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Confesercenti: locazione commerciale e prelazione

24 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 Novembre 2018



Anni fa ho acquistato un immobile locato alla Confesercenti di zona e la proprietaria ha comunicato al tempo la sua intenzione di vendere al locatore. La Confesercenti mi ha chiesto un corrispettivo in denaro per la rinuncia alla prelazione. Ho dovuto quindi pagare per avere la loro rinuncia alla prelazione (non erano interessati all’acquisto). La Confesercenti rientra nelle categorie che hanno titolo per la prelazione? È stata legittima la loro richiesta di farsi pagare per rinunciare alla prelazione?

Alla luce del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

– Locazione commerciale: il diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile

Si tratta di un diritto previsto dalla legge [1], nel momento in cui il locatore intende cedere l’immobile locato. In pratica, mediante ufficiale giudiziario, il locatore notifica al conduttore questa sua intenzione,specificando il prezzo della potenziale cessione. Successivamente alla descritta comunicazione, il conduttore ha sessanta giorni di tempo per accettare o meno questa proposta contrattuale e per esercitare, di fatto, il proprio diritto di prelazione. Scaduto questo termine, il venditore potrà vendere l’immobile ad una terza persona, ma ad un prezzo non inferiore a quello indicato nella predetta proposta.

Infatti, il conduttore, potrebbe esercitare il diritto di riscatto [2] nei confronti dell’acquirente e dei successivi aventi causa:

– se non ha ricevuto alcuna comunicazione e, quindi, non è stato messo nelle condizioni di esercitare la prelazione in esame;

– se, dopo non averla esercitata, magari perché il prezzo era troppo alto, il locatore dovesse cedere l’immobile già in locazione ad un prezzo inferiore a quello proposto al conduttore.

Se dovessero ricorrere le predette circostanze, il conduttore medesimo potrebbe esercitare il diritto di riscatto, entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita, compiuto in violazione del proprio diritto di prelazione.

CASO CONCRETO

La Confesercenti è un’associazione di categoria, per caratteristiche e scopi, praticamente assimilabile ad un sindacato.

Ebbene, a questo proposito, la legge di riferimento dice che alle locazioni commerciali a favore dei sindacati si applicano le disposizioni in materia di diritto di prelazione per il conduttore, soltanto se questi ultimi abbiano esercitato nei propri locali attività di contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori [3].

In altri termini, essi devono svolgere un servizio di tipo commerciale, finalizzato a fornire servizi al pubblico che, per questa ragione deve comunque necessariamente recarsi nell’immobile locato [4].

Pertanto, se la Confesercenti e, nello specifico nella sede in esame, svolgeva un servizio di questo tipo, appariva legittimo e riconoscibile il descritto diritto di prelazione e la conseguente rinuncia ad esercitare tale diritto dietro corrispettivo.

Se invece, ad esempio, nella sede in questione si svolgeva un’attività di carattere esclusivamente amministrativo, senza fornire al pubblico alcun servizio e senza alcun contatto con potenziali consumatori, il conduttore in questione non aveva alcun diritto di prelazione e la successiva rinuncia dietro corrispettivo potrebbe, quindi, essere tacciata di nullità, per mancanza dell’oggetto [5] (in quanto si tratterebbe di un diritto inesistente).

Tuttavia, anche in quest’ultima ipotesi, considerando che difficilmente il conduttore restituirebbe con facilità il corrispettivo ricevuto e che sarebbe probabilmente necessaria allo scopo avviare un’azione legale, con tutto ciò che essa comporta, il consiglio al lettore è quello di far esaminare ad un professionista la scrittura privata avente ad oggetto la predetta rinuncia dietro corrispettivo, in modo da poter esser più precisi nella risposta ed esaminare puntualmente le iniziative più opportune da assumere.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 38 Legge 392/1978.

[2] Art. 39 Legge 392/1978.

[3] Artt. 42 – 41 – 35 Legge 392/1978.

[4] Cass. civ. sent. n. 2893/2003.

[5] Artt. 1418 – 1346 cod. civ.


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