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Come intervenire in un’esecuzione immobiliare

27 Novembre 2018


Come intervenire in un’esecuzione immobiliare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Novembre 2018



Hai vinto una causa ma il debitore non ha ancora pagato? Se un altro creditore ha iniziato una procedura esecutiva immobiliare, puoi ancora tutelare il tuo credito e sperare di riuscire a ricevere quanto dovuto?

Se la tua risposta è si ad una di queste domande, continuando a leggere saprai come intervenire in un’esecuzione immobiliare. Le procedure esecutive espropriative sono quei procedimenti attraverso i quali l’ordinamento giuridico fornisce uno strumento per realizzare in modo “forzoso” i diritti dei creditori, cioè di coloro che, ad esempio, per effetto di un contratto o di un provvedimento del giudice sono titolari di una pretesa che ha per oggetto una somma di denaro. Infatti, nel nostro ordinamento tutti i soggetti, sia le persone fisiche che i soggetti meramente giuridici quali ad esempio gli enti pubblici o le società, rispondono del pagamento dei propri debiti attraverso l’insieme dei propri beni e dei propri crediti. Inoltre, una delle regole fondamentali dei rapporti tra i creditori è quella che tutti hanno diritto di soddisfare il proprio credito sul patrimonio del debitore comune. Fanno eccezione a questa regola quelle che vengono chiamate “cause di prelazione”, e cioè quelle particolari ipotesi espressamente regolamentate, quali l’ipoteca o il privilegio del credito per stipendi, che sono stabilite dal codice civile e dalle leggi speciali a tutela di particolari situazioni o categorie di interessi.

Procedure espropriative immobiliari

Quando il debitore non paga, il creditore può avviare una procedura esecutiva attraverso la quale, in sintesi, i beni del debitore vengono assoggettati alla procedura esecutiva, venduti all’asta e i creditori intervenuti nel procedimento esecutivo possono dividere il denaro ricavato dalla vendita.

Il procedimento viene preceduto dalla notifica di una speciale richiesta di pagamento denominata atto di precetto e seguita dalla notifica dell’atto di pignoramento, l’atto con il quale si dà avvio alla esecuzione forzata immobiliare e con il quale i beni immobili vengono posti a disposizione del tribunale.

Seguono poi la stima dei beni ad opera di un tecnico nominato da tribunale allo scopo di determinarne il valore, la nomina di un professionista incaricato di provvedere ai tentativi di vendita (le così dette “aste”), l’aggiudicazione dei beni ed il trasferimento della proprietà all’aggiudicatario, la formazione del piano di riparto, cioè del progetto della ripartizione delle spese e del ricavato della vendita e l’incasso delle somme residue a favore dei creditori.

L’intervento nell’esecuzione immobiliare: presupposti

Il primo requisito per poter partecipare ad una procedura esecutiva immobiliare è ovviamente essere titolari di un diritto di credito cioè il diritto che ha ad oggetto la pretesa di una somma di denaro. Il credito deve inoltre essere liquido (cioè determinato nel suo ammontare).

È inoltre necessario essere muniti di un titolo esecutivo cioè di un documento dal quale si ricavi l’esistenza del credito, la persona che è tenuta a pagare, l’indicazione del debitore e dell’ammontare del credito. Puoi immaginare esempi di titolo esecutivo quali la sentenza del giudice, un decreto ingiuntivo o altri provvedimenti giudiziali.

In alcuni casi, possono intervenire nella procedura esecutiva immobiliare anche i creditori che non hanno ancora ottenuto un titolo esecutivo come quelli che, al momento del pignoramento, avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati ovvero avevano un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri ovvero erano titolari di un credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili [1].

Vi sono anche dei titoli esecutivi che non si formano nel processo (denominati “titoli stragiudiziali”) come le cambiali o gli accordi di negoziazione assistita stipulati con l’assistenza degli avvocati.

Per la complessità tecnica delle questioni e delle vicende che possono verificarsi all’interno di un procedimento esecutivo è inoltre necessario conferire un mandato professionale ad un avvocato iscritto all’albo, incaricandolo di raccogliere i documenti, preparare tutto quanto necessario per depositare l’intervento nella procedura esecutiva, partecipare alle udienze, ricevere gli avvisi, le comunicazioni della cancelleria del Giudice e le notifiche delle eventuali opposizioni (gli atti con i quali si contesta il diritto all’esecuzione o la legittimità formale degli atti del procedimento esecutivo).

Al contrario del creditore procedente, cioè del creditore che per primo dà impulso all’esecuzione forzata, il creditore che interviene nel procedimento ad esecuzione già cominciata non ha necessità di notificare l’atto di precetto o di procedere ad un proprio pignoramento.

A meno che non ritenga opportuno o utile sottoporre ad esecuzione immobiliare altri beni del debitore, che non erano stati pignorati dal creditore procedente.

