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Ripartizione spese condominiali: tabelle millesimali

20 Novembre 2018


Ripartizione spese condominiali: tabelle millesimali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Novembre 2018



Come dividere le spese condominiali attraverso le tabelle millesimali. Le diverse tipologie di spese e le relative tabelle. Come vengono redatte? Come vengono approvate e modificate?

La gestione della vita condominiale è un affare complesso. Specie quando si parla di soldi e di come ripartire le spese comuni. Nonostante nessuno vorrebbe pagarle, la legge prescrive che tutti debbano farlo. Il punto centrale è: in quale misura? La risposta dipende dal tipo di spese. Le spese comuni a tutti i condòmini sono ripartire “in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. Ecco allora che è necessario stabilire la porzione di proprietà di cui ogni condomino gode, rispetto all’intera unità immobiliare. Ciò che fanno le tabelle millesimali di proprietà, di cui parleremo nella prima parte di questo articolo. Ci occuperemo in particolare della ripartizione spese condominiali: tabelle millesimali. Vi sono poi altri tipi di spese, da dividersi secondo il criterio del godimento effettivo di ciascun condomino. Tali costi vanno divisi con criteri ulteriori a quelli di proprietà, che trovano espressione nelle tabelle millesimali di spesa e delle tabelle millesimali “del condominio parziale”. Argomenti affrontati nella seconda parte dell’esposizione. Infine si menzionerà il luogo dove è possibile trovare e consultare le tabelle, come vengono approvate ed eventualmente modificate.

Cosa sono le tabelle millesimali di proprietà?

Le tabelle millesimali di proprietà sono una serie di frazioni, ciascuna riferita ad una proprietà costituente un immobile. Il numeratore rappresenta la porzione posseduta da ciascun proprietario, il denominatore, l’intero edificio, fissato al valore 1.000. Ogni condomino ha quindi una cifra di riferimento, che restituisce la sua quota di proprietà, rispetto all’intero edificio. Tanto più il valore è grande, tanto più alta è la quota posseduta.

Esempio: Il condominio “I Gerani” è composto da tre appartamenti, per una metratura totale di 1.000 mq. Tizio possiede un appartamento di 200 mq, Caio un appartamento di 300 mq Sempronio di 500 mq. I millesimi di proprietà dei tre condomini saranno rispettivamente: 200/1.000, 300/1.000 e 500/1.000.

Come si dividono le spese secondo le tabelle di proprietà?

Le spese necessarie alla conservazione e il godimento delle parti comuni e quelle necessarie alla realizzazione di opere deliberate dalla maggioranza, sono divise secondo il valore della proprietà di ciascuno. La somma dei costi sarà pertanto moltiplicata per la frazione millesimale di ogni condomino, riportate dalle tabelle millesimali di proprietà. Il risultato restituirà la cifra addebitata alla proprietà secondo il principio: più possiedi, più paghi.

Tornando al nostro esempio del condominio “I Gerani”, se le spese condominiali da distribuire fossero 100 €, Tizio contribuirà per 20 (200/1000), Caio per 30 e Sempronio per 50.

Come sono compilate le tabelle millesimali di proprietà?

Si è detto che valore di riferimento per la compilazione delle tabelle è la consistenza della quota di proprietà di ciascun condomino. Il legislatore non si è però premurato di fissare i criteri matematici con cui calcolare tale cifra, lasciando così spazio a diverse prassi operative. In sintesi, esse sono due.

Con la prima, il professionista incaricato (geometra, architetto, ingegnere) misurerà le superfici totali dell’edificio e quelle riferite a ciascun condomino. Nel fare ciò dovrà considerare solo le aree “calpestabili” (al netto di muri, intercapedini e altri impedimenti architettonici) di ogni proprietà, a cui dovrà sommare le relative pertinenze. Entreranno così a far parte del conteggio anche giardini,  terrazze, corselli e altre aree di proprietà esclusiva di uno o più condòmini. Solitamente i valori di superficie saranno poi corretti da coefficienti che tengono in conto elementi quali la destinazione del bene, l’altezza del piano, l’orientamento, il prospetto e la luminosità [1].

