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Quali sono i beni di proprietà dei condomini?

30 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Novembre 2018



Come si individuano in un edificio condominiale le cose ed i beni che appartengono in proprietà a tutti i condomini

La vita condominiale dovrebbe costituire la palestra della vita democratica. Soprattutto in Italia, dove il numero delle persone che vive in un condominio è elevatissimo, il condominio ed i suoi meccanismi di funzionamento potrebbero davvero costituire un ottimo ingranaggio di pratiche di democrazia e buoni costumi. Ed invece le cronache e la memoria collettiva degli italiani conoscono il condominio come occasione in prevalenza solo di liti, di discussioni e di numerosissime cause che approdano nelle aule di tribunale. Un numero consistente delle discussioni in ambito condominiale riguarda i dubbi su quali siano i beni di proprietà dei condomini. Potrebbe sembrare assurdo, ma in molti edifici condominiali d’Italia si discute, ed animatamente, anche per capire se un bene sia o meno un bene di proprietà dei condomini. Simili problemi, che alla fine ingolfano anche le aule di tribunale, potrebbero tranquillamente essere risolti spesso solamente avendo una conoscenza di base della legge ed anche dei regolamenti condominiali. Ed invece è amaro constatare che la stragrande maggioranza dei proprietari di case italiani, e quindi di condomini, non conosce le regole basiche della vita condominiale e nemmeno, purtroppo, il regolamento stesso del proprio condominio. Cercheremo allora di dare un contributo di chiarezza in tal senso, evidenziando quali siano in materia le regole che la legge stabilisce per poter individuare i beni che si devono considerare in proprietà comune ai condomini.

Quali sono le parti comuni dell’edificio di proprietà dei condomini?

Allo scopo di chiarire in modo puntuale quali siano le parti comuni di un edificio, la legge [1] fissa una presunzione.

La legge, cioè, stabilisce che si devono presumere di proprietà comune tra tutti i condomini una serie di beni a meno che non risulti il contrario dal titolo (per titolo si intende il primo atto di compravendita di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario dell’edificio ad altro soggetto).

I beni che la legge stabilisce che siano di proprietà comune tra tutti i condomini (a meno che non risulti il contrario dal titolo) sono:

– tutte le parti dell’edificio che siano necessarie all’uso di tutti i condomini, come ad esempio il suolo su cui l’edificio è stato costruito, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, le facciate, i cortili;

– le aree destinate al parcheggio dei veicoli, tutti i locali destinati ai servizi comuni come la portineria, gli stenditoi, i sottotetti che siano per struttura e funzione, destinati all’uso comune;

– tutti i manufatti destinati all’uso comune dei condomini, come ad esempio l’ascensore, i pozzi, le cisterne, gli impianti della fogna e idrici, i sistemi per distribuire gas, energia elettrica, gli impianti per l’aria condizionata, per la ricezione dei segnali di radio e televisione e per l’accesso a qualunque flusso di informazioni e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità di proprietà esclusiva.

Ribadiamo che:

– i beni e le cose appena citati si presumono di proprietà di tutti i condomini a meno che non risulti diversamente dal titolo contrattuale (in particolare dall’atto di acquisto relativo alla prima unità immobiliare venduta dal costruttore al primo acquirente);

– l’elenco di beni fatto dalla legge non è un elenco tassativo, ma solo esemplificativo: questo significa che è sicuramente possibile che ci possano essere altri beni di proprietà comune fra i condomini anche se diversi da quelli indicati dalla legge: infatti sarà considerato un bene comune anche quello che abbia una concreta ed oggettiva destinazione al servizio di tutti indifferentemente i condomini (sempre che non emerga il contrario dal titolo contrattuale), mentre non potrà essere considerato di proprietà comune quel bene che oggettivamente risulti destinato al servizio di una sola o di più unità immobiliari [2] (ad esempio non sarà di proprietà di tutti i condomini una piscina recintata con accesso esclusivo per un solo condomino, a meno che, come deve essere sempre ricordato, dal titolo contrattuale non risulti che la piscina sia di proprietà condominiale).