Il creditore procedente dovrà inoltre provvedere all’iscrizione a ruolo cioè dell’atto con il quale viene formato il fascicolo dell’esecuzione e la procedura assume un numero che la identificherà nel registro del tribunale.

Questo atto è di estrema importanza perché mentre in passato il fascicolo dell’esecuzione veniva formato d’ufficio dal cancelliere dopo avere ricevuto gli atti dall’ufficiale giudiziario che aveva proceduto alla notifica del pignoramento immobiliare, oggi tutte queste attività sono a carico della creditore pignorante, che dovrà provvedervi tramite un avvocato iscritto all’Albo.

Alle volte può anche succedere che il creditore procedente possa avere necessità di depositare un atto di intervento.

Questo può accadere ad esempio quando un diritto del creditore procedente venga accertato definitivamente mentre un procedimento esecutivo è già cominciato ed il creditore procedente ritenga che il ricavato dalla vendita possa servire per pagare anche questo ulteriore credito.

L’intervento nell’esecuzione immobiliare: come si fa?

Con l’entrata in vigore del processo civile telematico le procedure esecutive immobiliari, come tutte le procedure esecutive espropriative, sono state totalmente informatizzate.

Questo significa che per depositare validamente e ritualmente un atto di intervento, dovranno essere rispettate non soltanto le norme del codice di procedura civile, ma anche le norme sulla formazione e la trasmissione telematica degli atti giudiziali.

L’atto di intervento assume la forma del ricorso e deve essere indirizzato al giudice dell’esecuzione. Deve contenere tutti i dati che consentano l’individuazione del creditore, la descrizione del diritto di credito e del titolo esecutivo, l’indicazione dell’esistenza di eventuali cause di prelazione cioè di uno di quei casi in cui il creditore ha diritto di soddisfarsi sul denaro ricavato dalla vendita prima degli altri creditori, l’elezione di domicilio all’interno del circondario del Tribunale competente per territorio, per ricevere comunicazioni e notifiche ed infine la domanda di partecipazione alla procedura e alla distribuzione delle somme che si ricaveranno dalle aste.

Al ricorso deve essere allegata la procura, cioè il documento che attesta il fatto che è stato incaricato un avvocato per la presentazione di tutti gli atti al giudice dell’esecuzione e per la rappresentanza in giudizio alle varie udienze che si terranno nel normale svolgersi della procedura esecutiva. Devono poi essere allegati tutti i documenti necessari a provare il diritto di credito, il titolo esecutivo e le eventuali cause di prelazione. Questo è il contenuto che potremmo definire minimo del ricorso per intervento. Tuttavia, oltre a questo contenuto essenziale, il ricorso per può avere un contenuto più ampio, non necessario ma eventuale.

Ad esempio, il ricorso per intervento può contenere anche la domanda di assegnazione, cioè l’istanza con la quale il creditore chiede che uno o più beni pignorati vengano a lui attribuiti nel caso in cui non vengano venduti all’asta.
Inoltre, il creditore privo di titolo esecutivo che interviene nell’esecuzione deve notificare al debitore, entro i dieci giorni successivi al deposito, copia del ricorso, nonché copia dell’estratto autentico notarile attestante il credito se l’intervento nell’esecuzione ha luogo in forza di essa.

Tutti questi atti oggi devono essere convertiti in uno dei formati ammessi dalle regole del processo civile telematico, cioè in uno dei formati specificati nelle regole tecniche [2].

Gli atti e i documenti dovranno essere convertiti in formato PDF/a dal documento originale in formato Word oppure acquisiti tramite scanner.

Tutti gli atti dovranno quindi essere inviati dal tuo avvocato all’ufficio del tribunale competente, attraverso un messaggio di posta elettronica certificata, dopo avere formato un allegato chiamato busta telematica che viene sottoposto a crittografia per la sicurezza dei dati, ed infine viene inserito nel fascicolo informatico, consultabile tramite punto di accesso dagli altri creditori, dal debitore, dal giudice dell’esecuzione, dal cancelliere e dagli eventuali ausiliari del tribunale.

Quanto costa?

Il creditore che inizia l’esecuzione immobiliare deve pagare un tributo che prende il nome di contributo unificato e che sostituisce le marche da bollo che si pagavano sui singoli atti del giudizio. Al contrario, il creditore che interviene successivamente non è tenuto a pagare il contributo unificato come il creditore procedente. Questo però non significa che non vi siano costi anche per il creditore intervenuto.

Infatti, la procedura esecutiva immobiliare coinvolge diverse figure oltre a quella fondamentale del Giudice dell’esecuzione, figure i cui costi possono essere posti anche a carico del creditore interveniente.