Nel secondo caso, l’attribuzione dei millesimi viene rapportata al prezzo commerciale di ciascuna porzione rispetto all’intero immobile. Ciò significa che proprietà piccole possono generare rapporti millesimali più grandi di unità di dimensioni maggiori, ma di minor prestigio. È il caso per esempio di un loft di 100 mq posto all’ultimo piano di un edificio, il cui valore millesimale può risultare superiore ad un appartamento di 150 mq posti al primo piano; edificio più grande del precedente, ma senza balconi, con un bagno cieco e con poche finestre.

Talvolta le tabelle millesimali “di valore” sono redatte dal costruttore del condominio, prima di procedere alla vendita delle singole unità e secondo il costo di ciascuna di esse. In altri casi, la determinazione avviene mediante l’utilizzo di dati estratti da pubblici registri, quale il numero di vani delle unità immobiliari o la rendita catastale annua. Ad ogni modo, nella redazione delle tabelle non si può tenere conto del valore del canone locatizio, dei miglioramenti apportati e allo stato di manutenzione di ciascun immobile [2].

La compilazione convenzionale

Oltre al criterio del valore, le tabelle millesimali possono essere redatte per convenzione. Ossia mediante un accordo con cui i condomini stabilisco coefficienti di riparto diversi da quelli fin qui esposti. Le ragioni di tale scelta possono essere le più disparate; banalmente, nella prassi, la necessità di semplificare le procedure aritmetiche di divisione dei costi. Le tabelle convenzionali sono perfettamente valide e ammesse dalla legge [3], purché approvate espressamente da ogni condomino.

Tornando al nostro esempio: Tizio Caio e Sempronio, nonostante le disparità dei rispettivi appartamenti, acconsentono ad elaborare una tabella millesimale perfettamente paritaria. Pertanto la spesa comune di 100 €, può essere divisa in  3 porzioni da 33,3 €.

Ulteriori effetti delle tabelle millesimali di proprietà

Le tabelle millesimali di proprietà hanno effetti che vanno al di là del mero riparto delle spese. Esse consentono di calcolare il quorum costitutivo e deliberativo che l’assemblea dei condòmini deve raggiungere per potersi legittimamente riunire e adottare delibere [4]. Si tratta di una funzione strutturale, connessa alla vita condominiale, di cui non ci occupiamo in questo articolo, ma che è bene tenere a mente quando si parla di tabelle di proprietà.

Le tabelle millesimali “di spese”

Fin qui si è parlato di tabelle millesimali rapportate al valore dell’intero edificio, (c.d. Tabelle millesimali di proprietà) pensando di dividere spese che riguardano tutti i condòmini. Vi sono però costi originati da servizi che, a prescindere dalla metratura di ciascuna proprietà, sono goduti in maniera differenziata. In questo caso, la ripartizione delle spese deve avvenire proporzionalmente all’utilità ritratta da ciascun proprietario. Sarà pertanto necessario redigere tabelle millesimali ponderate, in cui la quota di proprietà dell’immobile dovrà essere contemperata dal coefficiente di godimento del bene, il cui costo è oggetto di riparto. È il caso, per esempio, delle tabelle millesimali per l’uso delle scale comuni e degli ascensori. In tali situazioni la quota di riparto è determina solo per metà dalla metratura (o valore) dell’immobile. L’altra metà è calcolata in base all’altezza del piano di ubicazione dell’appartamento. In questo modo, a parità di metratura, l’immobile ubicato più in alto avrà un valore di riparto più elevato, rispetto a quello situato più in basso.

Esempio: nel condominio “I Gerani” Tizio possiede l’appartamento al terzo piano, Caio al secondo, Sempronio al primo. Le spese per la manutenzione dell’ascensore comune verranno ripartite tenendo conto sia dei millesimi di proprietà, sia dell’altezza di ciascun piano. Se le spese di manutenzione dell’ascensore fossero 100, Tizio ne pagherebbe 35, Caio 32 e Sempronio 33.

