Diritto e Fisco | Articoli

Amministratore non convoca assemblea richiesta dai condomini

2 novembre 2018


Amministratore non convoca assemblea richiesta dai condomini

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 novembre 2018



L’assemblea di condominio non viene convocata dall’amministratore nonostante le richieste dei condòmini: quali azioni possono intraprendere i condòmini in questi casi? Come possono costringere l’amministratore a convocare un’assemblea importante? Possono sostituirsi a lui nella convocazione?

Nel tuo condominio ci sono questioni importanti di cui discutere in assemblea, ma l’amministratore evidentemente non sente la necessità di convocarne una. Eppure, gli avevi accennato dell’importanza di approvare l’istallazione di un ascensore per abbattere le barriere architettoniche, c’è molto spazio disponibile e tutti concordano; c’è da tinteggiare la facciata dell’edificio per come deliberato dall’assemblea già diverso tempo, ma non si è visto nessuno e neanche un’impalcatura; è necessario realizzare un parcheggio di cui tutti i condòmini possano fruire in modo da evitare il disordine e il pericolo di avere auto parcheggiate ovunque e ci sono problemi di infiltrazioni non più rinviabili per evitare danni irreversibili. Insomma, c’è un bel da fare per vivere meglio e serenamente nel condominio, ma l’amministratore prende tempo e quando gli chiedi esplicitamente di convocare un’assemblea dice che lo farà, ma poi non lo fa o addirittura non lo vedi dall’anno scorso, non risponde alle tue chiamate e allora gli scrivi, ma anche questo tenativo è del tutto vano. La situazione a questo punto diventa insostenibile e allora ti chiedi cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea richiesta dai condomini.

L’assemblea dei condòmini

L’assemblea dei condòmini è l’organo collegiale che assume con delibera tutte le decisioni concernenti le parti comuni dell’edificio. È l’organo sovrano del condominio e può deliberare su qualunque questione purché non vìoli norme di legge o norme contenute nel regolamento condominiale.

In quanto organo deliberante, espressione della volontà dei condòmini, si riunisce in via ordinaria per deliberare sulla conferma e il compenso dell’amministratore, per approvare il preventivo delle spese che serviranno per la gestione ordinaria dell’anno successivo e la loro ripartizione tra i condòmini, per approvare il bilancio consuntivo e chiudere l’esercizio, ma anche per deliberare sull’approvazione di opere di manutenzione straordinaria e innovazioni da apportare al condominio [1].

Sicuramente è importante che si riunisca in via ordinaria almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto di gestione ed in via straordinaria ogni volta che ve ne sia la necessità. La convocazione dell’assemblea è normalmente rimessa all’iniziativa dell’amministratore, quale rappresentante e mandatario dei condòmini stessi.

Quando l’amministratore non convoca l’assemblea, paralizzando in qualche modo l’attività condominiale, la legge autorizza i condòmini a richiederla specificando, in alcuni casi, anche quali azioni possono porre in essere nel caso l’inerzia dell’amministratore si protragga nonostante la richiesta.

Cosa possono fare i condòmini se l’amministratore non convoca l’assemblea ordinaria o straordinaria richiesta?

Come detto, tra i vari compiti attribuiti dalla legge all’amministratore rientra sicuramente quello di convocare l’assemblea dei condòmini. In particolare, in ordine al dovere dell’amministratore di convocare annualmente l’assemblea ordinaria, particolare importanza è data all’approvazione del bilancio consuntivo [2].

È utile evidenziare come la riforma del 2012 abbia voluto dedicare un’apposita previsione legislativa al rendiconto condominiale [3], per sottolineare il valore di questo documento per i condòmini. Infatti, se fino all’entrata in vigore della riforma (giugno 2013) l’amministratore doveva solo dar conto ai condòmini della sua gestione, mentre ora il rendiconto rappresenta un documento fondamentale per mettere nero su bianco, in maniera chiara e trasparente, tutta la situazione economico-patrimoniale del condominio e ciascun condomino ha il diritto di prenderne visione e di estrarne copia (a proprie spese).

Questo diritto è altresì riconosciuto ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari del condominio, ciò vuol dire che anche il conduttore o il comodatario di un appartamento in condominio possono chiedere ed ottenere copia di questi documenti. Data l’importanza dell’approvazione del rendiconto e visto l’obbligo imposto all’amministratore di convocare annualmente l’assemblea per la sua approvazione, di regola almeno questa assemblea non dovrebbe proprio saltare.

Eppure, aspettavi di essere convocato come ogni anno, ma tutto tace. Ci sono, peraltro, anche altre importanti questioni di cui discutere, ad esempio se è opportuno o meno costituirsi in giudizio in una causa in cui il condominio è stato citato, ma l’amministratore è completamente assente. Che fare a questo punto? Se l’amministratore non convoca di sua sponte l’assemblea ordinaria o straordinaria, possono richiederla almeno due condòmini che insieme rappresentino un sesto del valore dell’edificio (o anche di più) [4].

