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Asta giudiziaria: qual è la procedura?

31 Ottobre 2018


Asta giudiziaria: qual è la procedura?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 Ottobre 2018



Asta giudiziaria: con quali modalità si svolge la vendita e come ci si aggiudica il bene? Chi è il delegato alla vendita e quali funzioni svolge? Quali sono gli obblighi dell’aggiudicatario e in quali rischi può incorrere?

Tutti noi sappiamo cos’è un’asta giudiziaria ma forse in pochi sanno come si svolge effettivamente la procedura e quali sono le modalità di aggiudicazione del bene. Oggetto dell’asta giudiziaria innanzitutto può essere un bene mobile (un’automobile, un oggetto d’arte, attrezzature di lavoro, un computer, arredi di vario genere, ecc.) o un bene immobile (un appartamento, un podere, un’azienda, un garage, ecc.) di proprietà di una persona fisica o di una persona giuridica (ad esempio una società o un ente). Tale bene, a seguito di espropriazione per debiti insoluti, viene posto in vendita a un prezzo appetibile attraverso una particolare procedura che si conclude con l’assegnazione del bene al migliore offerente. Asta giudiziaria: qual è la procedura? Di seguito andremo ad esaminare i passaggi necessari per aggiudicarsi il bene e i rischi nei quali si può incorrere in caso di aggiudicazione.

Chi sono i soggetti che fanno ricorso all’asta giudiziaria?

creditori di una persona fisica o giuridica diventata inadempiente nei loro confronti, possono ricorrere all’asta giudiziaria per poter vendere uno o più beni di proprietà del debitore (o esecutato) che sono stati pignorati in precedenza attraverso una procedura esecutiva.

Dalla vendita potranno così soddisfare in tutto o in parte il loro credito. I creditori dell’esecutato possono essere a loro volta sia persone fisiche che persone giuridiche (ad esempio banche) e potranno partecipare all’asta in qualità di offerenti.

L’esecutato invece non può ricorrere all’asta giudiziaria per mettere in vendita i propri beni né potrà partecipare all’asta come offerente. Potranno farlo invece i suoi parenti o il coniuge, a meno che la loro partecipazione sia frutto di un accordo col debitore per aggirare l’ostacolo normativo. In questo caso il giudice dichiarerà inammissibile l’offerta.

Chi è il delegato alla vendita?

Nelle prime fasi della procedura il giudice dell’esecuzione nomina un professionista (avvocato, notaio o commercialista) iscritto nell’elenco unico tenuto presso ogni Tribunale che viene delegato alla vendita del bene oggetto della procedura, il cui compito sarà quello di porre in essere una serie di atti preliminari, contestuali e successivi alla vendita.

Presa visione del fascicolo del procedimento, dovrà valutare innanzitutto la relazione di stima del perito, la correttezza dei dati catastali e se il bene sia nel possesso dell’esecutato o di un terzo. A questo punto procede alla determinazione del valore del bene basata sulla perizia del consulente tecnico d’ufficio. Il prezzo assegnato potrà essere arrotondato dal delegato in eccesso o in difetto per maggiore comodità.

Una volta stabilito il prezzo base, dovrà predisporre l’avviso di vendita in cui saranno indicati tutti i dati dell’asta e le modalità di partecipazione, oltre al prezzo e le eventuali vendite precedenti.

Tale avviso dovrà essere reso pubblico entro 45 giorni dalla data fissata per l’asta. Potrà decidere di effettuare un sopralluogo e nominare un custode del bene che permetta a coloro che ne abbiano interesse di visionarlo. Oltre a ciò il delegato pone in essere una serie di atti contestuali e successivi alla vendita che vedremo di seguito, nelle varie fasi della procedura.

Quali sono le tipologie di vendita?

Il sistema delle aste giudiziarie è stato radicalmente riformato negli ultimi anni con la creazione del Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia [1]. A seguito della riforma sono divenute obbligatorie anche le pubblicazioni degli avvisi di vendita nel suddetto portale. Quando però la pubblicazione non avviene nel termine stabilito dal giudice, per causa imputabile al creditore pignorante o al creditore intervenuto munito di titolo esecutivo, il giudice dichiara con ordinanza l’estinzione della procedura esecutiva, a meno che la mancata pubblicità sul portale sia dipesa dal malfunzionamento dei sistemi informatici della giustizia.

A partire da Aprile 2018, inoltre, l’asta giudiziaria deve essere svolta in maniera telematica [2]. La riforma è stata dettata dalla necessità di poter raggiungere un numero più ampio di soggetti interessati, provenienti anche da altri Fori, i quali avranno così la possibilità di partecipare alle aste senza bisogno di recarsi fisicamente nei luoghi di banditura. Esistono diverse tipologie di vendita che vengono scelte di volta in volta dal giudice dell’esecuzione a seconda delle diverse esigenze.

La vendita sincrona telematica è una vendita in cui i rilanci vengono formulati in via telematica in tempo reale dagli offerenti con la partecipazione simultanea del giudice (o del delegato) e di tutti gli offerenti. La vendita sincrona mista è analoga a quella sincrona telematica ma permette anche la partecipazione di soggetti che presentino offerte in via analogica mediante deposito del cartaceo in cancelleria.

Infine la vendita asincrona (detta anche dall’incanto lungo), che riguarda generalmente i beni mobili, è una vendita in cui gli offerenti formulano rilanci in via telematica in un lasso temporale determinato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura. In questo caso le comunicazioni del gestore della vendita saranno effettuate a mezzo email o SMS.

Un esempio di vendita asincrona è rappresentato dalle aste che vengono effettuate online sul sito Ebay. Il giudice dell’esecuzione ha quindi la possibilità di ricorrere a modalità di vendita non telematiche tenendo conto di eventuali pregiudizi per i creditori o per la procedura che la vendita online comporterebbe. A tal fine dunque dispone una sorta di gara “ibrida” che consenta di depositare in cartaceo le offerte e di effettuare rilanci personalmente, al di fuori della piattaforma telematica.

Come si partecipa all’asta? 

Chi volesse partecipare ad un’asta dovrà connettersi al portale del Ministero e registrarsi. Una volta individuato il bene all’interno del sito, è importante prendere visione di tutta la documentazione ad esso riferita. Sul sito vengono infatti caricati, oltre all’avviso di vendita, i documenti riguardanti l’individuazione dell’immobile (o del bene mobile), il suo valore e la perizia del consulente tecnico d’ufficio accompagnata dalla perizia di stima.

Qualora si tratti di beni immobili, nella perizia vengono anche riportati eventuali abusi edilizi e quali dovranno essere sanati. Chiunque è interessato potrà, attraverso il portale, inviare una richiesta al custode per visitare l’immobile prima di procedere all’offerta. Allo stesso modo potrà essere chiesta la visione dei beni mobili. Le offerte devono essere fatte personalmente dall’offerente o dal mandatario che deve essere munito di procura speciale. Si dovrà tenere conto inoltre dell’offerta minima consentita e contestualmente dovrà essere versato un deposito cauzionale, prima del giorno fissato per lo svolgimento dell’asta.

Tale deposito sarà trattenuto in conto del prezzo del bene. Unitamente all’offerta e al deposito cauzionale bisognerà depositare le fotocopie del proprio documento di identità e del codice fiscale e gli altri documenti indicati nel bando che, ribadiamo, dovrà essere letto con estrema attenzione prima di presentare l’offerta.

La cauzione dovrà essere versata nelle tempistiche e con le modalità indicate nel provvedimento del giudice (ad esempio attraverso bonifico sul conto corrente bancario creato per la procedura oppure attraverso carta di credito). Nell’ordinanza di vendita è anche indicato il rialzo minimo che potrà essere fatto dai partecipanti alla gara. Si tenga presente che non è ammessa la presentazione dell’offerta in forma anonima tranne se sia stata data procura ad un avvocato.

Come si svolge la gara?

Nella data e nell’ora fissata dal giudice, si darà apertura all’asta a cui potranno partecipare solo coloro che si siano preventivamente registrati nel sito e abbiano provveduto a versare il deposito cauzionale nelle modalità indicate, unitamente all’offerta. L’asta si può svolgere con incanto o senza incanto.

Nella vendita con incanto la cauzione è rappresentata dal dieci per cento del prezzo base, mentre nella vendita senza incanto del dieci per cento del prezzo offerto. Nella gara senza incanto l’offerta viene formulata “in busta chiusa” e l’aggiudicazione è sempre definitiva.

L’offerta può essere anche inferiore al prezzo base di un quarto (ossia prezzo base meno il 25%) ed è irrevocabile, dunque se l’offerente è uno solo sarà obbligato all’acquisto e se non partecipa alla gara perderà l’intera cauzione versata.

Nella vendita con incanto la gara si svolge invece pubblicamente tra gli offerenti dinanzi al giudice dell’esecuzione. Se l’offerente non si presenta alla gara, a differenza della gara senza incanto, perde solo un decimo della cauzione. Le offerte devono superare il prezzo base o l’offerta precedente tenuto conto del rialzo indicato. La gara si conclude quando dall’ultima offerta siano trascorsi almeno tre minuti e nessuno abbia effettuato un rilancio.