Le tabelle millesimali del condominio parziale

Su di un principio simile a quello esposto, si basano le tabelle millesimali che riguardano il condominio parziale, ovvero quelle elaborate per la divisone delle spese di beni comuni solo per una parte dei condòmini. Esse sono elaborate con riferimento a chi gode del bene comune, ed esclusione di tutti gli altri.

Esempio: nel nostro condominio “i Gerani” esiste una piscina, al cui accesso hanno diritto solo Tizio e Sempronio, i quali ne risultano gli unici comproprietari. I costi di manutenzione della stessa, ammontano a 100 € totali. Essi verranno divisi solo tra i citati condomini in proposizione alle rispettive quote di proprietà. Nulla dovrà, invece, pagare Caio.

Dove posso trovare le tabelle millesimali?

Il codice civile prescrive che le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento del condominio. Ciò significa che ogni situazione condominiale esistente avrà una tabella già approvata e vincolante, anche per chi entrato a far parte di un condominio esistente. Certamente sarà presente la tabella millesimale di proprietà, non è detto che il condominio abbia adottato altre tabelle.

Per le unità condominiali non ancora costituite, le tabelle possono essere approvate durante la prima assemblea o, sempre più spesso, già contrattualmente al momento dell’acquisto dell’immobile. In tal caso le tabelle (di proprietà, d’uso o parziali) sono accettate si dall’inizio da ogni acquirente, unitamente al regolamento condominiale.

Come si approvano le tabelle millesimali?

L’approvazione delle tabelle millesimali è stata oggetto di una animata querelle giurisprudenziale, risolta solo nel 2010 da un intervento della Cassazione a Sezione Unite [5]. La pronuncia ha stabilito che le tabelle possano essere adottate con delibera a maggioranza qualificata, senza più la necessità dell’unanimità precedentemente richiesta. Ciò perché le tabelle millesimali non sono più, nell’opinione dei giudici, il frutto di un mero accertamento tecnico, ma piuttosto il risultato di un operazione influenzata anche da considerazioni discrezionali, che spesso costituiscono l’epilogo di un’attività negoziale perfettamente legittima.

In parole povere: i condomini ben possono accordarsi per elaborare una tabella millesimale i cui valori contemperino i rispettivi interessi, derogando alle previsioni di legge. Inoltre, precisano i giudici, l’obbligo alla contribuzione alle spese non trova la propria fonte nelle tabelle, me nella norma (1223 c.c.) che si riferisce alle tabelle quale metodo del riparto.

La giurisprudenza ammette anche l’approvazione delle tabelle per fatti concludenti [6], ossia per l’applicazione, costante nel tempo, di un riparto delle spese differente da quello previsto dalle tabelle. Se tale prassi non è mai stata contrastata, essa vale quale adozione delle tabelle applicate.

Come si modificano le tabelle millesimali?

Diversa la disciplina della modifica delle tabelle già in uso [7]. Essa può avvenire soltanto con voto unanime di tutti i condomini. Tuttavia quando si deve procedere alla revisione, quale conseguenza di errore o modifiche di parte dell’edificio, è possibile procedere con il voto della sola maggioranza qualificata anche nell’interesse di un solo condòmino.

Il singolo proprietario può ricorrere al giudice per chiedere la revisione delle tabelle allegate al regolamento. In questo caso, il condominio sarà rappresentato in giudizio dall’amministratore.

Di PAOLO SCAINELLI

note

[1] Circo.Minis. lavori pubblici 12480/1996.

[2] Art. 68 disp. Att. cod. civ.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Art. 1136 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 18477/2010.

[6] Cass. sent. n. 22824/13.

[7] Art. 69 disp. att. cod. civ.


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1 Commento

  1. ” TABELLE MILLESIMALI DI SPESE”
    Il conteggio dell’esempio non è corretto.
    Il conteggio giusto è il seguente:
    ( 3+2+1 ) = 6
    100 / 6 x 3 = 50,000 (Tizio )
    100 / 6 x 2 = 33,333 ( Caio )
    100 / 6 x 1 = 16,667 ( Sempronio )
    ( differenziale per piano costante = 16,667 )

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