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Inquilino paga sempre in ritardo: cosa fare?

22 Ott 2018


Inquilino paga sempre in ritardo: cosa fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Ott 2018



Affitto: come difendersi in anticipo dalla morosità. Interessi di mora, penale, clausola risolutiva espressa.

Il vero problema dell’avere una seconda casa di proprietà non è tanto legato alle tasse quanto all’uso: per rendere produttivo l’appartamento inutilizzato lo si dà in affitto, soluzione questa che non sempre si rivela conveniente. A volte le spese di manutenzione straordinaria (che ricadono sul proprietario) assorbono i guadagni di un intero anno; altre volte si ha a che fare con il problema della morosità da cui è difficile uscire se non con una lunga azione giudiziaria. Ci si chiede allora cosa fare se l’inquilino paga sempre in ritardo. Non sono pochi i proprietari di casa che non si sentono tutelati dalla legge e corrono ai ripari mediante forme di “autotutela”. 

Autotutela che, però, è vietata dall’ordinamento. Non si può, ad esempio, cambiare le chiavi dell’appartamento all’insaputa dell’inquilino per quanto il contratto sia scaduto o sia stato emesso un provvedimento di sfratto dal giudice. Solo l’ufficiale giudiziario può restituire il bene al suo proprietario (con le buone o, valendosi della forza pubblica, con le “cattive”). 

L’unica autotutela che la legge consente è quella “contrattuale”: in altri termini si possono inserire, all’interno della scrittura privata, clausole che disciplinano già in partenza l’ipotesi dell’inadempimento e colleghino ad esso sanzioni come il pagamento di interessi moratori, penali, risoluzioni anticipate dell’affitto. In questi casi però si aggiunge un secondo nemico: il fisco. Come vedremo a breve, infatti, quando nella locazione è presente una clausola penale scatta anche l’obbligo di pagare l’imposta di registro. Senza contare il fatto che sui canoni di locazione non percepiti vanno ugualmente pagate le tasse.

Ecco allora una sintesi degli strumenti da utilizzare per difendersi da queste situazioni. Qui di seguito cercheremo di capire cosa fare se l’inquilino paga sempre in ritardo sia quando il contratto è stato già firmato, che quando si può ancora intervenire sulla scrittura privata da formare.

Diffida di pagamento

A contratto già firmato, se l’affittuario paga il canone sempre in ritardo si può solo agire per ottenere l’adempimento coattivo e, se del caso, la risoluzione del contratto ossia lo sfratto. 

Innanzitutto è bene sapere quanto tempo ha l’inquilino per pagare. Questo lo si stabilisce con il contratto ove si indica la data in cui deve avvenire il bonifico o il versamento della somma a mani del locatore. La data indicata sulla scrittura è anche quella massima, oltre la quale si può già parlare di morosità. Se non è indicata una data, il versamento del canone deve avvenire entro la fine di ogni mese (entro quindi il 30 o il 31). 

Se l’inquilino paga in ritardo, il proprietario può diffidarlo con una raccomandata scritta con cui gli intima il versamento della somma arretrata a pena di ricorso alle vie giudiziarie. Lo può fare anche dopo un solo giorno di ritardo e ripeterlo ogni volta in cui manca la puntualità. Può imputargli gli interessi anche se in contratto non è previsto nulla; il contratto potrebbe disporre, eventualmente, interessi in misura superiore a quella legale (ci occuperemo più in là di questa ipotesi).

Una cosa è inviare però la raccomandata di diffida, un’altra è agire davanti al giudice. Per legge, l’azione di sfratto può essere avviata solo se il ritardo si prolunga fino a 20 giorni dopo il mese successivo a quello del pagamento. Ad esempio, se non viene pagata la mensilità di ottobre, il locatore può avviare l’azione giudiziaria non prima del 20 novembre. Resta fermo che, anche una volta intrapresa la causa, il conduttore può pagare e sanare la morosità, impedendo la risoluzione del contratto. Potrà farlo anche in udienza, a condizione però che rimborsi anche le spese legali e gli interessi. Sempre in udienza l’inquilino può chiedere un termine di 90 giorni per procurarsi i soldi degli arretrati e restare nell’appartamento (cosiddetto «termine di grazia»).

Con l’ordinanza di sfratto

Se l’inquilino non paga nonostante l’intervento del giudice, il tribunale emette lo sfratto immediatamente esecutivo. Sfratto che deve essere poi attuato dall’ufficiale giudiziario qualora l’immobile non venga rilasciato. L’ufficiale, se del caso, si fa accompagnare dai carabinieri per vincere eventuali resistenze. 

Il padrone di casa non ha modo di accelerare questo iter, dovendo sottostare invece ai tempi dell’ufficio, spesso non solerte.

Il vero problema è che, per legge, fino a quando non si ottiene l’ordinanza di sfratto, i canoni di locazione non percepiti vanno indicati nella dichiarazione dei redditi e su di essi si pagano le tasse, anche se solo virtuali. L’unico modo per evitare questo onere fiscale è di inserire nel contratto una clausola risolutiva espressa di cui parleremo qui di seguito.

Clausola risolutiva espressa

Come già spiegato in Affitto: come non pagare le tasse sull’inquilino moroso, per difendersi dall’inquilino moroso si può giocare d’anticipo e inserire nel contratto quella che viene detta clausola risolutiva espressa. Il suo tenore è pressappoco il seguente: «Il presente contratto si intende automaticamente risolto in caso di mancato pagamento di almeno due rate consecutive». L’effetto è quello di collegare l’automatico scioglimento del contratto – senza necessità di una sentenza del giudice – al verificarsi dell’evento descritto nella scrittura privata (nel nostro esempio, il mancato pagamento di due canoni). Il padrone di casa non dovrà quindi ricorrere in tribunale ma potrà limitarsi a inviare una raccomandata a.r. al conduttore in cui gli comunica di volersi valere della clausola risolutiva e, quindi, di ritenere ormai concluso il contratto. Lo inviterà quindi a sloggiare. Se quest’ultimo però non lo fa, bisognerà ricorrere pur sempre al giudice con la normale procedura di sfratto e, dopo, all’ufficiale giudiziario. Il vantaggio però della clausola risolutiva è che, dal giorno del ricevimento della raccomandata, il locatore non deve più pagare le imposte sui canoni di affitto non percepiti essendo ormai il contratto “risolto”.

Termine essenziale ad adempiere

Una seconda soluzione, molto simile alla precedente, è inserire nel contratto una clausola chiamata «termine essenziale ad adempiere». Con essa, in caso di morosità, si dà al proprietario il diritto di diffidare l’inquilino ad adempiere nel più breve tempo possibile (non meno di 15 giorni) con avvertimento che, in caso contrario, il contratto si considererà automaticamente sciolto. Si concede così un termine ultimo. Anche qui, spirata la scadenza, la risoluzione del contratto è automatica e non necessita del giudice, il quale entra in gioco solo se c’è bisogno di liberare materialmente l’immobile e avviare la procedura di sfratto ed esecuzione forzata con l’ufficiale giudiziario.

Il termine essenziale offre lo stesso vantaggio della clausola risolutiva espressa: quello di non dover inserire nella dichiarazione dei redditi i canoni non maturati dopo l’invio della lettera di disdetta.

Clausola penale

Per evitare o ridurre il rischio di un inquilino che paga sempre in ritardo si può inserire nel contratto la cosiddetta clausola penale. Con questa si stabilisce, in via preventiva, la somma che l’affittuario dovrà versare in caso di inadempimento: si tratta di una sorta di risarcimento del danno determinato in modo forfettario e anticipato. Qui sorge però un problema di carattere fiscale; secondo l’Agenzia delle Entrate, la clausola penale sconta, al momento della registrazione, l’imposta in misura fissa di 200 euro e, al momento della esplicazione dei suoi effetti, l’imposta proporzionale nella misura del 3% al netto dei 200 euro già versati. 

Interessi moratori

Anche se il contratto non lo prevede espressamente, l’inquilino moroso deve versare, oltre agli arretrati, anche gli interessi che tali somme hanno maturato fino al giorno dell’effettivo pagamento. La misura degli interessi è quella fissata dalla legge (misura aggiornata annualmente dal Ministero dell’Economia). Tuttavia il contratto può prevedere una quota di interessi di mora più alta di quella legale. In questo modo si disincentiva la morosità. Ma anche per gli interessi moratori l’Agenzia delle Entrate ha sostenuto la necessità di versare l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa. Difatti è diffusa la prassi di alcuni uffici che, ritenendo assimilabile alla clausola penale la pattuizione che richiedono a entrambe le parti contraenti (in qualità di obbligati in solido), mediante notifica degli avvisi di liquidazione, il versamento di un’ulteriore imposta di registro di 200 euro e interessi, con contestuale irrogazione della sanzione pari a 60 euro (corrispondente al 30% dell’imposta non versata).

Secondo gli uffici accertatori, infatti, si tratterebbe di una clausola penale che «assume natura autonoma, seppure a carattere accessorio, rispetto al contenuto e alla causa del contratto principale in relazione al quale non ha un rapporto di necessario collegamento e interdipendenza». 

note

[1] Ag. Entrate risoluzione n. 91/E.


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