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Modello delega in assemblea di condominio

30 novembre 2018


Modello delega in assemblea di condominio

> Moduli Pubblicato il 30 novembre 2018



Assemblea di condominio: a chi, con quali modalità e limiti conferire la delega nel caso in cui non si possa partecipare. 

L’amministratore del condominio in cui abiti ha convocato l’assemblea di condominio annuale e tu non potrai partecipare personalmente. Il giorno prescelto magari ricade nel periodo delle tue ferie estive oppure risiedi in un’altra città e non ti è possibile raggiungere il luogo in cui si svolgerà l’assemblea o, ancora, l’orario indicato non è compatibile con i tuoi turni di lavoro. Ti chiedi pertanto se sia possibile essere rappresentato da qualcun altro, tramite una delega, alla riunione condominiale. Hai infatti letto i punti all’ordine del giorno e ritieni sia importante partecipare: vuoi anche tu esprimere il tuo parere sulle questioni che verranno discusse. La delega in assemblea di condominio è infatti una delle questioni che pone più dubbi ai condomini. A chi dare questo incarico? Sei arrivato da poco e non conosci ancora tutti i tuoi vicini di casa né tanto meno puoi dire di fidarti ancora di qualcuno di loro. Ti domandi quindi se possa sostituirti la tua compagna, un amico o il tuo consulente di fiducia. O, ancora, ti è capitato che il tuo vicino di pianerottolo ti abbia conferito una delega per partecipare al suo posto all’assemblea, indicandoti anche come votare, e tu hai il dubbio se potrai esprimere due voti, anche se opposti, in merito ad una determinata questione. Procediamo con ordine.

Chi può partecipare all’assemblea di condominio?

È importante prima di tutto capire chi possa partecipare all’assemblea condominiale e, successivamente, se sia possibile, nel caso in cui non si possa partecipare personalmente, delegare qualcun altro, tramite una apposita nomina. Innanzitutto, ogni condominio, proprietario di una o più unità immobiliari all’interno del condominio, ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e ciò può avvenire o personalmente o tramite una delega scritta [1]. Ci sono dei casi concreti però che posso metterti il dubbio in merito a chi sia legittimato a partecipare all’assemblea.

Facciamo alcuni esempi:

  • sei nudo proprietario di un appartamento di cui invece, un anziano parente, è usufruttuario. In questo caso il nudo proprietario avrà diritto a partecipare a tutte quelle assemblee che hanno ad oggetto la gestione della straordinaria amministrazione mentre l’usufruttuario potrà partecipare in tutti quei casi in cui si discuterà di questioni di ordinaria amministrazione;
  • sei proprietario di un appartamento che hai dato però in locazione a un’altra persona. In questo caso chi ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale? Il proprietario dell’appartamento è l’unico che ha il diritto di essere convocato e di partecipare all’assemblea condominiale. Vi è solo un caso in cui il conduttore ha diritto di parteciparvi: quando all’assemblea si dovrà discutere circa la gestione dei servizi di riscaldamento;
  • sei comproprietario di un appartamento insieme a tutti i tuoi quattro fratelli? in questo caso tutti avete diritto di essere convocati all’assemblea di condominio, cioè avete tutti il diritto di ricevere la convocazione da parte dell’amministratore. Però in assemblea avrete diritto ad un solo rappresentate scelto da voi stessi, Pertanto, solo uno dei fratelli comproprietari potrà partecipare e a esprimere un unico voto all’assemblea a nome di tutti gli altri, senza necessità di un’apposita delega: è sufficiente che in assemblea il rappresentante dichiari che, in merito all’immobile posseduto in comproprietà, è stato scelto come rappresentante di tutti comproprietari;
  • sei sposato in regime di comunione dei beni ma all’assemblea di condominio potrai partecipare solo tu e non tua moglie: è necessario che tua moglie ti conferisca una delega per partecipare alla riunione anche a suo nome? Anche questo, in realtà, è un caso di comproprietà e non è necessaria una delega perché tu e tua moglie siete entrambi proprietari della casa in cui vivete. In caso di sua assenza è sufficiente che tu dichiari al presidente dell’assemblea di essere presente anche come suo rappresentante.

