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Parcheggi condominiali insufficienti: che fare?

23 Ottobre 2018


Parcheggi condominiali insufficienti: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Ottobre 2018



Come assegnare i parcheggi condominiali che non bastano per tutti i condomini? Si possono dividere per millesimi?

Davanti al tuo palazzo c’è un piccolo slargo di proprietà del condominio dove di solito parcheggi l’auto. Lo spazio però è insufficiente a contenere le macchine di tutti i condomini e, tenuto conto che alcune famiglie posseggono anche più di un veicolo, c’è spesso chi resta fuori ed è costretto a parcheggiare sulla strada. Ma lì nessuno vuol farlo visto che ci sono le strisce blu e, in passato, i ladri hanno fatto alcune “incursioni”. Sino ad oggi avete lasciato la situazione così com’è, senza regolamentarla, affidandovi al vecchio criterio del “chi prima arriva, meglio alloggia”. Ma ora non vi sta più bene. C’è chi spesso torna a casa tardi dal lavoro e non ha alcuna intenzione di essere discriminato. Per trovare un equilibrio, avete deciso di sottoporre il problema all’assemblea e trovare, in quella sede, una soluzione che possa accontentare tutti. Ma in che modo? A spiegare che fare se i parcheggi condominiali sono insufficienti è un’ordinanza della Cassazione pubblicata ieri [1]. Vediamo cosa hanno detto i giudici supremi.

Che succede se i parcheggi condominiali non bastano per tutti?

Partiamo da un dato fermo: l’area di parcheggio condominiale è di tutti i condomini. Questi ne hanno la proprietà secondo i rispettivi millesimi e, pertanto, sono costretti a contribuire alle relative spese. Ai doveri corrispondono però anche i diritti e, quindi, ne possono fare uso purché questo non impedisca anche agli altri condomini di fare altrettanto. Ma che succede se i parcheggi condominiali sono insufficienti? Il condominio può innanzitutto decidere di lasciare le cose come stanno, non essendo obbligato a prendere una decisione se nessuno dei proprietari lo chiede. L’area allora resterà a beneficio di quanti troveranno posto mentre gli altri dovranno accontentarsi di lasciare l’auto altrove.

Tuttavia è diritto di ogni singolo condomino chiedere all’assemblea di regolamentare l’uso della cosa comune. Se c’è tale domanda (che può provenire anche da uno solo dei proprietari di appartamenti), l’assemblea è obbligata a provvedere e a stabilire dei turni. In altre parole il condominio non può ignorare le istanze di chi chiede una rotazione e dovrà pertanto adottare delle regole per garantire a tutti di usare il cortile a giorni alterni.

Se l’assemblea dovesse ignorare la richiesta del condomino, quest’ultimo può rivolgersi al giudice; sarà allora il tribunale a ordinare al condominio di adottare una delibera con cui vengano fissati i turni e i criteri di rotazione per il parcheggio condominiale.

Come deve essere la regolamentazione dei turni del parcheggio condominiale?

Veniamo ora a quanti parcheggi spettano a ciascun condomino nel caso in cui lo spazio sia insufficiente a garantire il parcheggio a tutte le macchine. Visto che il cortile è di tutti e la proprietà viene divisa secondo millesimi, anche l’uso può essere suddiviso secondo millesimi. In altri termini, chi ha un appartamento più grande ha diritto a più spazio (magari due posti auto) mentre chi ha un appartamento più piccolo sarà penalizzato. L’assemblea può dunque stabilire la rotazione anche sulla base dei millesimi. È legittima la delibera pure se il singolo proprietario esclusivo lamenta che con il criterio prescelto dal condominio può utilizzare un posto auto in cortile solo per poche settimane l’anno: per ottenere lo stop alla decisione dovrebbe dimostrare l’esistenza di un beneficio irragionevole a vantaggio degli altri partecipanti.

Se uno dei condomini è in vacanza chi usa il suo posto auto?

Immaginiamo ora che il tuo posto auto sia rimasto libero per alcuni giorni in occasione della stagione estiva visto che tu e la tua famiglia vi siete trasferiti al mare. Un giorno sei costretto a rientrare per motivi di lavoro ma trovi il tuo posto assegnato che è stato occupato da un altro condomino. Secondo lui poteva farlo visto che il posto era rimasto vuoto. Tu invece ne pretendi la disponibilità anche quando sei assente visto che potrebbe servirti all’improvviso. Chi ha ragione? Secondo la cassazione è coerente con il codice civile vietare che durante i turni un condomino possa parcheggiare la macchina in uno stallo non assegnato a lui, anche se in quel momento l’avente diritto non lo occupa.

note

[1] Cass. ord. n. 26630/18.


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