In primo luogo, la stima del valore degli immobili pignorati viene effettuata su incarico del giudice dell’esecuzione da un tecnico, che riveste il ruolo di consulente tecnico di ufficio. L’attività di questo ausiliario del giudice, che è un’attività di tipo professionale, deve essere pagata. La liquidazione del compenso, cioè la determinazione della somma dovuta al consulente tecnico, viene determinata dal giudice dell’esecuzione, il quale potrebbe decidere che questo obbligo di pagamento sia posto in parte anche a carico dei creditori intervenuti.

In alcuni casi, oltre al consulente tecnico d’ufficio, viene nominato il custode giudiziario, e cioè un altro ausiliario del giudice dell’esecuzione che può essere incaricato di procurare le chiavi per l’accesso agli immobili pignorati, o di provvedere alla loro amministrazione (si pensi al caso in cui vengano pignorati terreni agricoli che devono coltivati o immobili che possono essere affittati). Anche il compenso del custode giudiziario può essere posto dal giudice dell’esecuzione a carico dei creditori intervenuti.

Da diversi anni, per rendere più veloci parte degli adempimenti che costituiscono la procedura esecutiva immobiliare, il giudice dell’esecuzione può delegare il compimento di una parte della procedura esecutiva ad un professionista esterno scelto da un elenco formato da avvocati, notai o dottori commercialisti.

Anche il compenso di questo professionista può (soprattutto nella fase iniziale delle operazioni e nella forma di un acconto) essere posto a carico non solo del creditore pignorante, ma anche di quelli intervenuti.

Infine, rimane a carico del creditore intervenuto la spesa relativa al compenso dovuto all’avvocato che avrà curato il ricorso per e svolto la propria opera professionale nella procedura esecutiva.

Differenze tra intervento tempestivo e intervento tardivo

I creditori diversi da quello procedente se vogliono essere certi di partecipare alla distribuzione del ricavato della vendita dei beni pignorasti devono depositare il ricorso per intervento non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita o per l’assegnazione. Oltre tale limite temporale, l’intervento viene considerato “tardivo”.

La differenza può essere notevole, soprattutto per i creditori chirografari (quelli il cui credito non gode di cause di prelazione quali privilegio o ipoteca) e questo perché i creditori tempestivi potranno dividere in percentuale il ricavato dalla vendita, in proporzione all’ammontare del proprio credito.
Mentre i creditori tardivi parteciperanno alla distribuzione delle somme soltanto dopo che tutti i creditori tempestivi siano stati soddisfatti.

In ogni caso, come ha di recente confermato la giurisprudenza, il limite temporale ultimo dell’intervento del creditore munito di diritti di prelazione va individuato nel momento processuale in cui inizia l’udienza [3], cioè quella per la discussione del piano di riparto.

Creditore con titolo esecutivo o senza titolo esecutivo

Come detto, esistono alcuni casi nei quali anche il creditore non provvisto di titolo esecutivo è ammesso a partecipare alla procedura esecutiva. Vi sono però alcune differenze fondamentali che distinguono la posizione del creditore munito di titolo o quello sprovvisto di titolo esecutivo.

Anzitutto, soltanto il creditore intervenuto tempestivamente e che sia munito di titolo esecutivo può partecipare all’esecuzione coattiva e sostituirsi al creditore pignorante, compiendo al suo posto gli atti della procedura. Inoltre, il creditore intervenuto senza essere munito di titolo esecutivo può vedersi contestato il proprio credito da parte del debitore.

In questi casi, al momento della ripartizione del ricavato delle vendite, una parte delle somme possono essere accantonate, cioè temporaneamente non distribuite, in attesa che il creditore proponga, entro un termine molto breve, le azioni necessarie all’accertamento in giudizio del proprio diritto.

Il caso particolare dell’intervento nella procedura esecutiva immobiliare esattoriale

Quando l’esecuzione immobiliare viene attivata dall’Agente della Riscossione, cioè l’ente incaricato di riscuotere i crediti pubblici, il procedimento assume delle forme particolari. Tuttavia per il creditore che non sia ente pubblico è possibile proporre anche nell’esecuzione esattoriale, ma con forme ed effetti diversi rispetto a quelli dell’ nell’esecuzione innanzi al tribunale.

Infatti si pone a carico dei creditori che intendono intervenire nell’esecuzione esattoriale l’obbligo di notificare all’Agente della Riscossione [4] un atto contenente le indicazioni prescritte dalla legge [5]. Tale atto però attribuisce al creditore intervenuto soltanto il diritto di partecipare alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita dei beni pignorati e non anche il potere di sostituirsi al creditore pignorante e di compiere gli atti che diano impulso alla procedura esecutiva o di provocarne i singoli atti.

Di MARIO CORSO

note

[1] Art. 2214 cod. civ.

[2] Art. 34 co. 1 D. M. n. 44 del 21.o2.2011.

[3]  Art. 596 cod. proc. civ.

[4] Art. 54 D.P.R. n. 602/1973.

[5] Art. 499 co. 2 cod. proc. civ.


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