Pertanto, se sei il proprietario di un’unità immobiliare hai diritto di essere convocato e di partecipare all’assemblea di condominio, personalmente. In tutti quei casi, invece, in cui non hai la possibilità di partecipare personalmente all’assemblea di condominio è possibile conferire la delega ad un’altra persona: in questo caso risulterai a tutti gli effetti presente in assemblea e colui che hai delegato esprimerà il tuo voto, in ordine a ciascun punto dell’ordine del giorno.

Chi delegare? Un altro condominio o anche una persona estranea al condominio?

Nel caso in cui non possa essere presente alla riunione di condominio potrai delegare un altro condomino o, se ciò non è vietato espressamente dal regolamento condominiale, anche ad una persona di tua fiducia estranea al condominio.

In nessun caso potrai conferire la delega all’amministratore di condominio anche se si dovesse trattare di un amministratore interno, cioè di un altro condomino come te: in proposito vi è un divieto assoluto. La tentazione potrebbe, infatti, essere quella, specie se non conosci bene gli altri condomini, di dare la tua delega all’amministratore di condominio nei cui confronti nutri particolare fiducia e che sicuramente è la persona che conosce meglio tutte le problematiche che riguardano il condominio. Questo ragionamento, tuttavia, non risulta corretto e, infatti, come abbiamo già detto, non sarà possibile conferire validamente la delega all’amministratore. Questo perché l’amministratore potrebbe, al contrario, non essere neutrale.

Pensa, ad esempio, al caso in cui in assemblea si debba votare la revoca o la conferma dell’amministratore stesso o ancora qualora si debbano prendere delle decisioni che riguardano proprio il suo operato. Non c’è dubbio che in questi casi l’amministratore non sia nella posizione giusta per rappresentarti in assemblea. Quindi, la delega che dovessi conferire all’amministratore, in quanto vietata, sarà nulla. Quindi nel caso in cui decidessi di dare la tua delega all’amministratore, di questa delega non si potrà tenerne conto e tu risulterai, comunque, assente.

Delega in assemblea di condominio: è necessario che sia scritta o può essere anche orale?

Ti chiedi se sia sufficiente chiedere al tuo vicino di rappresentarti in assemblea, mentre magari state aspettando l’ascensore per andare a lavoro, o se necessariamente la delega debba essere scritta.

La delega deve essere conferita per iscritto. Non è sufficiente comunicarla verbalmente.

La maggior parte delle volte troverai, nel foglio della convocazione di condominio, un riquadro dedicato alla delega che contiene tutti i dati necessari: nome e cognome, sia tuo che della persona che vuoi delegare, data della assemblea di condominio e la tua firma. Sarà quindi sufficiente che compili quel riquadro che poi consegnerai, prima dell’assemblea, alla persona da te prescelta. Nel caso non riuscissi a trovare questo riquadro apposito potrai tranquillamente utilizzare un altro foglio indicando tutti i dati che abbiamo già visto.

Nel secolo della tecnologia ti chiedi se possano essere utilizzati altri mezzi quali sms, messaggi di whatsapp, mail, fax e pec. È pacifico che si possa scansionare la delega, sottoscritta da chi delega, e inviarla prima dell’assemblea con un fax o con la posta elettronica certificata. Tuttavia, è bene sottolineare che si tratterà pur sempre di una copia e non di un originale. Mentre, invece ad esempio l’utilizzo di un sms potrebbe creare dei problemi in quanto non può contenere la tua firma.

Delega in assemblea di condominio: limiti

Chiarita la possibilità di poter concedere la propria delega ad un’altra persona, occorre verificare se la possibilità che ti è concessa incontri delle limitazioni.

Limiti contenuti nel regolamento condominiale

La possibilità di utilizzare lo strumento della delega, per farti rappresentare da un’altra persona all’assemblea condominiale, non può essere mai vietata dal regolamento condominiale del condominio in cui abiti.

La clausola del regolamento, che dovesse vietare ai condomini di servirsi di questo mezzo, sarà quindi nulla, perché contraria alla legge.

Quindi il regolamento di condominio non può impedirti di servirti di una delega nel caso tu non possa partecipare all’assemblea. Il regolamento di condominio potrebbe però prevedere delle limitazioni riguardanti il tuo potere di conferire una delega.

