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Si possono vendere immobili che vengono da una donazione?

23 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 novembre 2018



È valida la vendita di un immobile proveniente da una donazione? Quali potrebbero essere le difficoltà nella vendita di un bene donato?

Non è assolutamente raro o poco frequente essere proprietari di immobili provenienti da una donazione. Ad esempio, è assai comune il caso dei genitori che, per aiutare i propri figli, compiono la descritta operazione. Ebbene, anche tu sei proprietario di un immobile che ti è stato donato da mamma e papà, quando ancora erano in vita e allo scopo di destinarlo come abitazione dedicata alla tua famiglia. Ora, a distanza di molto tempo, vorresti trasferirlo: le tue esigenze sono cambiate e, senza dare troppe spiegazioni, ti piacerebbe vendere l’immobile proveniente dalla predetta donazione, per acquistarne un altro più grande ed in una posizione più centrale. Tuttavia, leggendo sul web ed anche per sentito dire, hai saputo che sembrerebbe più difficile la circolazione dei beni che vengono da una donazione. Addirittura, qualcuno ti avrebbe detto che non sarebbe possibile vendere un immobile proveniente da una donazione. Insomma, hai le idee confuse: da un lato vorresti comprare la tua casa nuova, ma dall’altro non vorresti trovarti nella situazione di non poter vendere il tuo immobile e quindi di non avere la liquidità necessaria per il tuo acquisto. Ed allora ti chiedi: si possono vendere immobili che vengono da una donazione? Se vendo un immobile donato, la donazione è valida? Se la risposta dovesse essere positiva, quali potrebbero essere le difficoltà nel vendere immobili che vengono da una donazione?

Vendita immobili che vengono da una donazione: sono valide?

Poniamo proprio il tuo caso. Hai ricevuto in donazione dai tuoi genitori il tuo appartamento. Una donazione compiuta mediante atto pubblico notarile, alla presenza dei due testimoni di legge, ritualmente da te accettata e debitamente trascritta nei registri immobiliari. Insomma, sei a tutti gli effetti, dinanzi alla legge italiana, il proprietario legittimo dell’immobile donato. Ebbene, se questi sono i presupposti, per quale ragione la vendita del tuo appartamento non dovrebbe essere valida? Assolutamente nessuna. Non ha importanza, infatti, che l’immobile non sia stato comprato, ma sia stato semplicemente donato. La vendita di immobili che vengono da una donazione è assolutamente valida e consentita. Le difficoltà, pertanto, sono evidentemente di altro tipo ed hanno a che fare con la successione ereditaria e, nello specifico, con quella dei tuoi genitori.

Vendita immobili che vengono da una donazione: quali difficoltà?

Devi sapere che ci sono alcune categorie di eredi che hanno dei diritti particolari nella successione ereditaria: questi sono gli eredi legittimari. A questo punto ti chiederai, chi sono gli eredi legittimari. Ti rispondo immediatamente.

Eredi legittimari: chi sono?

Sono i parenti più prossimi al defunto e, per la precisione, sono il coniuge, i figli ed i genitori della persona deceduta. Essi, a seconda di quanti e quali sono superstiti alla morte del titolare del patrimonio ereditario, hanno diritto ad una quota minima di eredità (se desideri approfondire l’argomento, potresti consultare l’articolo non si può escludere un figlio dall’eredità). Ebbene, secondo la legge italiana, rispetto agli eredi legittimari, per calcolare il patrimonio ereditario bisogna considerare non soltanto i beni rimasti alla morte, ma anche quelli donati in vita. Pertanto, se donando un immobile è stata lesa la quota minima (detta quota disponibile) dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritti nei confronti del donatario e dei successivi acquirenti dell’immobile, anche a distanza di molti anni (anche in questo caso, per maggiori ragguagli, puoi leggere la pubblicazione cos’è la quota disponibile). Ecco spiegato il perché potresti avere delle difficoltà nella vendita di immobili che vengono da una donazione. Infatti, il potenziale compratore potrebbe rivolgere la propria attenzione su un immobile diverso, per non avere problemi in futuro con il proprio acquisto. Ma in sostanza, perché la vendita di un immobile donato potrebbe essere pericolosa?

Acquisto immobile già donato: i pericoli per il compratore

Hai letto che se vendi un immobile che viene da una donazione, gli eredi legittimari del donante potrebbero, anche a distanza di anni, mettere in discussione la predetta compravendita. In sostanza, essi, se non sono trascorsi almeno vent’anni dalla detta donazione [1], potrebbero agire contro il compratore, per avere conto della lesione dei proprio diritti ereditari. Il compratore potrebbe essere costretto, ad esempio, a versare una somma di denaro per compensare e bloccare l’iniziativa degli eredi legittimari del donante. Insomma, una bella fregatura, magari dopo alcuni anni dall’acquisto, che il potenziale compratore potrebbe assolutamente voler evitare, anche solo come potenziale pericolo.

Acquisto immobile già donato: alcuni casi concreti

Se vuoi vendere un immobile donato dai tuoi genitori e sono trascorsi venti anni dalla donazione, l’acquisto sarà assolutamente sicuro, pertanto la vendita sarebbe non soltanto valida, ma totalmente priva di pericoli per il compratore. Se invece i tuoi genitori sono ancora in vita e, pur essendo trascorsi più di venti anni, nel frattempo, un potenziale erede legittimario ha fatto opposizione [2] (ad esempio, tua sorella), questo decorso del tempo sarebbe stato vanificato. In un caso del genere, l’acquisto del compratore sarebbe pericoloso e sconsigliabile e, per questa ragione avresti difficoltà a vendere il tuo immobile. Se invece, i tuoi genitori sono defunti, così come i tuoi nonni e sei figlio unico, evidentemente non ci sono eredi legittimari del donante. In questo caso, la vendita dell’immobile donato non presenterebbe alcuna difficoltà ed il compratore potrebbe serenamente procedere all’acquisto (per ulteriori approfondimenti, potresti leggere l’articolo quando la donazione lede gli eredi: l’azione di riduzione)

note

[1] Art. 563, co. 1 cod. civ.

[2] Art. 563, co. 4 cod. civ.


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