Diritto e Fisco | Articoli

Quali sono i beni di proprietà dei condomini?

30 Novembre 2018 | Autore:
Quali sono i beni di proprietà dei condomini?

Come si individuano in un edificio condominiale le cose ed i beni che appartengono in proprietà a tutti i condomini

La vita condominiale dovrebbe costituire la palestra della vita democratica. Soprattutto in Italia, dove il numero delle persone che vive in un condominio è elevatissimo, il condominio ed i suoi meccanismi di funzionamento potrebbero davvero costituire un ottimo ingranaggio di pratiche di democrazia e buoni costumi. Ed invece le cronache e la memoria collettiva degli italiani conoscono il condominio come occasione in prevalenza solo di liti, di discussioni e di numerosissime cause che approdano nelle aule di tribunale. Un numero consistente delle discussioni in ambito condominiale riguarda i dubbi su quali siano i beni di proprietà dei condomini. Potrebbe sembrare assurdo, ma in molti edifici condominiali d’Italia si discute, ed animatamente, anche per capire se un bene sia o meno un bene di proprietà dei condomini. Simili problemi, che alla fine ingolfano anche le aule di tribunale, potrebbero tranquillamente essere risolti spesso solamente avendo una conoscenza di base della legge ed anche dei regolamenti condominiali. Ed invece è amaro constatare che la stragrande maggioranza dei proprietari di case italiani, e quindi di condomini, non conosce le regole basiche della vita condominiale e nemmeno, purtroppo, il regolamento stesso del proprio condominio. Cercheremo allora di dare un contributo di chiarezza in tal senso, evidenziando quali siano in materia le regole che la legge stabilisce per poter individuare i beni che si devono considerare in proprietà comune ai condomini.

Quali sono le parti comuni dell’edificio di proprietà dei condomini?

Allo scopo di chiarire in modo puntuale quali siano le parti comuni di un edificio, la legge [1] fissa una presunzione.

La legge, cioè, stabilisce che si devono presumere di proprietà comune tra tutti i condomini una serie di beni a meno che non risulti il contrario dal titolo (per titolo si intende il primo atto di compravendita di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario dell’edificio ad altro soggetto).

I beni che la legge stabilisce che siano di proprietà comune tra tutti i condomini (a meno che non risulti il contrario dal titolo) sono:

– tutte le parti dell’edificio che siano necessarie all’uso di tutti i condomini, come ad esempio il suolo su cui l’edificio è stato costruito, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, le facciate, i cortili;

– le aree destinate al parcheggio dei veicoli, tutti i locali destinati ai servizi comuni come la portineria, gli stenditoi, i sottotetti che siano per struttura e funzione, destinati all’uso comune;

– tutti i manufatti destinati all’uso comune dei condomini, come ad esempio l’ascensore, i pozzi, le cisterne, gli impianti della fogna e idrici, i sistemi per distribuire gas, energia elettrica, gli impianti per l’aria condizionata, per la ricezione dei segnali di radio e televisione e per l’accesso a qualunque flusso di informazioni e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità di proprietà esclusiva.

Ribadiamo che:

– i beni e le cose appena citati si presumono di proprietà di tutti i condomini a meno che non risulti diversamente dal titolo contrattuale (in particolare dall’atto di acquisto relativo alla prima unità immobiliare venduta dal costruttore al primo acquirente);

– l’elenco di beni fatto dalla legge non è un elenco tassativo, ma solo esemplificativo: questo significa che è sicuramente possibile che ci possano essere altri beni di proprietà comune fra i condomini anche se diversi da quelli indicati dalla legge: infatti sarà considerato un bene comune anche quello che abbia una concreta ed oggettiva destinazione al servizio di tutti indifferentemente i condomini (sempre che non emerga il contrario dal titolo contrattuale), mentre non potrà essere considerato di proprietà comune quel bene che oggettivamente risulti destinato al servizio di una sola o di più unità immobiliari [2] (ad esempio non sarà di proprietà di tutti i condomini una piscina recintata con accesso esclusivo per un solo condomino, a meno che, come deve essere sempre ricordato, dal titolo contrattuale non risulti che la piscina sia di proprietà condominiale).

I beni destinati oggettivamente all’uso comune si presumono di proprietà condominiale

Chi paga per i beni di proprietà condominiale ed in quale proporzione?

Dopo aver accertato che un determinato bene è di proprietà comune, con l’ausilio della legge e delle indicazioni contenute nel primo contratto di acquisto di un’unità immobiliare dell’edificio, sorge subito il problema delle spese necessarie per tutti i beni che siano di proprietà comune.

A questo riguardo occorre dire che la legge stabilisce che:

– il diritto di proprietà di ciascun condomino sui beni comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (la quantificazione del diritto di proprietà di ogni condomino è fatta ricorrendo ai millesimi e alle notissime tabelle millesimali) a meno che non risulti diversamente dal contratto di acquisto [3];

– le spese che siano necessarie per conservare le cose ed i beni comuni e per poterne godere (spese di manutenzione ordinaria e straordinaria), nonché le spese per poter prestare i servizi comuni (ad esempio quelle di pulizia degli ambienti condominiali) e le spese per le innovazioni (ad esempio per l’installazione di un ascensore) sono sostenute dai condomini in proporzione al valore delle loro proprietà esclusive  [4] (cioè in base ai millesimi di proprietà) a meno che non esista un accordo, preso con il consenso di tutti i condomini, che stabilisca una diversa modalità di ripartizione [5].

Bisogna precisare che:

  • per i beni comuni destinati a servire in misura diversa i singoli condomini, la ripartizione delle spese appena elencate andrà fatta, a meno che non vi sia un diverso accordo, in proporzione all’uso che ogni condomino può farne [6] (ad esempio sono cose destinate a servire i condomini in misura diversa le porte tagliafuoco installate in un atrio comune nel quale si aprono le porte di alcuni box in proprietà esclusiva solo di alcuni condomini: pertanto le spese di installazione e quelle successive di manutenzione di tali porte tagliafuoco dovranno essere ripartite in proporzione all’uso che i condomini potranno farne [7]);
  • se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, o altre opere, cose o impianti destinati ad essere utilizzati solo a servizio di una parte del fabbricato, le spese della loro manutenzione saranno a carico esclusivamente del gruppo dei condomini che ne traggono utilità, sempre salvo un diverso accordo [8] (è il caso, ad esempio, del cosiddetto supercondominio, cioè di un complesso condominiale costituito da diversi edifici autonomi: in questo caso, ad esempio, le spese di manutenzione delle scale di ogni singolo edificio saranno a carico soltanto dei condomini che abitano quel singolo edificio).

Le spese per i beni comuni si ripartiscono di regola in proporzione ai millesimi


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 1680/2015.

[3] Art. 1118 cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 641/2003.

[6] Art. 1123, co. 2, cod. civ.

[7] Cass., sent. n. 7077/1995.

[8] Art. 1123, co. 3, cod. civ.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

7 Commenti

  1. E qua si pone un quesito NON affrontato nell’articolo. Il caso: condominio con giardino, cortile retrostante con 12 box auto, SEPARATI dallo stabile condominiale vero e proprio (sono un corpo a sé stante, insomma!), a cui si accede attraverso un passo carraio ad hoc. Si chiede: le spese dei lavori di manutenzione dei box (che so? Per es. infiltrazioni d’acqua dal tetto che li ricopre…) sono a carico dei SOLI PROPRIETARI dei box stessi o devono/possono essere spalmate su tutti i condòmini? Può un regolamento condominiale stabilire nell’una o nell’altra direzione? La decisione dell’assemblea può essere vincolante accollandole a tutto il condominio? E con quale maggioranza? Tra i proprietari dei box del condominio dove abito è in atto questo tentativo: vorrebbero addossare le spese di manutenzione dei LORO box a tutti i condomini indistintamente. Ci si può vittoriosamente opporre? Secondo me è contra legem: il box è mio e me lo devo gestire io. Chi vorrà illuminarmi?

    1. Egregio signore, occorre innanzitutto verificare cosa viene eventualmente specificato nel regolamento condominiale e nel primo atto di acquisto di un immobile facente parte del condominio.
      Cordiali saluti.
      Avv. Angelo Forte

    2. HI Ted,solo bla bla bla il condominio in Italia e un labirinto protetto da milioni di leggi che alla fine neanche i giudici ci capiscono un cazzo,italiani litigiosi senza uguali al mondo,sentenze cassate che creano un oceano di malintesi e confusione,migliaia di euro in cause spesi da chi pensa di far valere le proprie ragioni,avvocati che si fregano le mani,e tanti auguri,non credo che qualcuno possa illuminarti,a meno che non sei pronto ad aprire la borsa,un cordiale saluto da un incazzato di nome Francesco….roma

  2. Nel mio palazzo siamo in una fase di ristrutturazione del fabbricato. Vorrei sapere se i balconi fanno parte integrante dell’abitazione di proprietà o sono condominiali?

    1. Abbiamo più volte trattato l’argomento (leggi Spese di manutenzione balconi in condominio https://www.laleggepertutti.it/144806_spese-di-manutenzione-dei-balconi-in-condominio), distinguendo tra balconi aggettanti e balconi incassati. I primi – sicuramente più frequenti dei secondi nei nostri palazzi – costituiscono un prolungamento dell’appartamento verso il vuoto; fuoriescono quindi dalla linea perpendicolare della facciata dell’edificio e sono aperti su tre lati (il quarto è invece costituito dal prospetto del palazzo). I secondi, invece, sono quelli realizzati a filo della facciata, quindi ricavati all’interno della stessa: non sporgono dal muro, anzi rientrano rispetto alla facciata stessa e sono aperti solo da un lato. I balconi aggettanti sono di esclusiva proprietà del titolare dell’appartamento cui essi afferiscono. Opposta è la conclusione per quanto riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione dei balconi incassati. Questa particolare struttura ha una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi è al servizio dei piani sovrapposti dello stabile. Le spese di manutenzione devono quindi essere ripartite tra tutti i condomini per millesimi, perché garantiscono un vantaggio per tutti gli abitanti del fabbricato. Puoi trovare maggiori informazioni nei nostri articoli:
      -Ripartizione spese balconi https://www.laleggepertutti.it/277127_ripartizione-spese-balconi
      -Balconi aggettanti: chi risponde dei danni per cattiva manutenzione https://www.laleggepertutti.it/266897_balconi-aggettanti-chi-risponde-dei-danni-per-cattiva-manutenzione
      -Balconi, verande e finestre https://www.laleggepertutti.it/272802_balconi-verande-e-finestre

  3. Grz avv.to Forte.. Visto che lo stato dei box, è proprio il caso di dirlo, faceva ormai acqua da tutte le parti da secoli, nella recentissima assemblea che ha affrontato per l’ennesima volta l’argomento i proprietari degli stessi si sono conciliati con l’idea di “arrangiarsi” per conto loro… Ma ci sono voluti anni e anni, per arrivarci…
    In quanto a te, Francesco, mi sembra d’intravedere dalle tue parole che anche tu, in quanto a travasi di bile, NON mi sei secondo… La vita condominiale è una oscenità a cielo aperto, molto ma molto peggio dell’oltraggio al comun senso del pudore!!! Perlomeno questa è la mia cinquantennale opinione… Ciao da Milano…

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube