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Casa in vendita: come sapere se il prezzo è giusto?

24 ottobre 2018


Casa in vendita: come sapere se il prezzo è giusto?

> Business Pubblicato il 24 ottobre 2018



Come controllare il valore di un immobile e se il venditore ti sta chiedendo un prezzo troppo elevato.

Stai per comprare casa. Hai già adocchiato alcune offerte e, come immaginavi, tra queste ci sono notevoli differenze di prezzo. In alcuni casi a incidere è la centralità della zona, le condizioni del palazzo e il pregio del quartiere, ma in altri casi non hai proprio idea di quali ragioni abbiano portato il venditore a “sparare” un prezzo piuttosto che un altro. Come fai a capire se la richiesta è esagerata oppure risponde ai valori di mercato? Chiaramente il tuo obiettivo è pagare non più di quanto la casa effettivamente vale e, a tal fine, devi avere delle cognizioni tecniche che non hai. Siccome non sei un ingegnere, un architetto o un agente immobiliare ed è la prima volta che cerchi un appartamento, ti interroghi su come sapere se il prezzo per la casa in vendita è giusto.

In questo articolo proveremo a darti qualche chiarimento. Ti diremo, cioè, come controllare il valore di un immobile e scoprire se il prezzo di vendita praticato dal proprietario è ragionevole oppure è fuori mercato. Non potendo dettare una regola generale valida per tutto il territorio italiano e per ogni tipologia di immobile, ti forniremo quantomeno gli strumenti e le istruzioni per effettuare tu stesso questo vaglio volta per volta.

Non si compra più come prima

Un tempo l’acquisto di una casa avveniva più d’impulso di come succede oggi: la gente si limitava a guardare un appartamento e, dopo una meditazione che durava non più di 10-15 giorni, lo bloccava firmando il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Ora però le cose sono cambiate e i tempi si sono dilatati. Questo perché c’è molta offerta in circolazione e la gente si guarda a lungo intorno, valutando le offerte alternative. Ma perché c’è così tanto “invenduto”? Facile. La crisi economica ha impoverito le famiglie le quali non hanno più grosse disponibilità economiche per comprare. Ciò ha portato una svalutazione del mercato immobiliare. Ad essa, però, i proprietari hanno provato ad opporre resistenza, proteggendo il valore delle proprie case e non scendendo al di sotto di una certa soglia di prezzo. Meglio non vendere che svendere: questo il motto di chi vuole sbarazzarsi dell’usato, anche a costo di pagare più imposte con la seconda casa. Il mancato incontro tra domanda e offerta ha fatto sì che le compravendite subissero un netto rallentamento. Molti proprietari cercano ancora l’acquirente perfetto. Ecco perché, se ti affacci sul tuo quartiere, noterai ormai in numerosi palazzi, il tipico cartello “Vendesi”, presente lì da svariati anni.

Come avviene la valutazione del prezzo di vendita di una casa?

Le case sono vendute «a corpo» oppure «a metro quadro» (a misura).

Nel primo caso il venditore – di solito un privato – indica un prezzo à forfait per tutto l’immobile, comprese le pertinenze (garage, posti auto, cantina, soffitto, balconi). Il prezzo è di solito determinato sulla base di quanto pagato un tempo per il relativo acquisto, tenendo conto dell’inflazione e dell’eventuale valutazione o svalutazione che, negli anni, la casa ha subito. Vengono quindi considerate le eventuali spese sostenute per la ristrutturazione. Un palazzo su cui si è da poco effettuata la manutenzione straordinaria del tetto e della facciata varrà di più di uno ancora da ristrutturare. A ciò spesso i venditori aggiungono un ulteriore sovrapprezzo costituito dalla “speculazione” che questi vogliono fare sulla vendita.