Se entro 10 giorni dalla richiesta l’amministratore non convoca l’assemblea i condòmini possono convocarla autonomamente. In pratica, bisogna inviare all’amministratore una richiesta a mezzo raccomandata A/R (quindi con ricevuta di ritorno), sottoscritta da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio; da quando l’amministratore riceve la raccomandata decorrono i 10 giorni entro cui dovrà ottemperare alla richiesta e procedere immediatamente alla convocazione. Se invece si preferisce inviargli la richiesta a mezzo PEC (Posta Elettronica Certificata) i 10 giorni decorreranno dal momento in cui la PEC risulterà consegnata (solitamente il giorno stesso dell’invio, dopo pochi minuti).

Qualora decorsi 10 giorni l’amministratore non avesse convocato l’assemblea, i condòmini possono provvedere all’autoconvocazione seguendo le stesse precise regole che deve seguire l’amministratore per la corretta convocazione di tutti i condòmini quindi: inviare l’avviso di convocazione tramite raccomandata A/R (oppure con qualsiasi mezzo consenta di certificate l’avvenuta consegna, PEC, fax, ecc.) a tutti i proprietari degli appartamenti almeno 5 giorni prima della data in cui l’assemblea si terrà e indicare l’ordine del giorno, cioè tutti i punti da trattare durante l’assemblea in maniera puntuale e specifica.

È importante seguire tutte le regole di una corretta convocazione a tutela dei diritti di ogni condomino, in primis di conoscere la data dell’assemblea con congruo preavviso per poter partecipare e avere piena cognizione degli argomenti da trattare.

E’ infine utile precisare che, qualora l’inerzia dell’amministratore, rispetto alla convocazione delle assemblee ordinarie e straordinarie richieste dai condòmini, fosse un’abitudine, un modus operandi, sicuramente i condòmini potrebbero agire in giudizio per chiederne la revoca giudiziaria, venendosi a configurare un caso di grave irregolarità nello svolgimento dei compiti che la legge gli attribuisce.

Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea per approvare il rendiconto, nonostante la richiesta dei condòmini?

Come dicevamo prima, i condòmini possono innanzitutto autoconvocarsi e provvedere all’approvazione del rendiconto annuale. Inoltre, in questo caso particolare è la legge stessa a prevedere che la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto rappresenti un caso di grave irregolarità commessa dall’amministratore del condominio [5].

Ciò significa che il solo fatto che la convocazione non sia arrivata rappresenta già una grave irregolarità, senza bisono di ulteriori indagini o valutazioni, perché è il legislatore a stabilirlo espressamente, vista l’importanza del documento da approvare e la gravità del comportamento omissivo dell’amministratore.

Lo strumento della revoca giudiziaria è uno strumento volto proprio a tutelare i condòmini da comportamenti particolarmente pregiudizievoli per l’interesse comune della collettività condominiale e quando hai a che fare con un amministratore abituato a non ottemperare ai suoi compiti è inutile pensarci troppo, meglio convocare l’assemblea e magari contestualmente deliberare la sua revoca oppure chiederne la revoca giudiziaria sussistendone i presupposti di legge.

Un singolo condominio può chiedere la convocazione dell’assemblea?

Vi sono casi previsti dalla normativa specifica sul condominio in cui anche un solo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea all’amministratore il quale, di conseguenza, ha l’obbligo di provvedere. Vediamo quali.

Deliberare innovazioni agevolate

Sono innovazioni gli interventi che non si possono considerare di ordinaria amministrazione e manutenzione, bensì opere nuove e come tali devono essere approvate con il voto della maggioranza dei condòmini presenti all’assemblea, purché rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio [6].

Vi sono delle innovazioni, però, a cui il legislatore ha voluto riconoscere maggiore importanza rispetto a tutte le altre: sono le cosiddette innovazioni agevolate [7]. Si tratta di interventi di particolare pregio e interesse per la collettività condominiale, come ad esempio le opere volte all’abbattimento delle barriere architettoniche. Sono definite agevolate proprio perché, grazie all’importanza loro riconosciuta dal legislatore, possono essere approvate in assemblea con i voti favorevoli della maggioranza dei condòmini intervenuti e che rappresentino la metà del valore dell’edificio e non i due terzi [8].

Quando anche un solo condòmino sia interessato a far approvare innovazioni che abbiano la natura di “innovazioni agevolate” in assemblea può chiedere la convocazione all’amministratore, specificando di che intervento si tratta e producendo tutta la documentazione utile.

Si tratta, in particolare, di innovazioni volte a migliorare la sicurezza e la salubrità sia dell’edificio che degli impianti, di interventi finalizzati ad abbattere le barriere architettoniche, realizzare parcheggi utili a tutti i condomini o a rendere più efficiente il sistema dei consumi, anche installando pannelli solari, ma anche della necessità di installare  impianti di ricezione radiotelevisiva e simili.

In questi casi basta che un singolo condomino richieda all’amministratore la convocazione di un’apposita assemblea, documentando la richiesta, che questi ha l’obbligo di convocarla entro 30 giorni.

Si ravvisano gravi irregolarità fiscali

Ciascun condomino, anche singolarmente, può chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea qualora abbia ravvisato gravi irregolarità fiscali nella gestione del condominio [9]. È da considerarsi tale, ad esempio, l’aver omesso di aprire un’apposito conto corrente su cui far transitare tutte le somme ricevute o erogate dal condominio, ma anche il mancato utilizzo del conto corrente condominiale.

È chiaro che, per la buona gestione del condominio, l’utilizzo corretto e tracciabile delle somme di denaro corrisposte o ricevute è fondamentale e tutti i movimenti di denaro devono essere sempre rendicontabili in maniera trasparente.

Far cessare azioni che incidono negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni

Con la riforma del condominio, il legislatore ha previsto la possibilità che anche un solo condomino richieda all’amministratore la convocazione dell’assemblea per far cessare un’attività che incida negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio ed anche in maniera sostanziale, oltre i limiti della normale tollerabilità.

Tale previsione, introdotta con un nuovo articolo nel codice civile [10], mira a fornire piena tutela al diritto di ciascun condomino di utilizzare i beni comuni in base alla loro destinazione d’uso e nel rispetto dell’utilizzo degli altri. Per cui, perché ci si possa lamentare dell’utilizzo di una delle parti comuni dell’edificio da parte di qualcuno, è necessario che non si tratti di un utilizzo normale, ma di un uso che travalichi i confini della normalità tanto da inficiare il diritto degli altri di poter usare quel bene in base alla sua destinazione d’uso.

Supponiamo che un condòmino decida di posizionare un grande gazebo, con al di sotto poltrone e divanetti, nell’area destinata al parcheggio dei veicoli dei condòmini. È di tutta evidenza che la sua attività, cioè il posizionamento del gazebo con poltrone e divanetti, incida negativamente sulla destinazione d’uso del bene comune, quindi dell’area condominiale destinata a parcheggio; ed incide anche in maniera sostanziale sulla cosa comune, perché l’uso di quell’area è inibito agli altri condomini i quali al più potrebbero accomodarsi sui divanetti, ma certamente non potrebbero più utilizzare quell’area per parcheggiare, nonostante fosse a ciò destinata.

È evidente che si tratta di un’azione che bisogna far cessare prima possibile, non foss’altro per il disagio di dover cercare parcheggio ogni giorno sulla strada, al di fuori del condominio. In questa situazione, ciascun condomino leso nel proprio diritto di utilizzare in maniera normale la cosa comune rispetto alla sua destinazione d’uso, potrà inviare una lettera (con raccomandata A/R, PEC, ecc.) all’amministratore per chiedere la convocazione dell’assemblea e affinché questa deliberi di far cessare quell’attività pregiudizievole quindi, nel caso specifico, di far rimuovere gazebo e divanetti per poter riutilizzare l’area parcheggio per parcheggiare, appunto.

Si precisa che la norma prevede anche la possibilità per il singolo condòmino di diffidare direttamente chi ha posto in essere il comportamento che lede i diritti degli altri, rispetto alla destinazione d’uso di un bene comune, anche tramite le azioni legali più opportune.

Cosa accade in questi casi se l’amministratore non convoca l’assemblea?

Anche in questi casi, i condòmini possono procedere con l’autoconvocazione. Se il comportamento dell’amministratore si può configurare come grave irregolarità i condòmini, anche singolarmente, possono chiederne la revoca giudiziaria. Infatti, anche se non espressamente indicato nell’elencazione che fa il codice [11], quando la legge pone a carico dell’amministratore l’obbligo di convocare l’assemblea e lui non provvede nei tempi stabiliti, egli è sicuramente inadempiente nei confronti dei còndomini e il comportamento potrebbe risultare pregiudizievole.

Il rimedio previsto dal legislatore riguarda, quindi, i casi di grave irregolarità, tutti perché qualunque comportamento dell’amministratore che vìoli gli obblighi imposti dalla legge potrebbe configurare una grave irregolarità.

Chiaramente deve trattarsi di un comportamento davvero pregiudizievole dei diritti e degli interessi dei condòmini, che superi i limiti della normale tollerabilità, che sia contrario alla buona gestione del condominio e al principio secondo cui l’amministratore deve sempre agire con la diligenza del buon padre di famiglia.

Si pensi al caso dell’amministratore che senza alcun motivo rifiuti ripetutamente la convocazione di un’assemblea straordinaria insistentemente richiesta o al caso in cui l’amministratore non convochi l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, documento fondamentale su cui si basa tutta l’attività condominiale.

Di ROSA PIGNATARO

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 1130 co. 1 n. 1) cod. civ.

[3] Art. 1130 bis cod. civ.

[4] Art. 66 co. 1 Disp. Att. Trans. cod. civ.

[5] Art. 1129 co. 12 n. 1) cod. civ.

[6] Art. 1136 co. 5 cod. civ.

[7] Art. 1120 co. 2 cod. civ.

[8] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[9] Art. 1129 co. 11 e 12 n. 2) cod. civ.

[10] Art. 1117 quarter cod. civ.

[11] Art. 1129 co.12 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI