Vendita immobile in comunione dei beni

6 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 novembre 2018



È necessaria l’autorizzazione di entrambi i coniugi per trasferire una casa ad un’altra persona?

Al giorno d’oggi la crisi del mercato immobiliare è tra le più rilevanti degli ultimi decenni. Vendere un immobile è davvero dura, soprattutto se si vuole rispettare il valore venale dello stesso. Ancor più difficile è vendere un immobile caduto in comunione legale con il proprio coniuge. Difatti, le diversità di vedute sull’offerta economica ricevuta, sui ricordi affettivi che l’immobile suscita o, ancora, sulla necessità di un coniuge, piuttosto che dell’altro, di fare cassa o di ridurre le imposte conseguenti a quella proprietà, portano spesso a dei conflitti. Ti stai, quindi, chiedendo se è possibile la vendita immobile in comunione dei beni, senza che l’altro coniuge possa proferire parola sull’affare. Una volta esaminato il regime della comunione dei beni, in questo articolo, vedremo quali sono le conseguenze di questa scelta arbitraria.

La comunione dei beni

Si parla di comunione dei beni quando due coniugi decidono, di comune accordo, di formare dal momento del matrimonio un patrimonio comune con stessi diritti e obblighi nascenti in capo agli stessi.

Questo istituto, con la riforma del diritto di famiglia, deve oggi essere espressamente richiesto dai coniugi prima del matrimonio al fine di evitare l’applicazione della regola generale che prevede il regime della separazione dei beni coniugali, in caso di mancata scelta nell’opzione.

Elenco dei beni facenti parte la comunione legale

Ecco un elenco dei beni rientranti all’interno del patrimonio coniugale [1]:

  • gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali;
  • i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;
  • i proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati;
  • le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio.

In caso di imprese rappresentate da uno dei due coniugi, e costituite anteriormente al matrimonio, ma gestite da entrambi, la comunione riguarderà solo gli utili e gli incrementi.

Elenco dei beni non facenti parte la comunione legale

Quali sono, invece, i beni che il legislatore non fa rientrare nella comunione  legale dei beni? Eccone un dettaglio [2]:

  • i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;
  • i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell’atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione;
  • i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori;
  • i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un’azienda facente parte della comunione;
  • i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa;
  • i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.

La casa acquistata e intestata dal coniuge prima del matrimonio

E così, una volta capito quando un immobile rientra nella comunione legale dei beni dei coniugi, possiamo verificare quando e come è possibile vendere la casa rientrante nel patrimonio coniugale dei consorti.

Ebbene, la comunione legale dei beni tra i coniugi, a differenza di quella ordinaria, è una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente per oggetto i beni di essa e rispetto alla quale non è ammessa la partecipazione di estranei.

Nei rapporti con i terzi, ciascun coniuge, mentre non ha diritto di disporre della propria quota, può tuttavia disporre dell’intero bene comune, ponendosi il consenso dell’altro coniuge come un atto unilaterale autorizzativo che rimuove un limite all’esercizio dispositivo sul bene; ne consegue che la vendita di una casa stipulata da un coniuge senza la partecipazione e il consenso dell’altro è efficace nei confronti della comunione legale, anche se – per essere regolata – dovrà essere autorizzata dal coniuge escluso dall’affare [3].

Questo non significa che la vendita non produrrà alcun effetto nei confronti di terzi, ma che l’eventuale non accettazione di tale atto di disposizione da parte dell’altro coniuge produrrà degli effetti negativi sull’affare.

Conseguenze della vendita senza l’autorizzazione del coniuge

La legge, sul punto, ci dice che gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge, e da questo non convalidati, sono annullabili se riguardano beni immobili [4].

In questo caso, l’azione di impugnazione della vendita potrà essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto, e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione. Se l’atto non sia stato trascritto e quando il coniuge non ne abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione l’azione non può essere proposta oltre l’anno dallo scioglimento stesso.

Stesso discorso varrà per la stipula dei contratti preliminari di vendita che, pertanto, non saranno inefficaci nei confronti della comunione, ma soltanto esposti all’azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente [5].

Ovviamente, tale regola non si applicherà nel caso in cui tutti i contraenti siano a conoscenza della comunione dei beni tra i coniugi e questi ultimi figurino entrambi nel contratto come venditori, atteso che, in tal caso, il mancato consenso di uno dei due impedisce il sorgere di una valida obbligazione a carico dell’altro [6].

Pertanto, quello che ti resta da fare, per assicurarti il buon esito dell’affare, è far partecipare al contratto preliminare di vendita, o direttamente al rogito, anche l’altro coniuge, al fine di eliminare qualsiasi (brutta) sorpresa in futuro che possa danneggiare non solo il terzo, ma anche te che, nell’eventualità, saresti costretto a risarcire l’acquirente dai danni subiti per aver confidato nel buon esito dell’affare.

note

[1] Art. 177, cod. civ.

[2] Art. 179 cod. civ.

[3] Cassazione civile, sez. II, 11/06/2010, n. 14093

[4] Cassazione civile, sez. I, 29/11/1986, n. 7060

[5] Cassazione civile, sez. II, 31/01/2012, n. 1385

[6] Cassazione civile, sez. II, 06/04/2018, n. 8525


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