Le vendite a metro quadro (o a misura) sono invece quelle che si possono fare dai costruttori. Viene indicato un prezzo per il singolo metro quadro e poi viene moltiplicato per la superficie lorda dell’immobile. I balconi subiscono un abbattimento del 30-50% sul prezzo del coperto.

Se compri l’usato è verosimile che il prezzo verrà fatto a corpo; se compri il nuovo pagherai più probabilmente a misura.

Come stabilire se il prezzo della casa in vendita è giusto?

Fermo restando che non esistono prezzi imposti per gli immobili e che ciascuno è libero di richiedere il corrispettivo che preferisce, per capire se il venditore ha sparato un valore eccessivo puoi innanzitutto farti un’idea confrontando i prezzi degli appartamenti limitrofi in vendita. Lo puoi fare andando su uno dei tanti siti internet dove sono presenti offerte di vendita di case. Uno di questi è Immobiliare.it, qui puoi filtrare le offerte sulla base dei metri quadri o del prezzo praticato. Un altro sito è  Borsinoimmobiliare.it. Si tratta di un’operazione che non ti farà perdere molto tempo, che puoi fare anche dal tuo smartphone in qualsiasi momento. Se poi vuoi vedere le condizioni dell’immobile, potrai interrogare qualche agenzia e prendere un appuntamento per la visione degli appartamenti. Lo stesso agente immobiliare può essere un valido consulente per le tue domande.

Un altro modo per capire i valori della zona è informarsi attraverso le diverse tabelle di prezzi al metro quadrato che vengono pubblicate periodicamente da Osservatori sui trend di mercato e network immobiliari. Uno di questi canali (anche se non sempre aggiornato) è l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate (lo strumento con cui il fisco fa le verifiche sul valore catastale degli immobili e li riqualifica). Sul sito www.agenziaentrate.gov.it si possono trovare le quotazioni minime e massime delle diverse zone di una città suddivise per tipologia di edificio.

Un altro modo per renderti conto delle offerte concorrenti e fare un paragone è controllando gli annunci immobiliari della propria zona, singolarmente reperiti chiamando i proprietari che vendono privatamente e che pertanto hanno apposto un cartello sul proprio portone.

Ricordando però che si tratta sempre di cifre richieste dal proprietario e non del prezzo finale al quale viene stipulato il rogito, prezzo che in genere subisce uno sconto dell’ordine dell’8,7% per il nuovo e 14,3% per l’usato (dati aggiornati a oggi ed elaborati da Nomisma).

La verifica con un ingegnere

Il valore dell’immobile ricavato sulla base degli appartamenti in vendita nelle adiacenze o all’interno dello stesso palazzo, non ti dirà però ancora se il prezzo è eccessivo o meno. Il consiglio è di verificare le condizioni dell’appartamento con un tecnico specialista, di solito un architetto o un ingegnere muniti di elettricista e idraulico per la verifica degli impianti. Tieni conto che, quando si compra l’usato, la prima cosa da preventivare è il rifacimento delle tubature dei bagni (se si tratta di immobile di più di 15 anni) e l’adeguamento dell’impianto elettrico. Potrebbe essere necessario acquistare un nuovo impianto di riscaldamento.

Se dovrai aprire i pavimenti ricorda che dovrai cambiare le mattonelle su tutto l’immobile a meno che il precedente proprietario non abbia conservato dei “pezzi di ricambio” per necessità come questa.

Se l’appartamento non è ristrutturato bisogna considerare un prezzo inferiore del 30% rispetto a una casa equivalente ma ristrutturata. La presenza di un posto auto coperto o scoperto aumenta il prezzo rispettivamente del 10 o del 5%. Riscaldamento autonomo e presenza di un sistema domotico aumentano il valore del 5%.

Abitazioni nello stesso palazzo possono avere consistenti differenze di prezzo. Ad esempio l’appartamento a un piano alto garantisce una luminosità maggiore e più silenzio; quindi costa di più. Stesso discorso per la presenza o meno di balconi o terrazze.


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