Facciamo alcuni esempi: il regolamento del tuo condominio potrebbe ad esempio prevedere che tu non possa farti rappresentare da una persona estranea al condominio ma solo da un altro condomino come te. Oppure potrebbe prevedere che un condomino possa rappresentare una sola persona, oltre se stesso, o massimo tre o cinque condomini.

Limiti numerici

Capita spesso che qualche condomino si presenti all’assemblea di condominio con molte deleghe e tu ti sia sempre chiesto se ciò sia ammissibile e se, invece, non ci siano limiti al numero delle deleghe conferite ad un unico condomino.

Nei condomini in cui ci sono fino a 20 condomini non ci sono limiti al numero delle deleghe che ogni condomino può portare in assemblea.

Mentre invece, quando i condomini sono più di 20 sono previste alcune limitazioni: ciascun condomino presente non potrà infatti rappresentare, tramite delega, più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale del condominio. Ma cosa vuol dire? Forse un esempio potrà aiutarti a comprendere meglio questo limite. In un condominio con 30 condomini, ogni condomino potrà rappresentare, tramite delega, solo 6 condomini per non più di 200 millesimi complessivi.

Delega in assemblea di condominio: la delega può contenere indicazioni di voto da parte del delegante?

Non potrai essere presente alla riunione condominiale e hai deciso di dare la tua delega al simpatico signore che vive al primo piano. Ti chiedi, però, se potrai indicargli anche come desideri che lui esprima, da parte tua, il voto per ciascun punto all’ordine del giorno.

Non vi è dubbio che tu possa conferire la tua delega dando delle indicazioni di voto e non è neppure necessario che tu conferisca la tua delega ad un condòmino che la pensa esattamente come te su ogni questione da deliberare.

Il simpatico signore che abita al primo piano, pertanto, potrà tranquillamente votare per sé stesso in un modo ed esprimere, a tuo nome, un voto uguale o contrario.Anzi, specifichiamo ancora meglio: il delegato ha l’obbligo di esprimere il voto per il delegante seguendo precisamente le indicazioni che questo gli ha dato.

Cosa succede se devi andar via prima che finisca l’assemblea? Puoi lasciare la tua delega?

Nel caso in cui tu debba abbandonare l’assemblea condominiale, prima della sua conclusione, cosa succede? Innanzitutto la tua assenza, successiva all’inizio della riunione condominiale, non inciderà sulla valida costituzione dell’assemblea che, infatti, viene verificata all’inizio di questa.

Mentre, ovviamente, una volta lasciata la riunione, il tuo voto non sarà più conteggiato in merito alle delibere successive: in relazione a queste ultime risulterai assente.

Avrai in ogni caso la possibilità di lasciare la tua delega ad un’altra persona presente che potrà presenziare per tutta la durata della riunione: in questa ipotesi tu continuerai a risultare presente e la persona da te delegata voterà sia per se stessa, se è a sua volta un condomino, che per te, seguendo le eventuali indicazioni da te fornite prima di lasciare il luogo in cui si svolge l’assemblea.

Diverso è, invece, il caso in cui tu fossi in possesso di deleghe di altri condomini e dovessi abbandonare anticipatamente l’assemblea: in questa ipotesi potrai, come abbiamo visto, lasciare la tua delega ad un’altra persona presente ma solo per ciò che riguarda te stesso. Non potrai lasciare, invece, le deleghe che avevi ricevuto da altri condomini, perché la delega contiene il tuo nome e non quello di altre persone.

Delega falsa o irregolare

In ogni caso, solo tu che hai conferito la delega potrai contestare che questa sia falsa o comunque irregolare. Gli altri condomini non potranno contestare questa irregolarità anche quando dovessero avere dei dubbi sulla delega presentata in assemblea da uno dei condomini.

Di ROBERTA MELONI

Fac simile delega

Vediamo un possibile modello di delega

Delega

Il sottoscritto_________________________________, proprietario dell’unità immobiliare_______, del condominio _______________, sito in_______________________ (millesimi____________) delega il signor_______________________________ a rappresentarlo all’assemblea di condominio che si terrà in data___________________________________________________

Firma delegante

note

[1] Art. 67 disp. att. cod. civ.


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