Diritto e Fisco | Articoli

Uso del pianerottolo condominiale

22 Ottobre 2018


Uso del pianerottolo condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Ottobre 2018



Piante, zerbino, spazzatura, biciclette, alberelli, vasi da fiori, telecamera di videosorveglianza, cancelli, quadri: cosa si può mettere sul pianerottolo di casa?

Tra le parti comuni del condominio, particolare attenzione e cura viene data al pianerottolo, giustamente percepito da molti come un’anticamera del proprio appartamento. Ciò porta a considerare tale spazio un po’ come “casa propria”, ad abbellirlo con piante e vasi, ad arredarlo, a lasciarvi oggetti di vario tipo come portaombrelli, scarpe sporche e buste della spazzatura. Insomma, l’uso del pianerottolo condominiale viene un po’ gestito individualmente, con larga tolleranza da parte dei condomini degli altri piani che, attraversando le scale con l’ascensore, poco sanno di ciò che avviene al di là del proprio zerbino. Come dire: occhio non vede, cuore non duole.

Sull’uso del pianerottolo condominiale spesso interviene il regolamento di condominio fissando paletti e limiti. Ma laddove il regolamento non dice nulla, si applica il codice civile in base al quale il pianerottolo rientra tra le parti comuni del palazzo, di proprietà cioè di tutti. Circostanza, quest’ultima, che sembrano ignorare i costruttori. Di recente, infatti, si sta diffondendo un uso commerciale (di dubbia di legittimità) volto a considerare, nella metratura dell’appartamento rilevante ai fini della vendita, anche la linea antistante la porta di casa ove appunto vi si posa il tappetino. In pratica (stando almeno al conteggio dei metri quadri calpestabili indicati nel rogito), tale spazio verrebbe venduto al proprietario dell’appartamento come una sorta di pertinenza. Ma se così davvero fosse, questi sarebbe libero di delimitarlo.

Anche la legge sembra attribuire al pianerottolo una tutela rafforzata. Ad esempio, secondo la Cassazione penale, il fatto di sostare insistentemente sullo zerbino di casa altrui si può già considerare una violazione di domicilio per quanto non venga superata la linea di confine della porta [1]. Sempre la Suprema Corte ha detto che il pianerottolo di casa rientra nel domicilio essendo considerabile una pertinenza dello stesso [2], sempre a condizione che il proprietario dell’appartamento manifesti il proprio dissenso a che l’estraneo sosti lì davanti alla propria porta.

Qui di seguito cercheremo di capire quali sono i possibili usi del pianerottolo condominiale: come gestirlo, quali regole valgono e cosa vi si può collocare. Ma procediamo con ordine.

Telecamera sul pianerottolo condominiale 

Chi vuole installare una telecamera sul pianerottolo per controllare l’accesso alla propria abitazione da parte di eventuali ladri può farlo senza chiedere autorizzazione al condominio o alla polizia. Non si è neanche obbligati a mettere un cartello con l’avviso della presenza della telecamera. L’unico aspetto su cui prestare attenzione riguarda l’angolo di inclinazione della telecamera: le riprese devono essere limitate allo spazio antistante la porta e non possono interessare le parti comuni [3]. Leggi sul punto Telecamera di videosorveglianza per casa: quale angolo di ripresa? Ad esempio non si può finire per riprendere le scale, lo spazio centrale del pianerottolo o la porta di casa del vicino, tantomeno la visuale vicino all’ascensore.

Uso del pianerottolo

Come tutte le parti comuni, il pianerottolo appartiene a ogni condomino, anche a quelli degli altri piani. Ciascuno è proprietario di una quota millesimale dello stesso. Con la seguente conseguenza: ogni condomino è libero di utilizzare il pianerottolo per come meglio crede, anche in funzione di accordare una maggiore utilità al proprio appartamento (è il caso dello zerbino o della telecamera) a patto però di rispettare due limiti previsti dal codice civile [4]:

  • non si può usare il pianerottolo in modo da impedire agli altri condomini un uso paritario: ad esempio non si possono posizionare troppe piante in modo da impedire agli altri di accedere ai propri appartamenti o di salire e scendere le scale [5];
  • non si può modificare la destinazione d’uso del pianerottolo: è vietato cioè utilizzarlo per scopi che non sono propri alla sua natura. Ad esempio, non si può lasciare sul pianerottolo la bicicletta, il motorino, i mobili che non entrano a casa, le scarpe sporche e la spazzatura.

Piante, fiori, zerbini sul pianerottolo

I condomini, a meno che non lo vieti il regolamento o non lo consenta lo stato dei luoghi (per es. perché lo spazio è ristretto), possono collocare sul pianerottolo piante, portaombrelli, oggetti ornamentali, tappeti e zerbini, a condizione di non creare situazioni di pericolo per chi transita lungo le scale, o di non costringerlo a movimenti disagevoli.

È pertanto lecita l’iniziativa del condomino che, al fine di abbellire l’ingresso della propria abitazione, decida di apporre sul pianerottolo piante, fiori o altri oggetti ornamentali. Simili opere non comportano la modificazione della destinazione d’uso di quella parte comune il cui scopo è l’acconsentire l’accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva e di dare luce ed aria, ove vi siano le finestre. In sostanza, il limite deve essere identificato nel numero delle piante o delle cose: gli ornamenti, infatti, non possono escludere altri usi ai condomini o comunque togliere luce ed aria a quegli spazi.

Recintare il pianerottolo

Non si può recintare il pianerottolo con un cancello o una vetrata a meno che non lo consentano tutti i condomini. Questi, ad esempio, potrebbero decidere in assemblea, con delibera votata all’unanimità e poi trascritta nei pubblici registri, che ciascun proprietario chiuda il pianerottolo e lo usi in modo esclusivo oppure lo recinti con delle protezioni in modo da non far cadere i bambini per le scale.

L’utilizzo esclusivo del pianerottolo per 20 anni, con impedimento agli altri condomini di accedervi, genera l’usucapione dello spazio (ad esempio chi chiude il pianerottolo con un cancello le cui chiavi non vengono date agli altri condomini). In tal caso, il soggetto può rivendicare la proprietà dello spazio dopo un ventennio a patto che nessuno la rivendichi.

note

[1] Cass. sent. n. 10508/18 dell’8.03.2018.

[2] Cass. sent. n. 53438/17 del 24.11.2017.

[3] Trib. Milano sent. del 6.04.1992.

[4] Art. 1102 cod. civ.

[5] È possibile collocare piante ornamentali, zerbini, tappeti ecc., purché non limitino o rendano comunque pericoloso per il loro ingombro, l’accesso alle scale» (Cass., 6 maggio 1988, n. 3376). La Cassazione ha affermato che “il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI