che sia stato affittato ad un terzo).

In questo caso, se l’incarico ad amministrare prevedeva l’obbligo di rendere il conto dei frutti, allora il coniuge amministratore dovrà rispettare le regole proprie del contratto di mandato [5] e cioè comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia, rispettare i limiti contenuti nella procura e rendere il conto di tutto il suo operato.

Se, invece, l’incarico ad amministrare non prevedeva l’obbligo di rendere il conto dei frutti, allora il coniuge incaricato dell’amministrazione o i suoi eredi, su richiesta del coniuge proprietario esclusivo del bene amministrato, dovranno consegnare i frutti esistenti in quel momento mentre non dovranno rendere alcun conto, invece, dei frutti consumati (potranno cioè lecitamente e senza alcun problema aver consumato i canoni di locazione percepiti fino alla richiesta di consegna dei frutti).

Diciamo, infine, che la scelta per il regime di separazione dei beni può essere fatta:

  • con dichiarazione nell’atto di celebrazione del matrimonio che viene annotata a margine dell’atto stesso;
  • oppure successivamente alla celebrazione del matrimonio, modificando ad esempio il regime originario di comunione legale, stipulando un atto pubblico che dovrà poi essere pubblicizzato annotando al margine dell’atto di matrimonio la data dell’atto stesso, il notaio che ha rogato l’atto e le generalità degli stipulanti (in questo caso saranno soggetti al regime di separazione dei beni solo ciò che verrà acquistato da ciascun coniuge dopo l’avvenuta stipula dell’atto pubblico che sancisce il mutamento di regime e il regime di separazione dei beni sarà opponibile ai terzi solo dopo che l’atto che lo sancisce sarà stato annotato a margine dell’atto di matrimonio).

La separazione dei beni può essere scelta e dichiarata nell’atto di celebrazione del matrimonio

Come si vende un immobile in regime di separazione dei beni?

Da quello che si è detto finora risulta evidente che un immobile acquistato da uno solo dei coniugi dopo il matrimonio ed in regime di separazione dei beni (e che perciò sia di sua proprietà esclusiva) può essere venduto a terzi senza alcuna autorizzazione dell’altro coniuge.

In assenza di altri vincoli (in assenza ad esempio della destinazione dell’immobile ad un fondo patrimoniale), l’immobile acquistato da un solo coniuge durante il regime di separazione dei beni può essere alienato o donato a terzi senza problemi e senza l’intervento o il consenso dell’altro coniuge.

Se però durante il regime di separazione dei beni il coniuge che sia esclusivo proprietario dell’immobile conferisce all’altro un incarico ad amministrare il bene, il coniuge amministratore non potrà certo decidere di venderlo o di compiere su esso atti non autorizzati (a meno che non abbia avuto una specifica procura a vendere) e se lo facesse risponderebbe dei danni e degli eventuali frutti non percepiti.

Chiaramente nulla esclude che il coniuge proprietario esclusivo dell’immobile venda o doni una quota di un singolo immobile di sua esclusiva proprietà all’altro coniuge costituendo da quel momento in poi su di esso un regime di comunione ordinaria.

La separazione dei beni con cui si scioglie la comunione legale si fa con atto pubblico


note

[1] Art. 162 cod. civ.

[2] Art. 215 cod. civ.

[3] Art. 219 cod. civ.

[4] Art. 217 cod. civ.

[5] Art. 217 cod. civ.


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