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L’amministratore di condominio non riscuote le quote: cosa fare

2 novembre 2018


L’amministratore di condominio non riscuote le quote: cosa fare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 novembre 2018



L’amministratore di condominio è tenuto a recuperare i contributi dovuti dai condòmini per far fronte alle spese condominiali, incorrendo, in caso contrario, nel rischio di essere ritenuto responsabile di cattiva gestione.

Quello della morosità dei condòmini è un problema frequente. Il mancato versamento degli oneri condominiali, creando un ammanco di cassa, non consente di far fronte alle spese relative alle parti comuni dell’edificio. Capita spesso che, non avendo riscosso le quote di tutti i condòmini, l’amministratore non riesca a pagare le bollette del riscaldamento centralizzato e dell’energia elettrica (per luce scale, ascensore, illuminazione cortile, sbarra automatica parcheggi, ecc.), o il compenso spettante ad una ditta per lavori o servizi condominiali (come manutenzioni o ristrutturazioni del vano scale, del muro perimetrale dell’edificio, pulizia delle parti comuni, cura del giardino condominiale, servizio di portineria, servizio di custodia, ecc.). In qualità di condòmino in regola con i pagamenti o di creditore del condominio con diritto ad essere pagato, ti sarai chiesto quali provvedimenti debba assumere l’amministratore nei confronti dei condòmini morosi e se tu stesso possa agire contro questi ultimi o contro l’amministratore medesimo, ove non si adoperi per riscuotere le quote. L’amministratore di condominio non riscuote le quote: cosa fare? In questo articolo avrai tutte le informazioni sull’argomento.

Obbligo di riscossione dei contributi condominiali

Anzitutto, devi tener presente che, se da un lato è previsto l’obbligo per ciascun condòmino di partecipare alle spese sulle parti comuni dell’edificio [1] (nella misura determinata dalla legge) [2], dall’altro è posto a carico dell’amministratore di condominio l’obbligo di riscuotere i contributi dovuti da ciascun condòmino [3]. L’amministratore che non si adopera per recuperare tutte le quote si espone al rischio di essere ritenuto responsabile di cattiva gestione.

Le conseguenze di questo comportamento omissivo dell’amministratore possono portare alla revoca dal suo incarico o alla richiesta di risarcimento dei danni da lui causati al condominio [4] (quali, ad esempio, l’interruzione delle utenze o dei servizi prestati da terzi, la prescrizione delle quote condominiali esigibili, l’esposizione del conto condominiale ad un pignoramento da parte creditori, ecc.). In altri termini, l’amministratore deve:

  • recuperare, anche forzosamente, le somme dovute da ciascun condòmino, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente esonerato dall’agire nei confronti del condòmino moroso [5]. Può, ad esempio, capitare che un condòmino si trovi in condizioni economiche disagiate e l’assemblea rinunci, per clemenza, ad incassare la sua quota. In alcuni casi può accadere, inoltre, che un’azione legale nei confronti del condòmino moroso non sia conveniente perché comporta una spesa eccessiva rispetto alla somma da recuperare. Al di fuori dei casi di esonero, l’amministratore ha quindi un vero e proprio obbligo di incassare le quote condominiali e non soltanto una facoltà;
  • attivarsi per recuperare le quote dei condòmini morosi entro il termine stabilito dalla legge [6], ossia entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale il debito si riferisce. Nel caso in cui uno o più condòmini non versino la loro quota alla scadenza prefissata, l’amministratore non deve temporeggiare e deve prendere immediatamente gli opportuni provvedimenti. Per evitare che il tempo trascorra inutilmente e il condominio subisca un danno, può anzitutto procedere in via bonaria ed invitare il condòmino moroso a pagare entro un breve termine (in genere dieci o quindici giorni). Può dunque provare a sollecitarlo attraverso telefonate, messaggi, e-mail o una lettera di diffida e messa in mora. Se in questo modo non riesce a recuperare nulla, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, deve nominare un avvocato per chiedere al giudice un provvedimento nei confronti del condòmino inadempiente (anche un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo) [7]. Affinché si possa dire che l’amministratore ha svolto con diligenza il suo incarico [8], non è sufficiente che questi abbia inviato una lettera di sollecito o di diffida al condòmino moroso ma è necessario che abbia agito legalmente, nei suoi confronti, per il recupero forzoso della quota mancante. L’inosservanza dell’obbligo di agire giudizialmente  rende l’amministratore responsabile di cattiva gestione del condominio (quindi, non potrà giustificarsi dicendo di essere comunque intervenuto attraverso vari solleciti inviati con raccomandata);
  • attivare la fase dell’esecuzione forzata, dopo aver ottenuto dal giudice il decreto ingiuntivo. Deve quindi notificare l’atto di precetto al condòmino moroso. In caso contrario, è ritenuto responsabile di una grave irregolarità [9];
  • comunicare ai creditori del condominio, i quali ne facciano richiesta, i dati dei condòmini morosi (affinché i creditori medesimi possano agire legalmente contro di essi).

Condòmino moroso: i condòmini in regola devono anticipare le quote mancanti?