I beni destinati oggettivamente all’uso comune si presumono di proprietà condominiale

Chi paga per i beni di proprietà condominiale ed in quale proporzione?

Dopo aver accertato che un determinato bene è di proprietà comune, con l’ausilio della legge e delle indicazioni contenute nel primo contratto di acquisto di un’unità immobiliare dell’edificio, sorge subito il problema delle spese necessarie per tutti i beni che siano di proprietà comune.

A questo riguardo occorre dire che la legge stabilisce che:

– il diritto di proprietà di ciascun condomino sui beni comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (la quantificazione del diritto di proprietà di ogni condomino è fatta ricorrendo ai millesimi e alle notissime tabelle millesimali) a meno che non risulti diversamente dal contratto di acquisto [3];

– le spese che siano necessarie per conservare le cose ed i beni comuni e per poterne godere (spese di manutenzione ordinaria e straordinaria), nonché le spese per poter prestare i servizi comuni (ad esempio quelle di pulizia degli ambienti condominiali) e le spese per le innovazioni (ad esempio per l’installazione di un ascensore) sono sostenute dai condomini in proporzione al valore delle loro proprietà esclusive  [4] (cioè in base ai millesimi di proprietà) a meno che non esista un accordo, preso con il consenso di tutti i condomini, che stabilisca una diversa modalità di ripartizione [5].

Bisogna precisare che:

  • per i beni comuni destinati a servire in misura diversa i singoli condomini, la ripartizione delle spese appena elencate andrà fatta, a meno che non vi sia un diverso accordo, in proporzione all’uso che ogni condomino può farne [6] (ad esempio sono cose destinate a servire i condomini in misura diversa le porte tagliafuoco installate in un atrio comune nel quale si aprono le porte di alcuni box in proprietà esclusiva solo di alcuni condomini: pertanto le spese di installazione e quelle successive di manutenzione di tali porte tagliafuoco dovranno essere ripartite in proporzione all’uso che i condomini potranno farne [7]);
  • se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, o altre opere, cose o impianti destinati ad essere utilizzati solo a servizio di una parte del fabbricato, le spese della loro manutenzione saranno a carico esclusivamente del gruppo dei condomini che ne traggono utilità, sempre salvo un diverso accordo [8] (è il caso, ad esempio, del cosiddetto supercondominio, cioè di un complesso condominiale costituito da diversi edifici autonomi: in questo caso, ad esempio, le spese di manutenzione delle scale di ogni singolo edificio saranno a carico soltanto dei condomini che abitano quel singolo edificio).

Le spese per i beni comuni si ripartiscono di regola in proporzione ai millesimi

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 1680/2015.

[3] Art. 1118 cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 641/2003.

[6] Art. 1123, co. 2, cod. civ.

[7] Cass., sent. n. 7077/1995.

[8] Art. 1123, co. 3, cod. civ.


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1 Commento

  1. E qua si pone un quesito NON affrontato nell’articolo. Il caso: condominio con giardino, cortile retrostante con 12 box auto, SEPARATI dallo stabile condominiale vero e proprio (sono un corpo a sé stante, insomma!), a cui si accede attraverso un passo carraio ad hoc. Si chiede: le spese dei lavori di manutenzione dei box (che so? Per es. infiltrazioni d’acqua dal tetto che li ricopre…) sono a carico dei SOLI PROPRIETARI dei box stessi o devono/possono essere spalmate su tutti i condòmini? Può un regolamento condominiale stabilire nell’una o nell’altra direzione? La decisione dell’assemblea può essere vincolante accollandole a tutto il condominio? E con quale maggioranza? Tra i proprietari dei box del condominio dove abito è in atto questo tentativo: vorrebbero addossare le spese di manutenzione dei LORO box a tutti i condomini indistintamente. Ci si può vittoriosamente opporre? Secondo me è contra legem: il box è mio e me lo devo gestire io. Chi vorrà illuminarmi?

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