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Esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare: come funziona?

25 Ottobre 2018


Esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare: come funziona?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Ottobre 2018



Incarico all’agenzia immobiliare: si può vendere privatamente se c’è l’esclusiva? Bisogna versare la provvigione?

Hai deciso di vendere casa. Per accelerare i tempi, hai contattato un’agenzia immobiliare del quartiere, a contatto più di te con potenziali acquirenti. Del resto non hai molto tempo per stare dietro ai vari annunci sul web. L’Agenzia ti darà una grossa mano pubblicando la tua offerta sui propri siti, sugli elenchi online gratuiti, sulla vetrina del negozio. Per l’occasione, è venuto un agente a casa tua, ha scattato alcune foto, ha fatto i rilievi, ti ha richiesto copia della planimetria catastale. Ti è stato infine sottoposto un contratto di mandato su cui hai posto la tua firma senza leggerne tutto il contenuto. Insomma, ti sei fidato di quelle che sono state le rassicurazioni avute a voce. Ora, sul portone del tuo palazzo, c’è il cartello “Vendesi” con il logo dell’agenzia immobiliare. Accanto ad esso, però, c’è anche l’avviso che avevi scritto in precedenza, attaccandolo con il nastro adesivo a un pilastro dell’edificio. Ti chiedi, a questo punto, cosa succederebbe se fossi tu a trovare un acquirente: saresti costretto a comunicarlo all’agenzia e a pagare la provvigione? Oppure sei libero di concludere la vendita privatamente? Come funziona l’esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare? Qui di seguito ti daremo alcuni importanti chiarimenti che potranno aiutarti a vendere e a non rischiare di incappare in brutte sorprese.

Come funziona il mandato all’agenzia immobiliare?

L’incarico di mediazione è il mandato che il venditore conferisce all’agenzia immobiliare con cui la delega a cercare eventuali offerenti. Si tratta di un regolare contratto che può essere stipulato anche oralmente o con scrittura privata. Esso contiene tutte le informazioni sull’immobile e indica ammontare e modalità del compenso per l’agente.

In linea generale, l’agenzia viene pagata sia dal venditore sia dall’acquirente. Ciascuna delle due parti corrisponde una percentuale media del 2-3% più Iva calcolata sul prezzo di vendita. Più raro è il pagamento di una cifra forfettaria. 

Per legge, la provvigione dell’agente è legata al ruolo di messa in contatto delle parti e non necessariamente alla conclusione definitiva del passaggio di proprietà. Quindi, come scritto nella maggior parte della modulistica utilizzata per definire il vincolo di mandato tra agente e venditore, la prassi è che il diritto alla provvigione scatti con la firma del contratto preliminare di acquisto, atto che sancisce l’avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore. Questo significa che la retribuzione va versata anche se, per eventuali disguidi, non si arrivi al rogito finale [1]. Secondo alcune sentenze, non è neppure necessario che sia stato siglato un preliminare, ma è sufficiente che durante il mandato l’agente abbia accompagnato l’acquirente per una visita all’immobile. 

Cos’è l’esclusiva all’agenzia immobiliare?

Il contratto può essere con o senza esclusiva. L’esclusiva è una clausola che le agenzie immobiliari inseriscono, di norma, in tutti i contratti che sottopongono ai propri clienti. L’esclusiva non è obbligatoria per legge: pertanto può essere anche cancellata se c’è l’intesa dei contraenti. 

Si può escludere l’esclusiva?

Come detto la clausola di esclusiva è rimessa alla volontà delle parti che possono, pertanto, anche escluderla. Per l’esclusione della stessa è necessario accordarsi prima e non dopo la firma del contratto. Per cancellare la clausola dal contratto prestampato è sufficiente sbarrarla a penna e apporre, accanto ad essa, le firme delle parti a conferma della volontà di non tenerne conto.

Che succede se c’è l’esclusiva?

Se c’è l’esclusiva significa che non puoi delegare, contemporaneamente, altri agenti di differenti agenzie immobiliari. Se dovessi trovare da solo un compratore interessato sei costretto a informare il tuo agente e a far condurre a lui la trattativa. 

Che succede se non c’è esclusiva?

Se non c’è esclusiva nel mandato puoi affidare l’incarico della vendita a una o più agenzie diverse nello stesso tempo (ovviamente dovrai stare attento a verificare che anche nei mandati sottoscritti con queste non vi siano esclusive). Puoi anche concludere da solo la vendita, trovando acquirenti in privato, senza essere costretto a pagare la provvigione all’agente. Attento però al contratto: potrebbe comunque prevedere, anche in assenza di esclusiva, una quota di remunerazione per il lavoro svolto dall’agenzia (ad esempio per gli annunci online).

Che succede se violo l’esclusiva?

Se violi l’esclusiva, l’agenzia immobiliare potrà farti causa o un decreto ingiuntivo per ottenere ugualmente la provvigione che le sarebbe spettata.

Quando finisce l’esclusiva?

Normalmente il mandato dura 12 mesi. Entro tale periodo l’agente ha diritto a richiedere la sua provvigione, qualora il venditore concluda la compravendita tra privati, ma con una controparte che le era stata presentata dall’agente. Spesso si crede che l’esclusiva termini dopo un anno, alla scadenza del contratto. Questo è vero solo in parte. Difatti, se alla scadenza del contratto uno degli interessati all’acquisto già presentati a suo tempo dall’agente durante la vigenza del mandato dovesse farsi di nuovo vivo, il venditore sarebbe comunque tenuto a pagare la provvigione all’agenzia. Difatti conta l’utilità da questa apportata all’operazione. Facciamo un esempio. Mario mette in vendita l’appartamento e affida l’incarico a un agente immobiliare. Dopo pochi mesi dalla firma del mandato, l’agente fa vedere l’appartamento a Luca. Luca si dice non interessato all’acquisto. Dopo un anno, quando il contratto tra l’agente e Mario è scaduto, Luca si fa di nuovo vivo e dichiara di voler ora comprare. In tal caso Mario sarà tenuto a versare ugualmente la provvigione all’agente. 

Non ho mai firmato un mandato all’agente: che succede?

Alcuni agenti operano su mandato conferito verbalmente. Esso è ugualmente valido ed esplica gli stessi effetti di un mandato scritto. Chiaramente sarà più difficile, per l’agente, dimostrare eventuali clausole di esclusiva in quanto non riportate su un documento. Per quanto attiene al compenso, in caso di contrasto tra le parti, si potrà chiedere l’intervento del giudice che lo fisserà sulla base degli usi e delle consuetudini commerciali (rifacendosi così alle percentuali applicate dagli altri agenti, di solito pari al 3% del prezzo di vendita).

note

[1] Cass. sent. n. 21575/2017.


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