Se sei un condòmino in regola con il versamento della quota condominiale, probabilmente vuoi sapere se, nel caso di morosità di uno o più condomini, tu debba anticipare le somme mancanti per far fronte alle spese comuni. A tal riguardo, devi tener presente quanto segue:

  • ciascun condòmino, salvo che il regolamento condominiale preveda una diversa ripartizione, deve partecipare alle spese comuni nei limiti della propria quota (dunque, nessuno condòmino può essere obbligato a pagare le quote degli altri);
  • l’amministratore, per far fronte alle spese condominiali, potrebbe chiedere a te e agli altri condòmini in regola di anticipare le somme non versate dal condòmino moroso. In tal modo, si tenta di evitare un’azione giudiziale nei confronti del condominio o il distacco delle utenze da parte dei fornitori non pagati (si pensi al caso in cui il condominio, a causa dell’ammanco di cassa per mancato versamento di quote, non riesce a pagare le bollette di energia elettrica, relative alle parti comuni, e la società fornitrice avverte di lasciare l’edificio senza luce nelle scale e con i citofoni e l’ascensore in disfunzione);
  • tu e gli altri condòmini in regola, ove anticipiate le somme di quelli morosi, avrete diritto ad ottenere il rimborso di quanto anticipato nel momento in cui il condòmino inadempiente provvederà al pagamento, volontario o forzato, delle somme su di lui gravanti;
  • è necessario che la decisione di anticipare le somme mancanti sia approvata da tutti i condòmini in regola [10] con una delibera all’unanimità (ovvero con il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio);
  • se vi è urgenza di provvedere alle spese condominiali (perché ad esempio i fornitori minacciano un’azione legale imminente nei confronti del condominio), con una delibera all’unanimità, tu e gli altri condòmini in regola potete anche decidere di costituire un fondo speciale, cosiddetto fondo cassa morosi, sul quale versare le somme anticipate per coprire l’ammanco di cassa [11].

L’amministratore non si adopera per il recupero dei crediti: cosa fare?

Nel caso in cui vi siano condòmini morosi nel versamento delle quote e l’amministratore, tenuto a recuperare le somme [12], non agisce nel loro confronti, tu ed ogni altro condòmino in regola con i pagamenti (insieme o singolarmente), potete procedere come segue:

  • chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea dei condòmini [13] per invitarlo ad agire immediatamente nei confronti dei condòmini morosi, oppure per revocarlo dal suo incarico e nominare un nuovo amministratore;
  • rivolgervi al giudice, con l’assistenza di un avvocato, per chiedere la revoca dell’amministratore (in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea);
  • rivolgervi al giudice, con l’assistenza di un avvocato, per chiedere una condanna dell’amministratore al risarcimento dei danni subìti dal condominio (ad esempio nel caso in cui in conseguenza del mancato pagamento delle bollette condominiali siano stati applicati interessi e spese di mora, o sia stato effettuato un pignoramento sul conto corrente condominiale in danno di tutti i condòmini in regola con i pagamenti).

Creditori condominiali insoddisfatti: come possono agire?

Nel caso in cui tu sia creditore nei confronti di un condominio e non ti venga pagato il compenso pattuitio per la fornitura di servizi al condominio stesso (energia elettrica, gas, ecc.) o per l’esecuzione di lavori su incarico del condominio (riparazioni, ristrutturazioni, ecc.), devi anzitutto tenere presente quanto segue:

  • ogni condòmino partecipa alle spese condominiali soltanto nei limiti della sua quota e l’amministratore non ha il potere di imporgli un esborso monetario eccedente tale quota. Questo significa che potrai agire nei confronti del singolo condòmino, sia esso moroso o in regola con il pagamento della quota, non per l’intera somma che ti spetta ma soltanto per recuperare la quota  dovuta dal condòmino inadempiente [14] (ad esempio, se il tuo credito è pari ad €500,00 e la quota dovuta dal condòmino moroso è pari ad €40,00, potrai pretendere da lui soltanto €40,00 e non €500,00);
  • secondo quanto previsto dalla legge, non puoi agire nei confronti dei condòmini in regola con il versamento della propria quota condominiale, se non dopo aver preteso il pagamento da parte dei condòmini morosi, senza ottenere alcunché. Quindi, se dopo aver agito nei confronti del condòmino moroso non hai recuperato la sua quota, pari ad €40,00, puoi puoi agire nei confronti del condòmino in regola affinché paghi questa somma al posto del condòmino moroso.

Se vuoi recuperare le somme che ti spettano puoi agire come segue:

  • rivolgerti al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo, o una sentenza di condanna al pagamento delle somme che ti spettano, nei confronti del condominio e pignorare le somme presenti sul conto corrente condominiale;
  • se il conto corrente condominiale è in rosso e non riesci a recuperare le somme che ti spettano, puoi chiedere all’amministratore di fornirti l’elenco contenente le generalità dei condòmini morosi e l’ammontare delle quote da questi dovute (l’amministratore ha l’obbligo di fornirti il suddetto elenco con possibilità, nel caso in cui si rifiuti, di agire giudizialmente contro di lui);
  • ottenuto l’elenco, puoi intraprendere l’azione esecutiva nei confronti dei condòmini morosi, notificando a questi l’atto di precetto;
  • se non riesci a recuperare il tuo credito attraverso un’azione legale nei confronti dei condòmini morosi, puoi agire nei confronti dei condòmini in regola per ottenere da questi gli importi dovuti dal condòmino inadempiente. A tal fine, però, dovrai fornire la prova di aver fatto tutto il possibile per recuperare le somme dai condòmini morosi senza riuscire ad ottenerle.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 1130, co.1 n. 3) cod. civ.

[4] Trib. Salerno sent.n. 164/2016.

[5] Art. 1129 co. 9 cod. civ.

[6] Art. 1129 co. 9 cod. civ. e art. 63 disp. att. cod. civ.

[7] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[8] Art. 1123 c.c. e Cass. sent. n. 24920/2017.

[9] Art. 1129, co. 12, n. 6).

[10] Trib. Milano sent. del 18.09.2017.

[11] Art. 1129 c.c., co. 12, n. 1).

[12] Art. 1129, co. 12, n. 6).

[13] Trib. Ascoli Piceno, sentenza n. 1154 del 2015

[14] Cass. sent. n. 4468/1995; Cass. sent. n. 16562/2015.


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