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Lo sai che? Quando non va pagato il canone di locazione: compensazione con spese di ristrutturazione

Lo sai che? Pubblicato il 27 febbraio 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 27 febbraio 2013

Il conduttore deve sempre pagare il canone di locazione, anche nel caso in cui il locatore dell’immobile non adempie gli obblighi di manutenzione.

L’inquilino non può sospendere o autoridurre il canone di locazione per il solo fatto che il locatore non provvede alla manutenzione dell’immobile [1].  Egli è infatti tenuto ad adempiere all’obbligo di pagamento anche se diminuisce il godimento del bene per colpa del locatore il quale, per esempio, non ha provveduto a rimuovere le cause di infiltrazione, a riparare le tubature cc.

Il contratto di locazione prevede l’incontro di due autonome prestazioni: il godimento dell’immobile locato e il pagamento del canone.  Pertanto, fino a quando il conduttore utilizza il bene, lo abita o vi lavora (a seconda dell’uso dell’immobile), a prescindere dal livello di godimento, è tenuto a pagarne il prezzo. Se non lo fa, o se riduce unilateralmente il canone, tiene una condotta arbitraria e illegittima e può essere sfrattato. Infatti il locatore può denunciare l’inadempimento dell’inquilino e ottenere, per ordine del giudice, la risoluzione del contratto.

Eccezione: immobile inagibile

Diverso è il caso in cui l’immobile sia totalmente o parzialmente inagibile per causa del locatore che, non provvedendo alla manutenzione straordinaria dell’immobile, ha violato i propri obblighi contrattuali [2].

La totale inagibilità, che può avvenire a causa di eventi gravi tali da non rendere più possibile il godimento del bene (per es.: allagamento o cedimento della pavimentazione), dà diritto al conduttore di sospendere il pagamento del canone fino a quando il locatore non provvederà alle dovute riparazioni.

Invece, la parziale inagibilità, dovuta per es. a notevoli infiltrazioni che rendono impossibile l’uso di alcune stanze, potrebbe giustificare la riduzione del canone.

Si faccia attenzione però al fatto che, in ogni caso, la sospensione o la riduzione del canone è legittima solo quando l’inagibilità totale o parziale dell’appartamento venga accertata dal giudice in una causa.

Il conduttore, ad ogni modo, non può beneficiare della riduzione del canone se conosceva già i vizi del bene e, nonostante ciò, ha stipulato il contratto di locazione.

note

[1] Cass., sent. n. 2099/2013.

[2] Cass., sent. n. 15372/2010: il locatore ha l’obbligo di rendere perfettamente agibile il bene locato.

II conduttore (a meno che non trovi una soluzione bonaria con il locatore) può chiedere al giudice la riduzione o la sospensione del canone di locazione solo se fornisce la prova della parziale o totale inagibilità dell’immobile, costituendo essa inadempimento contrattuale del locatore.


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1 Commento

  1. il locatore puo’ riscuotere l’affitto di un locale sequestrato dalle banche per morosita’ al locatore

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