L’aggiudicazione è però provvisoria giacché entro dieci giorni successivi all’asta, si può presentare una nuova offerta di almeno un quinto di quella vincente. In tal modo si aprirà una nuova gara in cui si aggiudicherà l’asta colui che ha presentato la nuova offerta, se nessuno degli offerenti ne abbia preso parte. Il giudice ricorre alla vendita con incanto quando quella senza incanto sia andata deserta.

Quando all’asta partecipano più offerenti, il giudice indice la gara nella quale bisognerà rispettare il rilancio minimo ammesso. Facciamo un esempio pratico: se si vuole superare un’offerta di 100 mila euro e il rialzo minimo stabilito è del 2 per cento, il rilancio dovrà essere di almeno 102 mila euro.

Si aggiudicherà l’asta colui che avrà fatto l’offerta migliore qualora vi siano più partecipanti o colui che avrà avanzato un’unica offerta se non vi siano altri offerenti. Il giudice valuta l’offerta migliore tenendo conto del prezzo offerto, dell’importo della cauzione versata e della tempistica indicata dall’offerente per il pagamento. A coloro che non riescano ad aggiudicarsi l’asta, verrà riaccreditata la cauzione nei modi e nei tempi previsti dal bando. Se l’asta va deserta il giudice dispone un abbassamento della base d’asta (di un quarto  del prezzo).

Se il bene rimane invenduto tornerà all’esecutato e i creditori dovranno perseguire un’altra strada per soddisfare il proprio credito.

Come avviene il pagamento e cosa succede se non riesco a pagare?

Se ci si è aggiudicati un’asta bisognerà versare il saldo entro un termine perentorio stabilito, non soggetto a sospensione feriale. Oltre pagamento del prezzo del bene, sono dovuti anche altri oneri quali le spese fiscali, il compenso spettante al professionista delegato, l’imposta di registro e i diritti di procedura.

Tuttavia per il trasferimento della proprietà dell’immobile non deve essere pagata alcuna spesa notarile, essendo l’immobile trasferito con un decreto emanato dal giudice del tribunale che ha indetto l’asta. Se non si ha a disposizione la cifra per il pagamento del prezzo, è possibile ricorrere a un mutuo, che la banca potrà erogare nei tempi stabiliti dall’asta. Per ottenere il mutuo sarà necessario presentare all’istituto di credito, oltre alla situazione reddituale personale, il bando di partecipazione all’asta, la perizia del consulente tecnico e l’eventuale relazione notarile preliminare.

Verrà dunque fatto firmare dalla banca un preliminare di mutuo per l’acquisto di immobile da vendita giudiziaria, sottoposto però alla condizione che si verifichi l’aggiudicazione del bene al mutuatario e il suo trasferimento in capo allo stesso (la cosiddetta clausola di dissolvenza). Sarà possibile anche usufruire dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa.

Dopo il versamento del saldo prezzo, il delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento e la liquidazione delle imposte relative. Verrà di seguito emesso un decreto di trasferimento e, raccolte le dichiarazioni di credito e delle spese sostenute dai creditori, il delegato preparerà una bozza del progetto di distribuzione che dovrà essere comunicata a tutti i creditori. Se non vi sono contestazioni alla bozza del progetto, il giudice dell’esecuzione emetterà il progetto di distribuzione. Sarà poi il delegato ad occuparsi della ripartizione delle somme ai creditori.

Qualora il prezzo pagato dall’aggiudicatario sia maggiore del debito per il quale si procede, all’esecutato sarà versata la parte eccedente del prezzo. Bisogna però prestare attenzione ai rischi nei quali si può incorrere qualora ci si aggiudichi l’asta ma non si corrisponda quanto dovuto (ovvero il saldo del prezzo e gli ulteriori oneri) nei termini stabiliti.

In questo caso il delegato alle vendite ne darà avviso al giudice dell’esecuzione, il quale dichiarerà con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronunciando la perdita della cauzione a titolo di multa e la disposizione di un nuovo incanto.

L’aggiudicatario che invece deve pagare a rate e che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine, perderà anche quelle già versate a titolo di multa. Il giudice ordinerà dunque all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode e procederà per indire un nuovo incanto. Se però dal nuovo incanto si ricava un prezzo inferiore (unito alla cauzione confiscata) a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento anche della differenza.

Un ulteriore rischio è rappresentato dalla possibile occupazione dell’immobile da parte dei vecchi proprietari o da inquilini morosi che potrebbero rendere la difficile la liberazione, anche se è un’ipotesi ormai remota giacché il giudice è attualmente obbligato a disporre la liberazione al momento dell’aggiudicazione.

note

[1] Il portale è entrato in esecizio in via sperimentale nel Luglio del 2017 e in via obbligatoria nel Febbraio 2018 a seguito di pubblicazione in GU del Decreto 5.12.2017.

[2] L’art. 569 co. 4 cod. proc. civ.


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